（2015）垦民终字第158号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-29
案件名称
黑龙江省红旗农场与周义群土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省农垦中级法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2015）垦民终字第158号上诉人（原审被告、反诉原告）周义群，无职业。委托代理人文永泉，黑龙江佳旭律师事务所律师。委托代理人梁立志，黑龙江佳旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省红旗农场，组织机构代码13209819-3。法定代表人池强，该农场场长。委托代理人刘云龙。上诉人周义群因与被上诉人黑龙江省红旗农场（以下简称红旗农场）土地租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2014）绥民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人周义群及其委托代理人文永泉、梁立志，被上诉人红旗农场委托代理人刘云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告红旗农场诉称：被告在原告处承包耕地86570平方米，用于种植绿化苗木及草坪，合同一年一签，承包费用按年交付。2012年，原告对被告承包的位于机场路作业区16号土地进行整体规划利用，该地块不再对外发包，同时告知被告不再续签合同，应于2013年6月30日前将地上物迁出，将承包土地交还给原告，但经原告多次催告，被告拒不迁出。请求判令被告迁出占用的86570平方米土地，赔偿原告损失103，884.08元，由被告承担全部诉讼费用。原审被告周义群辩称：一、原告所述双方的签约情况不真实，双方只有一份为期两年的承包合同，并非一年一签。期满后双方以默认一年交一次租金的形式重新达成新合同关系。二、原告称对地块整体规划利用是单方之辞。没有主管部门的审批文件支持。三、合同约定被告承包土地种植绿化苗木，由于苗木有特殊生长周期，原告欲解除合同应当给被告留出合理的处理苗木时间。由于绿化苗木市场不景气，接到原告解约通知后，被告虽多方联系，大批量出售，仍然无法全部处理。原告解约对被告不公平。四、自原合同期满至原告起诉前，双方默示履行合同义务逾十年，被告有理由相信双方合作的长期性，并为此投入大量资金及人力、物力。原告应公平对被告作出补偿。五、原告应当举证证明其损失。六、原告利用优势地位解除合同，欲强行令被告迁出。被告再继续与原告合作无意义，因此同意解除合同，但是对于被告种植的苗木，原告拒绝补偿，故被告提起反诉。原审被告周义群反诉称：双方通过一年一交租金的形式履行合同。原告自签订合同时就一直向被告承诺合作是长期性的，因此被告相信合作的稳定性，并投入巨大财力、物力种植苗木草坪，客观上也对土地养护起到积极作用。被告一直按约履行合同义务，无违约事实。原告主张终止承包合同，违背诚实信用原则和合同义务，给被告造成严重经济损失，原告对此应承担赔偿责任，请求判令原告赔偿因违约给被告造成的损失5，941，961.40元，由原告承担反诉费用。原审判决认定：2001年3月20日，原、被告签订《土地承包合同书》，约定原告将位于红旗农场第四生产队6号地的100亩土地出租给被告，用于“草坪、树苗、药材等农业经济作物的生产”，承包期限自2001年3月1日起至2003年3月1日止，每亩租金120.00元，共计12，000.00元。租金一年一交，签订合同时交清首年租金，次年租金在2002年3月1日前交清，否则终止合同。合同期满后，双方未重新签订合同，但仍采取一年一交租金的方式，由被告承租该土地。被告于2013年2月交纳了2012年度租金，此后，原告以整体规划利用土地为由要求被告迁出租赁土地，双方发生纠纷，原告诉至法院。在诉讼过程中，经司法鉴定机构评估确认被告在诉争土地上种植的“圃地苗木总价值为5，941，961.40元”。原审判决认为：原告红旗农场与被告周义群签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用原承租土地，原告亦收取被告交纳的租金，但双方未对租赁期限作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据此规定，原、被告之间的租赁期限应视为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。原告作为出租人有权要求解除合同，但应当给予被告合理必要的迁出时间。被告所种植的作物为苗木，种植面积达100余亩，且苗木自身又具有生长周期长，不易迁移安置的特性。故酌情确定给予被告三年的时间迁出诉争土地。根据测绘部门勘测，被告实际占用土地面积为86570平方米，合计129.8551亩。2013年度、2014年度，原告出租土地基础价格为“露地每亩400.00元”。原告要求被告按此标准以实际占用土地面积交纳租金，符合法律规定，予以支持。关于被告反诉原告赔偿损失问题。被告称原告承诺因其种植作物为苗木，故可长期租赁土地，租期最长可至30年，只是租金价格每年随行情调整，现原告要求解除合同，应赔偿其损失。被告针对其所提出的有关原告承诺长期出租土地的主张，并未提供相应证据予以佐证，且原告对此予以否认。如前所述，对于不定期租赁合同的当事人，法律已赋予其随时解除合同的权利，原告据此要求解除合同，符合法律规定，非属违约行为，被告要求原告赔偿损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告黑龙江省红旗农场与被告周义群之间的土地租赁合同；二、被告周义群将其占用的位于黑龙江省红旗农场机场路作业区86570平方米土地返还给原告黑龙江省红旗农场，并将其在土地上所种植的作物及所建设的地上物全部迁出，于本判决生效之日起三年内履行完毕；三、被告周义群给付原告黑龙江省红旗农场2013年度、2014年度租金共计103，884.08元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回反诉原告周义群要求反诉被告黑龙江省红旗农场赔偿损失5，941，961.40元的反诉请求。本诉案件受理费2，378.00元，由被告周义群负担；反诉案件受理费53，394.00元，减半收取为26，697.00元，鉴定费20，000.00元，合计46，697.00元，由反诉原告周义群负担。周义群上诉称：一、原审判决返还土地并将种植的作物及建设的地上物迁出，超出红旗农场的诉讼请求范围，并且不具有可行性。1.红旗农场因整体利用土地的紧迫性及周义群未迁出土地而提起诉讼，诉求是迁出土地，上诉人鉴于红旗农场坚持解除租赁关系，双方无法继续合作，同意解除合同。原审判决解除合同，却留出三年履行期限，超出红旗农场诉讼目的。2.原审三年迁出的判决内容不具有可行性，会引发新的纠纷。上诉人如果履行判决，需要寻找相对应面积耕地，移植苗木。由于现阶段无法找到合适土地，而苗木运输会发生运输费用，移植苗木还有成活率问题，上诉人将会受到损失，对上诉人不公平。原审应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的相关规定，判决支持上诉人的反诉请求，判令红旗农场赔偿损失。二、原审判令上诉人支付2013及2014年度的租金没有事实及法律依据。红旗农场虽然举示了场发文件，但是是单方行为，无法说明其关于租金上涨的内容经过双方协商同意。且不能说明租金上涨至400.00元的依据及计算标准。红旗农场用自己下发的文件证明自己的主张，其文件不能作为证据使用。红旗农场明确承认其拒绝收取2013年度租金，并非上诉人主观上不愿交纳。红旗农场起诉时间是2014年2月，2014年租金尚未发生，原审判决两年租金错误。三、上诉人的反诉请求应当得到支持。反诉请求的理由为：1.上诉人在解除合同过程中的被动性，请求红旗农场作出补偿合情合理；2.上诉人诉求的合法性。合同解除后，上诉人必然遭受损失，要求赔偿损失符合合同法规定；3.上诉人所受损失的关联性。若解除本案合同，上诉人会因此遭受损失，二者存在因果关系；4.符合双方的合意性。红旗农场的诉求本意是要求上诉人立即迁出，上诉人也同意立即解除合同，支持上诉人的反诉请求符合双方预期；5.支持上诉人请求的公平性。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，判决超出红旗农场诉讼请求，判决内容无法实际履行。请求撤销一审判决第二、三、四项，支持上诉人的反诉请求，并由红旗农场负担一、二审诉讼费用。红旗农场答辩称：一、2012年，红旗农场就通知上诉人，要求其在2013年将地上物迁出，不再与其续签合同。已经给予上诉人足够时间迁出，按照苗木周转期是可以销售出去的。原审确定的三年期间过长；二、红旗农场有权出租给任何使用者，因为合同到期，上诉人应当预见合同到期的后果，要求赔偿损失没有任何法律依据。红旗农场基于合同履行期满要求其迁出，不具有违约性，不予赔偿有法律依据；三、红旗农场提出的诉讼请求不是要求赔偿租金，而是占用土地造成的实际损失，并非上诉人提出的交纳2013年度、2014年度租金问题；四、上诉人提出赔偿请求于法无据，红旗农场既不是违约方也不是违法的主体，因此不存在赔偿事实，也无法律依据。请求维持一审判决。本院经审理确认原审法院判决认定的事实。本院认为：红旗农场与周义群对于双方原合同到期后虽未续签合同，但是仍然按照原合同履行各自权利及义务的事实无异议，原审确认双方之间的土地租赁合同关系成立、有效，本院予以确认。红旗农场基于其规划要求，在与周义群协商解除合同未果的情况下，提起诉讼要求解除合同，周义群同意解除合同，故原审判令解除合同适当。由于周义群承租的土地用于草坪、树苗、药材等农业经济作物，因此需要给予周义群一定时间进行处理，原审据此酌定三年，用于周义群种植苗木的迁出时间亦属合理。周义群在2013年度、2014年度并未对红旗农场解除合同的请求予以答复，而是继续租种土地，因此原审判令其支付两年租种土地租金损失亦无不当。对于周义群的反诉请求，其提出的损失5，941，961.40元，实际是其现存苗木的价值，并非损失，原审不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53，394.00元（上诉人预交），由上诉人周义群负担。本判决为终审判决。审判长 周志强审判员 赵玉忠审判员 石 岩二〇一五年十月九日书记员 郑雪莹 微信公众号“”