（2015）朝民初字第46021号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-06-01
案件名称
堵久辉与北京世安住房股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
堵久辉,北京世安住房股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第46021号原告堵久辉，男，1977年5月22日出生。被告北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城区三里河三区52号楼。法定代表人周飚，董事长。委托代理人苏静，女，1982年5月22日出生。委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。原告堵久辉（以下简称原告）与被告北京世安住房股份有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理苏静、王巍巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年5月24日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告开发的北京市朝阳区望京新城17号住宅楼4层××号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款为1756080元，房屋所在楼栋的初始登记应当在2010年8月30日前办理完毕，逾期未取得初始登记的，被告应当自约定的初始登记期限届满之次日起至实际完成之日止，按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得初始登记之日起15日内支付。同时，合同亦约定如因被告责任，我未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，我不退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。合同签订后，我按约定向被告支付了全部购房款。2009年9月9日，被告向我交付涉诉房屋，我按结算后的实际价款向被告补交了房款差价155元。但直到2015年1月6日，我才取得涉诉房屋所有权证书。故为维护合法权益，我诉至法院，要求被告支付：1、逾期办理初始登记及房屋所有权证书的违约金279041元（以购房款1756080元为基数，按照日万分之一的标准，自2010年8月31日起计算至2015年1月6日止，共计1589日）；2、滞纳金39336元（以购房款1756080元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年1月6日起计算至本案立案之日止）。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，未能按期取得楼栋初始登记以及涉诉房屋所有权证书的原因是北京市朝阳区规划委员会以小区内的绿地、敬老院未按规划建成为由不批准我公司所报送的审批文件。但绿地部分，系由于在规划范围内有四户滞留户，我公司向城管部门申请了强制拆除，但城管部门始终未予认定和执行。关于敬老院，也是因为规划范围内有违章建筑，而我公司申请城管部门强制拆除后，城管部门始终不作为。因此，逾期取得初始登记和房屋所有权证书的责任并不在我公司，系因不可抗力所致，我公司不应就此支付违约金。其次，若法院认定我公司违约，因房价相较于原告购买房屋时已经上涨了很多，其并无损失，故合同中约定的违约金过高，请求予以酌减。经审理查明：2009年5月24日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××），约定：原告购买被告开发的涉诉房屋，总价款为1756080元；被告应当在2010年8月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起15日内向原告支付；商品房交付后，原告同意委托被告或被告指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不超过1000元；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付。合同签订后，原告于2009年6月28日前共计向被告支付了购房款1756080元。2009年9月9日，原告办理了涉诉房屋的入住手续，并按房屋实测面积向被告支付了结算尾款155元。2014年12月26日，涉诉房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2015年1月6日，原告取得涉诉房屋所有权证书，登记的房屋坐落为北京市朝阳区南湖西园301号楼4层××。庭审中，被告提交了《委托拆除工程协议》、拆迁服务费发票、支票申领单及照片，证明其公司已经积极解决规划范围内的滞留户和违章建筑问题。原告认为上述证据不能证明被告答辩所称的不可抗力。以上事实，有双方当事人陈述以及《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、《委托拆除工程协议》、支票申领单等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。此份合同中已经明确约定了被告应当取得涉诉房屋所在楼栋初始登记以及原告取得房屋所有权证书的期限，但根据已经查明的事实，楼栋初始登记及房屋所有权证书办理完毕的时间均晚于双方约定，故被告就此构成违约。关于被告所提出的抗辩意见，首先，被告未能举证证明系因小区内绿地、敬老院未按照规划建成，从而导致房屋所在楼栋无法办理初始登记。其次，即便该陈述属实，被告作为专业的房地产开发公司，应当对开发过程中可能出现的情况作出充分预估和判断，其所称的规划范围内存在滞留户和违章建筑一事，亦不属于不可抗力的范畴，被告仍应就其违约行为承担违约责任。现原告主张违约金，具有事实及法律依据，且金额并未超过合理范围，本院予以支持。原告主张的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告堵久辉支付逾期办理初始登记及房屋所有权证书的违约金二十七万九千零四十一元。二、驳回原告堵久辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由原告堵久辉负担317元（已交纳），由被告北京世安住房股份有限公司负担2743元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 孙茜倩二〇一五年十月九日书 记 员 张 颖 微信公众号“”