（2015）温永瓯民初字第253号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-30
案件名称
温州嘉龙物业管理有限公司与温州广富林贸易有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
永嘉县人民法院
所属地区
永嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2015）温永瓯民初字第253号原告：温州嘉龙物业管理有限公司。法定代表人：朱学海。委托代理人（特别授权）：陈光谦，浙江永瓯律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：陈小玲。被告：温州广富林贸易有限公司。法定代表人：谢利云。委托代理人（特别授权）：陈建柱，北京德恒（温州）律师事务所律师。第三人：永嘉县东瓯街道林垟村民委员会。负责人：林松定。原告温州嘉龙物业管理有限公司为与被告温州广富林贸易有限公司、第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会物业服务合同纠纷一案，于2015年7月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员徐晓林适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告温州嘉龙物业管理有限公司的委托代理人陈光谦、陈小玲，被告温州广富林贸易有限公司的委托代理人陈建柱，第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州嘉龙物业管理有限公司诉称：2011年4月15日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会签订了《永嘉县瓯北林垟大厦前期物业管理合同》，合同约定：坐落于永嘉县东瓯街道林垟村的林垟大厦，计建筑面积约52620平方米的前期物业管理由原告提供物业服务，物业服务费按建筑面积和按年交纳，标准为高层住宅为1.1元／月／平方米，办公楼为1.5元／月／平方米，商业物业为1.5元／月／平方米；交纳时间从2011年10月1日起。2013年9月22日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会续签了《物业管理合同》，物业服务收费的标准等条款均未变化。2011年11月29日，第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订了《房屋租赁合同》，第三人将坐落于永嘉县东瓯街道林垟村的林垟大厦第一至三层，计建筑面积约8200平方米（一层2400平方米，二至三层5800平方米）的房屋出租给被告，由被告从事餐饮、休闲购物、娱乐、宾馆客房等商业事宜。《房屋租赁合同》第11条第3款明确约定：被告在租赁期间，应承担水、电、气、电话、电视收视、卫生、租赁物专用设施设备的维修保养年审费及税费等有关规费；物业管理费由被告与物业自行协商。第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订《房屋租赁合同》后，立即将8200平方米的商业用房交付被告装修、使用。2011年12月7日，被告向原告交纳了押金40000元（装修、水费各20000元）。被告自2011年12月1日入住林垟大厦后，一直未交纳物业服务费和水电费，即2011年12月1日至2015年6月30日的物业服务费1.5元／月／平方米×43个月×8200平方米=528900元，扣除装修押金20000元，尚欠508900元；截止2015年6月15日欠原告垫付水费107625元（2.9×19651＋2.374×19651，并外加7%的损耗）；截止2015年6月15日，欠原告垫付电费6020元（7×860）；三项合计622545元。原告对被告所欠的物业服务费等款项，曾多次上门和通过电话向被告催讨，被告以公司开业不久和资金周转困难为由，要求迟延支付，原告考虑到被告的一些实际情况，一直没有强制被告支付物业服务费等款项。被告三年多不支付物业服务费等，已影响原告的正常工作。2015年6月15日，原告通过书面方式向被告催讨物业服务费、水电费合计622545元，被告于2015年6月21日收到后，一直不予理睬，原、被告发生纠纷。综上，原告为维护合法权益，请求法院判令：1、被告支付原告物业费、水电费合计622545元（其中物业服务费508900元、水费107625元、电费6020元）及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止；2、本案诉讼费由被告负担。为证明起诉的事实，原告在本院指定的举证期限内提供下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证各一份，以证明原告的主体资格；2、被告公司基本情况一份，以证明被告的主体资格；3、组织机构代码一份，以证明第三人的主体资格；4、物业管理合同两份，以证明原告与第三人签订《物业管理合同》及约定物业服务收费标准的事实；5、房屋租赁合同一份，以证明第三人与被告签订房屋租赁合同以及被告没有按房屋租赁合同约定向原告支付物业服务费的事实；6、押金说明、收据凭证各一份，以证明被告曾于2011年12月7日向原告交纳押金40000元，以保证其装修和支付水费，进而证实被告与第三人当时签订合同之后原告存在物业管理的事实；7、催收函、函件收据、邮件查单各一份，以证明原告以催收函方式向被告催讨物业服务费并已由被告签收的事实；8、水电表抄度情况，以证明被告欠原告垫付水电费以及原告为被告提供物业管理服务的事实；9、装修施工函、施工申请表、消防备案凭证、意见、整改通知各一份；10、借用登记表、接收表；11、函、申请书；12、领款凭证、发票、楼层巡查表、公共设备检查表；证据9-12以证明原告为被告提供物业服务的事实；13、说明、整改通知书各一份，以证明原告发现被告占用消防通道，要求永嘉县消防大队对其整改的事实。被告温州广富林贸易有限公司辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同，原告与第三人签订的物业服务合同不能约束被告。因被告与第三人签订的《房屋租赁合同》已明确约定由被告自行承担主要物业相关费用及“物业管理费由乙方（被告）与物业自行协商”，因此已排除原告与第三人签订的《前期物业管理合同》及《物业管理合同》直接适用于被告的可能，前述物业管理合同不能直接约束被告，同时因被告与原告并未就物业管理费用达成一致意见，因此原、被告之间不存在物业服务合同。2、原、被告之间亦不存在事实上的物业服务合同关系，即原告从未向被告提供任何物业服务，原告向被告主张所谓费用，没有事实与法律依据。3、原告诉请的应于2011年10月1日按年缴纳的物业服务费及应于2012年10月份按年缴纳的物业服务费，均已超过诉讼时效。因2011年10月1日应按年缴纳的物业服务费，诉讼时效于2013年10月2日届满；2012年10月份应按年缴纳的物业服务费，诉讼时效于2014年11月份届满。4、原告以违约为由诉请的所谓水费、电费无事实与法律依据；另，原告主张的水费计算标准过高，被告租赁的范围仅限于第一至三层，不需要二次供水。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。为证明辩称的事实，被告在本院指定举证期限内提供下列证据：1、监控系统工程合同及清单各一份，以证明被告所在商场监控系统及广播系统由被告自行安装维护并承担费用，原告未提供该方面服务的事实；2、电梯维护保养合同、验收检验报告、检验意见通知书各一份，以证明被告所在商场电梯由第三人安装后，交由被告使用期间一直由被告委托案外人维护，并由被告支付相关费用，原告未提供该方面服务的事实；3、（消防）行政处罚决定书，以证明被告所在商场消防设施落实及责任由被告自行承担，原告未提供该方面服务，亦未承担相应责任的事实；4、被告支付给负责卫生、安防等相应人员的费用凭证及清单，以证明被告自行负责商场卫生、安保、安防等事项，并承担相关费用，原告未提供该方面服务的事实；5、瓯北林垟大厦商业用房招租招标须知，以证明《房屋租赁合同》的附件“招标须知”约定：1、被告独立经营，自负盈亏，2、第三人有为被告接入水电的义务，水电由被告独立开户的事实；6、被告支付电费票据，以证明被告独立支付商场内所有用电的电费，原告未提供代收服务的事实；7、付款凭证一份，以证明被告因顾客手指在电梯夹伤负担赔偿责任，原告并未承担相应的责任；8、商场周边停车、卫生、绿化情况照片，以证明被告商场周边停车无序、垃圾满地，原告未提供相应的物业服务；9、住宅区域出入安防及住宅下空地卫生、绿化情况照片，以证明原告提供物业服务的住宅区域，出入口安防设备完备，卫生、绿化与被告商场周边形成鲜明对比的事实；10、原告张贴于住宅区一楼电梯间外的电费单据及公摊电费明细说明，以证明1、住宅区共用电量与被告商场用电相差巨大，本来就是分别计算，各自支付；2、原告在既往的共用用电分摊的计算中，被告从来无需承担分摊责任的事实；11、原告张贴于住宅区电梯口的使用电梯提示，以证明原告在住宅区电梯口提供了电梯使用提示服务，而未在被告商场内电梯口提供类似服务的事实；12、被告申请证人卞某、王某出庭作证，以证明被告商场的水电维修及安保等由被告自行负责，原告没有提供相应物业服务的事实。证人王某陈述：其于2015年1月20日受雇被告公司，负责广富林商场内的水电维修，修理范围仅限于公司内部，月工资3500元。证人卞某陈述：其于2013年10月3日受雇被告公司，负责商场安保工作；被告公司有两个保安人员，物业公司没有支付工资。第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会述称：林垟大厦属第三人建造，第三人与原告签订物业管理合同以及将林垟大厦第1-3层计建筑面积8200平方米出租给被告属实，出租时明确约定物业管理费由被告与物业公司自行协商，也就是说第三人不承担该租赁房屋的物业管理费。第三人在本院指定的举证期间内未提交证据。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2、3均无异议。对证据4，物业管理合同的真实性没有异议，根据物业管理条例及相关司法解释，前期物业管理合同由物业公司与建设单位签订，原告需要证明第三人是建设单位；物业管理合同第二条对物业服务内容进行明确约定，第四条对服务质量进行了约定，按照普通住宅小区的服务物业管理等级二级的标准进行服务管理，同时该约定也进一步证实原告与第三人签订的物业服务合同主要指向普通住宅小区的物业服务，而被告需要的商业的物业服务，原告用普通住宅的服务来服务商业是不行的；合同约定物业服务范围包括绿化等，原告并没有在被告的区域提供这方面的服务。对证据5，房屋租赁合同明确约定房屋的租期从2012年3月16日开始计算，租赁合同第11条第3点明确约定物业管理费由被告与物业公司自行协商。关于自行协商，既然已经约定可以自行协商，也就是说当时物业服务合同没有在原、被告之间成立，协商的结果有多种可能，也可以不委托原告公司提供物业，所以第三人与被告没有明确约定由被告交纳物业服务费。对证据6的真实性没有异议，对证明内容有异议，被告向原告交纳押金，是因为被告在装修过程原告公司阻扰，原告收取押金是担心被告损害林垟大厦的设施；原告收取押金的行为不能证实原告提供物业服务。对证据7的三性没有异议。对证据8，即水电表的抄度情况，不能证明原告垫付相关的水电费，即使原告有垫付也应该以不当得利主张权利，亦不能证实该抄度记录中使用的水电包含被告应承担部分。对证据9、10、11、12，真实性由法院核实，对证明对象有异议，原告提供的证据只能证明原、被告基于相邻关系等而产生一些交往，比如，需消防控制室检查线路的函，如果被告确实有向原告发送该函件，恰能说明原告没有在被告公司提供物业服务；原告提供的证据恰能证明原、被告之间没有物业服务合同，原告的行为属无因管理。其他的领款凭证、检查记录、检查表等，只能证明原告在某个区域开展表中所登记的服务，不能证实原告在被告区域内提供物业服务，这些表格反映的是原告在住宅区开展的物业服务。对证据13，消防说明及整改通知书，从林垟村民委员会和物业公司共同出具的消防说明来看，鉴于原告没有要求第三人承担责任，要考虑他们的利害关系，对其真实性有异议；即使真实，从消防说明来看，AB幢之间有消防通道被广富林公司占用，被告租赁的是第一至三层，不存在AB幢之间的空间，所以占用的范围应该是三楼的楼顶；该证据不能证明原告与被告之间是否有提供物业服务，与本案不存在关联性；对整改通知书的真实性没有异议，对其关联性有异议，整改通知书中明确记载2013年11月份对林垟大厦高层消防安全进行检查，检查的目的是高层消防安全，被告所处的楼层是低层，与被告无关。对于被告提供的证据，经原告质证表示：对证据1、2的真实性由法院核实认定，对其关联性和证明对象发表质证意见，证据1、2显示的内容都是被告单位内部的系统，并不是原告提供服务的范围，与本案不存在关联性。对证据3，即消防处罚决定书的三性没有异议，对其证明内容有异议，从这份证据可以反映原告有履行并提供物业服务，本案被告在第一至三层之间占用消防通道，经原告和第三人发出通知制止而未果，遂向消防警察反映情况。对证据4，涉及到卫生费用凭证、清单，对其真实性无法核实，对关联性及证明对象有异议，是被告自行聘请的员工包括安保、卫生员所支付的费用，与被告在补充提供的照片即证据8自相矛盾，与本案缺乏关联性；根据东瓯街道现状，店面沿街街路是由东瓯街道办事处负责管理，并非由原告公司负责。对证据5的真实性没有异议，对其关联性、证明对象有异议，该证据与本案没有关联。对证据6，关于被告支付的电费没有异议，对其证明对象有异议，由此来证明原告没有提供代收服务是不合理的，根据有关物业管理条例，被告没有委托原告进行代收服务，原告没有提供该服务的义务。对证据7-11，对证明对象有异议，不能证明原告没有提供物业服务的事实。关于被告单位内部电梯致使顾客受伤的问题，与本案没有关联性；关于卫生问题，原告公司只对公共区域进行清洁打扫，对被告单位内部不提供清洁服务，后原告公司跟东瓯街道办事处协商后，由东瓯街道办事处负责被告店面沿街区域的卫生等管理工作；公用电梯管理及电费分担属实，被告单位区域的电梯应有被告管理。对证人王某的陈述质证认为：证人王某与被告存在利害关系，对部分内容没有如实陈述；证明对象与本案没有关联性，证人是水电工，其工作范围仅限于被告单位区域的水电维修。对证人卞某的陈述质证认为：证人卞某的证人证言，真实性没有异议，对其关联性有异议，不能证明原告没有提供物业服务。第三人对原、被告提供的证据均未发表质证意见，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据1-3，经被告质证无异议，经审核尚未发现存有瑕疵与疑点，本院均予以认定。证据4、5，经被告质证对其真实性无异议，且经第三人庭审陈述确认属实，本院予以认定。证据6、7，经被告质证对其真实性均无异议，本院予以认定。对于证据8，三个水表在被告承租后由第三方安装在被告所租赁的场所内，均经过原告管理控制的用水总表，结合被告在庭审中陈述从承租以来从未支付水费的陈述，应认定原告垫付了被告的水费；对于电表，被告陈述在电力公司没有正常供电的情形下，被告使用原告的发电机产生的应急电，该电表记载度数为860度，予以认定。对于证据9-11，系被告向原告递交的申请书、函件等，要求原告给予协助配合或借用实物，包括消防控制室操作联动控制系统的接入、联动光纤的接入、要求使用消防设施应急动力自发电等；证据12系原告疏通林垟大厦地下阴沟、化粪池等费用支出，而被告公司的污水也需经过原告管理的排污系统；证据9-12能证实原告为被告提供物业服务。对证据13系原告和第三人共同出具给永嘉县消防大队反映被告占用消防通道以及永嘉县消防大队整改通知书，两者相互印证，予以认定。对被告提供的证据，本院审查认为：证据1、2显示被告内部经营场所的监控系统、电梯验收维护情况，并非原告提供物业服务的范围，与本案缺乏关联性，不作认证。证据3，记载永嘉县公安消防局因被告封闭疏散通道、安全出口而给予行政处罚，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明原告未提供物业服务。证据4，记载被告自行负责商场卫生、安保等费用，对其真实性予以认定；但该证据不能证明原告未提供物业服务。证据5，即第三人在招租林垟大厦等一至三层的招标须知，经原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。证据6-11及证人卞某、王某的证言，本院对其真实性予以认定，但不能证实原告没有提供物业服务。综合上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：坐落于永嘉县东瓯街道林垟大厦由第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会建造。2011年4月15日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会签订了《永嘉县瓯北镇林垟大厦前期物业管理合同》（以下简称物业管理合同），合同约定：第三人选聘原告对林垟大厦提供前期物业管理服务事宜，物业名称为林垟大厦，坐落位置为永嘉县瓯北林垟村，建筑面积为52620平方米；服务内容主要包括：物业共用部位和公用设施维护、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生包括垃圾收集清运和污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅为1.1元／月／平方米，办公楼为1.5元／月／平方米，商业物业为1.5元／月／平方米；业主应于2011年10月1日之前交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的10月履行交纳义务。2013年9月22日，原告与第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会续签了《物业管理合同》，物业服务收费的标准等条款均未变化。2011年11月29日，第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定第三人将坐落于永嘉县东瓯街道林垟村的林垟大厦第一至三层，计建筑面积约8200平方米（一层2400平方米，二至三层5800平方米）的房屋出租给被告，由被告从事餐饮、休闲购物、娱乐、宾馆客房等商业事宜。该合同第十一条第3款明确约定：被告在租赁期间，应承担水、电、气、电话、电视收视、卫生、租赁物专用设施设备的维修保养年审费及税费等有关规费；物业管理费由被告与物业自行协商。第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会与被告签订《房屋租赁合同》的同时，遂将租赁物8200平方米的商业用房交付被告装修、使用，并由第三人安装了三个水表和电表，三个水表跟原告公司管理的用水计量总表连接，电表独立开户。2011年12月10日，被告在装修期间，向原告缴纳了装修押金20000元以及水电押金20000元，并由原告出具两份收款收据为凭。期间，被告因装修需要曾多次向原告递交申请书、函件等，要求原告给予协助配合或借用实物，包括消防控制室操作联动控制系统的接入、联动光纤的接入、要求使用消防设施应急动力自发电等等，原告均予以配合并提供服务。被告在装修过程中，占用消防通道，经原告和第三人制止而无效，原告和第三人遂向永嘉县消防大队反映，永嘉县消防大队责令被告单位限期整改。被告自承租林垟大厦第一至三层后，没有与原告就物业服务费进行协商，也没有对水费（二次供水）和发电机供电的计费标准达成协议。被告自2011年12月1日入住林垟大厦后，原告对被告提供了物业服务，包括公共区域的绿化养护管理，物业共用部位的卫生管理和地下阴沟、化粪池的疏通，物业共用设施如消防控制、应急供电的管理，公共秩序维护、安全防范等。被告承租的区域范围内的卫生、安保及电梯运行维护均由被告自行负责。2011年12月1日至2015年6月15日，被告使用的三个水表用量分别为7691吨、7977吨、3983吨，合计19651吨，水费均未支付。电力公司正常供电的电费已由被告支付，在电力公司不能正常供电的情况下，由原告通过发电机发电提供给被告使用，自2011年12月1日至2015年6月15日原告合计给被告供电860度，被告未支付该电费。经原告多次催讨物业管理费、水电费，被告一直未付。2015年6月15日，原告通过书面方式向被告催讨物业服务费508900元（已扣除装修押金20000元）、水费107625元、电费6020元，被告收取函件后，一直未支付。另查明，原告向供水公司交纳水费标准为2.9元／吨，向供电公司交纳电费标准为0.558元／度。本院认为：第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会作为东瓯街道林垟大厦的建设单位，其与原告签订前期物业管理合同，主体合格，内容合法，属有效合同。该合同对原告和业主均具有法律约束力，原告和广大业主均应按合同约定履行义务。被告作为林垟大厦第一至三层计建筑面积8200平方米的承租者或实际使用人，虽被告与第三人在房屋租赁合同中约定“物业管理费由被告与物业自行协商”，在原、被告未就物业服务进行协商或达成协议的情形下，其法律地位适用业主的规定，该前期物业管理合同对被告具有约束力。原告作为物业服务企业，按合同约定为被告提供服务，包括公共区域绿化、卫生、安保、消防、下水道清理、应急供电、装修服务管理、档案资料服务管理等，被告应按前期物业管理合同的约定以1.5元／月／平方米的标准支付物业服务费。自2011年12月1日至2015年6月30日的物业服务费为528900元（1.5元／月／平方米×43个月×8200平方米），扣除装修押金20000元，尚欠物业服务费508900元。原、被告之间基于物业服务合同关系，截止2015年6月15日，被告使用原告发动机产生的应急电、以及流经原告管理的用水计量总表的自来水，被告应缴纳电费、水费，原告主张水费按5.274元／吨外加7%的损耗、电费按7元／度的标准收取，但原告没有提供证据予以证实，宜按原告向供水公司、供电公司缴纳标准计费，故被告应向原告交纳的水费为56987元（19651吨×2.9元／吨）、电费为479.88元（860度×0.558元／度）。被告拖欠上述费用，经原告多次催讨而未付，应赔偿原告自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。关于被告主张的2011年10月、2012年10月按年缴纳的物业服务费已超过诉讼时效的辩解。本院认为，被告不缴纳物业服务费的违约行为一直处于持续状态，且原告在庭审中表示经常向被告催讨而被告称资金周转困难要求延期支付，故对被告称2011年10月、2012年10月按年缴纳的物业服务费已超过诉讼时效的辩解，本院不予支持。另，被告主张原、被告之间不存在物业服务合同、原告没有为被告提供物业服务、水电费应以无因管理请求追索，没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温州广富林贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州嘉龙物业管理有限公司物业服务费508900元（2015年6月30日前的物业服务费）及利息损失，利息损失自2015年7月29日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止；二、被告温州广富林贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州嘉龙物业管理有限公司水电费合计57466.88元（2015年6月15日前的水费56987元、电费479.88元）及利息损失，利息损失自2015年7月29日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10025元，减半收取5012.50元，由原告温州嘉龙物业管理有限公司负担282.50元，被告温州广富林贸易有限公司负担4730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 徐晓林二〇一五年十月九日书记员 陈 剑 关注公众号“”