（2015）朔民初字第1586号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-08
案件名称
黄维义与张日清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
朔州市朔城区人民法院
所属地区
朔州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄维义,张日清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
山西省朔州市朔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）朔民初字第1586号原告黄维义。被告张日清，、商3-西6号商铺。原告黄维义诉被告张日清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2015年9月28日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄维义、被告张日清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄维义诉称，原告与被告协商一致同意，双方于2014年4月18日签订房屋租赁合同，自2014年10月18日起原告将朔城区迎宾路北侧迎宾苑小区商3-西5与商3-西6号商铺租用给被告，租期为3年，年租金为人民币14万元整，租金为一个年度周期结算一次，每个年度起始日由被告一次性缴清当年租金。自2014年10月18日起，被告未履行合同约定，以种种理由拖欠租金，直至2015年1月4日通过银行转账等方式转付给原告租金7万元整，剩余7万元至今未付。原告多次催缴拖欠租金，被告拒不交付。故原告诉至法院，要求被告张日清交付原告黄维义人民币7万元整，因被告违约在先，自2015年10月18日起解除双方房屋租赁合同。被告张日清辩称，被告与原告黄维义在2014年签订房屋租赁合同，期限为2014年10月18日到2017年10月18日，每年租金14万元，后在2015年4月18日支付了7万元租金，尚欠7万元租金。原告为此多次来到旅馆锁门闹事，严重影响被告经营，导致宾馆无人居住。因此是原告黄维义违约在先，房屋租赁合同早已不能继续履行下去，而被告不予支付租金的行为是无奈之举，完全符合民法中的同时履行抗辩权。为此，被告多次与他人商量转租一事均达成一致，但是均是原告无端阻止，给被告造成经济损失为2013年38万元，2014年26万元，2015年15万元。因此，要求原告赔偿被告的经济损失。被告承租宾馆是与二房东左有签订的房屋租赁协议，当时约定宾馆装修的所有物品等，物权归被告所有，后原告同意被告租赁经营宾馆并收取租金。现原告单方要求解除房屋租赁协议，就应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”因此，原告应当赔偿被告的装饰装修损失。经审理查明，原告黄维义及其儿子黄明为朔城区迎宾路北侧迎宾苑小区商3-西5与商3-西6号两个商铺的所有人，2011年7月18日黄明与左有签订房屋租赁合同，约定由左有承租位于朔城区迎宾路北侧迎宾苑小区商3-西5与商3-西6号共450平米的两个商铺，租赁期限自2011年10月18日至2014年10月18日，年租金为21万元，每年10月18日交付租金。2013年1月18日左有与被告张日清签订了宾馆转让协议书，该协议约定保证被告张日清同等享有左有在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。2014年4月18日原告黄维义与被告张日清签订房屋租赁合同，约定由被告张日清承租位于朔城区迎宾路北侧迎宾苑小区商3-西5与商3-西6号共450平米的两个商铺，租赁期限自2014年10月18日至2017年10月18日，年租金为14万元，每年10月18日交付租金，其中约定承租方拖欠租金累计达3个月时，出租方可终止合同并收回房屋。原、被告双方签订房屋租赁合同后，双方均认可被告张日清支付了原告黄维义7万元租金。2015年4月16日原告黄维义与被告张日清双方签订协议约定于2015年4月18日后，被告张日清因生意不景气下年不再租赁朔城区迎宾路北侧迎宾苑小区商3-西5与商3-西6号两个商铺。上述事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，2011年7月18日黄明与左有签订房屋租赁合同，2013年1月18日左有与被告张日清签订了宾馆转让协议书，2014年4月18日原告黄维义与被告张日清签订房屋租赁合同，2015年4月16日原告黄维义与被告张日清签订的不再租赁房屋协议等证据，经庭审质证、认证，可予以证实。本院认为，原告黄维义与被告张日清于2014年4月18日签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方于2015年4月16日签订了不再租赁房屋协议书，在该协议书中约定了自2015年4月18日后，被告张日清不再租赁原告的房屋，该协议系双方当事人的真实意思表示，故原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年4月18日实际已经解除，本院予以确认。2014年4月18日原告黄维义与被告张日清签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2014年10月18日起至2017年10月18日，年租金为14万元，故被告张日清自2014年10月18日起租赁该房屋至2015年4月18日双方实际解除房屋租赁合同关系止，被告张日清实际租赁原告房屋共6个月，被告张日清应给付原告黄维义房屋租赁费为140000元÷12月×6月=70000元，庭审中原、被告双方均认可被告张日清已支付了原告黄维义7万元租金，故被告张日清已支付了原告黄维义自2014年10月18日至2015年4月18日的房屋租赁费。现原告依据已终止的合同而主张2015年4月19日至2015年10月18日的房屋租赁费7万元之诉讼请求显然缺失合同依据和法律根据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。原、被告双方自2015年4月18日实际解除房屋租赁合同后双方未签订新的租赁合同或延长租赁期，且原告要求被告返还租赁房屋，被告应将所租赁的房屋立即归还原告。在双方于2015年4月16日签订的不再租赁房屋协议书中约定的是被告张日清房内的行李、床、电脑等设备暂不拿走，原告黄维义愿意给被告张日清预留搬离原租赁房屋的合理期限，但庭审中查明被告张日清仍实际占有使用原告的房屋拒不归还，确已给原告造成一定的损失，应参照双方已履行房屋租赁合同的租金标准，由被告承担自2015年4月19日至2015年8月3日原告起诉之日相应的损失赔偿责任。故被告张日清应当支付原告黄维义自2015年4月19日至2015年8月3日产生的逾期腾房占有使用费140000元÷365天×107天=41041元。根据法律规定，承租人将租赁物转租给第三人需经出租人同意，未经出租人同意不得转租，故被告张日清在答辩中要求原告黄维义赔偿因不同意其转租造成的经济损失的主张本院不予支持。被告张日清未提供证据证明原告黄维义存在违约行为，故对被告张日清在答辩中要求原告黄维义赔偿装饰装修经济损失的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告黄维义与被告张日清于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月18日解除；二、被告张日清于本判决生效之日起三十日内支付原告黄维义逾期腾房占有使用费41041元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（原告已预付），减半收取775元，由被告张日清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审判员 卢英杰二〇一五年十月九日书记员 陈 红