（2015）狮民二初字第00317号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-05-06
案件名称
铜陵恒大置业有限公司与陈雪宇、陈良新商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜陵恒大置业有限公司,陈雪宇,陈良新
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款，第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第九十二条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款，第十条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民二初字第00317号原告：铜陵恒大置业有限公司。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托代理人：陈利华，该公司员工。委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。被告：陈雪宇，女，1968年7月12日出生，汉族。被告：陈良新，男，1974年12月23日出生，汉族。原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告陈雪宇、陈良新商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。2015年7月24日至2015年8月24日为调解期间，不计入审限。原告恒大置业的委托代理人陈利华、蒋黎黎到庭参加诉讼，被告陈雪宇、陈良新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大置业诉称：2013年6月27日，恒大置业与陈雪宇、陈良新签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈雪宇、陈良新以分期付款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区XX号楼XXXX室房屋，总价款为766430元。合同约定：买受人应于2013年6月27日前支付购房首付款236430元，于2013年9月24日前支付第二笔购房款31万元，于2013年12月24日前支付第三笔购房款22万元。双方同时签订补充协议，约定：买受人逾期180天未按约定全额支付购房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交纳的购房首付款不予退还，房屋归出卖人所有，买受人还应协助出卖人办理《商品房买卖合同》的解除备案登记手续。合同签订后，陈雪宇、陈良新仅支付了购房款386430元，余款38万元至今未能支付。请求判令：一、解除恒大置业与陈雪宇、陈良新签订的《商品房买卖合同》；二、陈雪宇、陈良新承担其已经交纳的购房款386430元不予退还的违约责任；三、陈雪宇、陈良新协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续；四、陈雪宇、陈良新承担本案诉讼费。陈雪宇未作答辩。陈良新答辩称：一、恒大置业与陈雪宇、陈良新签订《商品房买卖合同》属实，至今尚有38万元购房款未能支付；二、陈良新不同意解除《商品房买卖合同》，对于拖欠的购房款，陈良新可以分期支付。经审理查明：2013年6月27日，陈雪宇、陈良新与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈雪宇、陈良新（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲XX号楼XXXX房，总价款766430元。第六条：买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款。买受人应于2013年6月27日前交纳首付款236430元，于2013年9月24日前支付房款31万元，余款22万元于2013年12月24日前支付。第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。该合同对房屋交付时间及其他事项亦作了明确约定。此后，双方又签订《补充协议二》，约定：……三、双方同意对原合同第七条变更如下：（一）买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自原合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照原合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。（二）分期付款的约定：1、原合同第七条适用于银行按揭付款方式、公积金按揭方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照原合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人需按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若《商品房买卖合同》约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对原合同之所有条款予以充分协商，双方对原合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订原合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可原合同及本补充协议之全部条款内容，且原合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。《补充协议二》同时约定：本补充协议的内容与原合同内容不一致的，以本补充协议为准。上述合同签订后，陈雪宇、陈良新向恒大置业交纳了购房款386430元，余款38万元至今未能支付，恒大置业也未将房屋交付给陈雪宇、陈良新。另查明：恒大置业与陈雪宇、陈良新签订的《商品房买卖合同》，该合同已于2013年7月3日在铜陵市房地产市场管理处登记备案。陈雪宇、陈良新与恒大置业签订的《补充协议二》，系恒大置业事先拟定的格式文本。再查明：2012年7月6日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为5.60%。上述事实，有恒大置业提供的陈雪宇、陈良新身份证复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、铜陵市房地产市场管理处房屋权属档案资料摘抄单、询问笔录等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人陈述予以认定。本院认为：恒大置业与陈雪宇、陈良新签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，系有效合同，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定，陈雪宇、陈良新应于2013年12月24日前付清购房款，但其至今未能付清购房款，在恒大置业向本院提起诉讼后，陈雪宇、陈良新仍未能付清购房款，其行为已构成根本违约，恒大置业有权依据法律规定与合同约定，行使合同解除权，其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应各自返还，并向对方承担协助、保密等后合同义务。因陈雪宇、陈良新与恒大置业签订的《商品房买卖合同》已在铜陵市房地产市场管理处登记备案，现该合同已经解除，恒大置业要求陈雪宇、陈良新配合办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。恒大置业依据《补充协议二》的约定，要求陈雪宇、陈良新承担其已经交纳的购房款386430元不予退还的违约责任，但从补充协议签订的初衷及实际情况看，补充协议是在不改变原合同主要内容的基础上，对原合同未尽事宜，或者合同履行过程中新发生的情况而另外进行的补充约定或说明。本案中，恒大置业与陈雪宇、陈良新签订了《商品房买卖合同》，该合同对买受人迟延付款应承担的违约责任规定已经明确，但补充协议二对陈雪宇、陈良新迟延付款应承担的违约责任进行了变更，与补充协议签订的初衷相背。另，从补充协议二的形式上看，该协议关于买受人迟延付款应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中加重买受人责任的条款，恒大置业应以合理的方式，向陈雪宇、陈良新进行解释和说明，但恒大置业并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。陈雪宇、陈良新逾期付款对恒大置业造成损失的具体数额，恒大置业亦无其他证据证明，本院结合恒大置业因陈雪宇、陈良新未能付清购房款而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，结合陈雪宇、陈良新在本案中的过错程度等因素综合认定，陈雪宇、陈良新应承担的违约金数额为72618元（38万元×5.60%／12×21个月（2013年12月25日至2015年9月24日）×150%×1.3倍）。恒大置业关于陈雪宇、陈良新交纳的购房款不予退还不符合法律规定，本院不予支持，在扣除违约金72618元后，其余购房款313812元应由恒大置业退还给陈雪宇、陈良新。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告陈雪宇、陈良新签订的《商品房买卖合同》；二、原告铜陵恒大置业有限公司退还被告陈雪宇、陈良新购房款313812元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告陈雪宇、陈良新协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7096元，依法减半收取3548元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担2930元，被告陈雪宇、陈良新共同负担618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 孙国兵二〇一五年十月九日书记员 张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条--采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条--格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十二条--合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条----被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条--买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条--提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条--提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第二十九条--当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”