（2015）苏审二民申字第01049号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-01-04
案件名称
周生刚、仪征市中远房地产有限公司与周生刚、仪征市中远房地产有限公司等排除妨害纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
周生刚,仪征市中远房地产有限公司,孟庆海
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第01049号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周生刚。委托代理人：洪新生，江苏三理律师事务所律师。委托代理人：李进宝，江苏三理律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：仪征市中远房地产有限公司。住所地：江苏省仪征市真州镇万年大道新天地花苑10E401。法定代表人：王铮，该公司董事长。委托代理人：魏德，江苏中立信律师事务所律师。被申请人（一审被告）：孟庆海。再审申请人周生刚与被申请人仪征市中远房地产有限公司（以下简称中远公司）、孟庆海排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第00100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。周生刚申请再审称：1.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，孟庆海已全额支付中远公司购房款，诉争房屋已经交付孟庆海，中远公司不再拥有涉案房屋的所有权。孟庆海及其妻子翟二朵理应享有《中华人民共和国物权法》第七十一条赋予的业主权利，即“对其建筑物专有部分享有占有、使用、受益和处分的权利”。孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》，实为孟庆海出售诉争房屋给中远公司，以出售的房款抵偿其欠付中远公司的借款。由于《关于解除商品房买卖合同的协议》签订时间晚于孟庆海将涉案房屋处分给周生刚且已经实际交付之后，故对周生刚不具有效力。2.即使法院认为中远公司拥有涉案房屋所有权，但孟庆海将涉案房屋处分给周生刚时拥有涉案房屋的所有权，周生刚占有涉案房屋依据的是周生刚与孟庆海之间的协议，故属于合法占有。3.申请人周生刚在善意占有涉案房屋期间对涉案房屋进行了装修，而一、二审法院对其损失并未予以一并裁判。综上，请求本案再审。被申请人中远公司答辩称，周生刚引用的相关法律规定不正确。周生刚在装修时也并非属于善意，我方就已经向周生刚提出不能再装修，如果有损失应当由其自行承担。一、二审认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回再审申请。本院审查查明：2007年6月15日，孟庆海与中远公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：由孟庆海购买中远公司开发的仪征市真州镇新天地花苑10幢c段101、102、201、202号门市房，约定房屋价款为654718元，约定付款方式为分期付款：签约之日付定金贰万元，2007年6月30日前付叁拾捌万元，2007年12月31日前付壹拾万元。2008年12月31日付壹拾陆万伍仟陆佰肆拾元。如不按时付款，将按农村信用社同期贷款利息双倍付息。自2007年6月30日至2009年8月19日，孟庆海先后八次（2007年6月30日180000元、2007年6月14日20000元、2008年4月3日140000元、2008年4月14日60000元、2009年8月19日180000元、197640元、欠款利息29840元、2009年1月22日50000元）支付中远公司购房款857480元（含逾期利息）。2012年1月9日，孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺仪征市中远房地产有限公司：本人孟庆海承诺在2012年元月20号前还清中远房地产公司的全部借款和应付利息，如到期不能归还清，本人自愿将在中远房地产公司所购的新天地花苑10幢C段门市房：101、102、201、202的所购房款收据七张计665640元和该房屋购房合同交回给中远房地产有限公司。承诺人孟庆海2012年元月9号”。2012年4月孟庆海向周生刚出具书面承诺一份，内容为：“承诺本人孟庆海承诺将购万年大道门市房现金收据、合同转让给周生刚，房产所有权归周生刚所有。（现金收据共捌张）承诺人孟庆海，2012年4月20号”。2012年5月28日孟庆海向周生刚出具协议一份，内容为：“协议本人孟庆海借到周生刚壹佰万元人民币，现将新天地花苑10#楼C栋101、102、201、202室，卖给周生刚，交付于周生刚使用。孟庆海，2012年5月28号，翟二朵（孟庆海妻子）”。2012年7月24日孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺书本人孟庆海保证在2012年7月31号前还清仪征市中远房地产有限公司的全部借款和利息，还清中远房地产有限公司担保本人向小贷公司所借贷款利息及滞纳金。如果到时不能做到上述保证，本人承诺在2012年8月1日自动无条件搬出新天地花苑10幢C栋门市房101、102、201、202室。并退回购买该房屋的合同书和缴款收据，否则仪征市中远房地产有限公司有权进入该房屋搬出办公用品并出售该门市房。承诺人：孟庆海，2012年7月24号”。2012年9月12日孟庆海与中远公司签订关于解除商品房买卖合同的协议，内容为：“甲方：仪征市中远房地产有限公司，乙方：孟庆海由于经济原因，乙方孟庆海现已没有支付能力实施与甲方仪征市中远房地产有限公司于2007年6月15日所签有关购买甲方所开发的新天地花苑10幢C段门市房101、102、201、202室的商品房买卖合同，经甲、乙双方协商乙方自愿解除此商品房买卖合同，乙方已付购房款人民币陆拾万伍仟陆佰肆拾元用作冲抵甲方为乙方担保的小额贷款和乙方所欠甲方的借款，双方互不承担法律责任。此协议一式二份，双方各执一份，签订生效。甲方仪征市中远房地产有限公司（章），乙方孟庆海，2012年9月12号”。另查明，2013年4月23日，周生刚诉至江苏省仪征市人民法院，请求判令确认孟庆海与中远公司签订的关于解除商品房买卖合同的协议无效。江苏省仪征市人民法院于2013年9月26日作出判决：驳回周生刚的诉讼请求。周生刚不服，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。江苏省扬州市中级人民法院于2014年3月18日作出判决：驳回上诉，维持原判。2013年1月17日，中远公司诉至江苏省仪征市人民法院，请求判令：周生刚、孟庆海立即迁出所占用的仪征市真州镇新天地花苑10幢c段101、102、201、202号门市房，并承担本案诉讼费用。江苏省仪征市人民法院于2014年6月11日作出（2013）仪民初字第0159号民事判决：孟庆海、周生刚于判决生效之日起5日内迁出仪征市真州镇新天地花苑10幢c段101、102、201、202号门市房。周生刚不服，上诉至江苏省扬州市中级人民法院。2015年3月18日，江苏省扬州市中级人民法院作出（2015）扬民终字第00100号民事判决：驳回上诉，维持原判。周生刚仍不服，向本院申请再审。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中孟庆海与中远公司签订房屋买卖协议后直到双方解除房屋买卖合同，涉案房屋并未变更登记，涉案房屋的所有权并未发生变动，仍为中远公司所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。物权法第六章是有关业主的建筑物区分所有权的规定，上述司法解释第一条第二款规定是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使，而不是认定房屋所有权人的法律依据，且周生刚并非与建设单位中远公司之间存在商品房买卖关系，周生刚主张其拥有涉案的房屋所有权不能成立。孟庆海在未取得涉案房屋的所有权时与周生刚签订房屋买卖合同，在孟庆海与中远公司的合同解除后，孟庆海已经无法取得涉案房屋的所有权，其转售行为也未得到中远公司的追认，周生刚占有涉案房屋没有合同及法律依据，不能构成合法占有。中远公司作为涉案房屋的所有权人有权请求排除妨碍。周生刚一审中并未就其损失提出反诉，一、二审法院未予处理也无不当。综上，周生刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回周生刚的再审申请。审 判 长 王 蔚审 判 员 邰虓颖代理审判员 丁晓苏二〇一五年十月九日书 记 员 张敏慧