（2015）谷民初字第281号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-20
案件名称
何志焘与鲜玉祥、李旭等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
甘谷县人民法院
所属地区
甘谷县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何志焘,鲜玉祥,李旭,杨杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第四十四条第一款，第五十一条，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百零七条，第一百零八条
全文
甘肃省甘谷县人民法院民 事 判 决 书（2015）谷民初字第281号原告何志焘，男，生于1984年10月1日，汉族，甘谷县人，农民。委托代理人严珍珍，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告鲜玉祥，男，生于1982年9月11日，汉族，甘谷县人，农民。被告李旭，男，生于1988年5月9日，汉族，甘谷县人，农民。被告杨杰，男，生于1983年4月29日，汉族，甘谷县人，农民。原告何志焘诉被告鲜玉祥、李旭及杨杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人严珍珍、被告李旭、杨杰到庭参加了诉讼，原告何志焘未到庭，被告鲜玉祥经本院依法公告送达传票未到庭。本案现已审理终结。原告何志焘诉称，原告何志焘与被告鲜玉祥于2014年7月23日签订了一份《房屋及宅基地转让合同》，双方约定被告鲜玉祥将其所有的位于甘谷县磐安镇北街下庄村89号的房屋及宅基地转让给原告，房屋及宅基地总价款为12万元。同时被告鲜玉祥向原告保证其对该转让房屋及宅基地拥有绝对所有权，并保证该房屋所有权及宅基地使用权没有进行过抵押也没有第三人对该房屋主张权利，否则应该承担赔偿责任和违约责任。为此，被告鲜玉祥向原告提供了所有权人为被告鲜玉祥已过世父亲鲜碎付的《房屋所有权证》，并提供了被告鲜玉祥与其哥哥鲜全虎的《另家协议书》，以使原告确信其在《房屋及宅基地转让合同》中的保证和承诺。合同签订后当日，原告即按照被告鲜玉祥的要求，向合同中签字的“中间人”李旭的账户打入了12万元的房屋及宅基地转让款，履行了自己的全部合同义务。此后在原告准备在转让土地上修建房屋时，被告鲜玉祥的哥哥鲜全虎得知此事后找到原告，声称该房屋及宅基地系其父亲的遗产，自己也有份额，被告鲜玉祥提供的所谓《另家协议书》并不真实，其从未签订过该协议书。原告在得知该真相后，以诈骗罪向甘谷县公安局刑警大队报案，经甘谷县公安局刑警大队调查后认为，该案属于民事案件，决定不予立案。其后被告鲜玉祥通过中间人向原告退还了房屋及宅基地转让款共计6万元，尚有6万元未予退还。据被告鲜玉祥称其并未实际拿到该笔房屋转让款，而是由充当中间人的被告杨杰与其有债务纠纷而未向其实际交付。原告认为，被告鲜玉祥出卖并非由其个人独自拥有的房屋及宅基地，向原告作出虚假承诺，并提供虚假的《另家协议书》，同时收取了原告的房屋出让款，属于在合同订立过程中的欺诈行为。而在合同签订后，被告鲜玉祥所保证和承诺的合同条款由于其自身的原因并未实际履行，该行为属于导致合同目的不能实现的根本违约。其后退还部分房屋及宅基地转让款的行为系解除合同的行为。故依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及第一百五十条之规定起诉至法院，要求依法判令：1.判决被告鲜玉祥赔偿原告违约金3.6万元；2.判决由被告连带赔偿未退还的购房款6万元；3.判决由被告承担本案的诉讼费用。被告鲜玉祥经本院依法公告送达开庭传票未到庭而缺席。被告李旭辩称，原告所述基本属实，被告李旭是原告何志焘找的“中间人”，其只是给原告何志焘提供了线索。原告何志焘与被告鲜玉祥在磐安镇的“自由无限”娱乐场所签订的合同。签订合同时被告李旭不在场，合同签订后原告怕受骗，就将双方签订的合同拿到我处，要求被告李旭签名确认。签订合同的当日下午三点左右原告何志焘欲向被告鲜玉祥支付购房款12万元，但由于打款时被告鲜玉祥没有银行卡接收，原告何志焘就把钱打在被告李旭父亲的银行卡上了，由被告李旭先行接收，随后转交于被告鲜玉祥。被告李旭在接收到该120000元购房款后，怕双方在履行合同过程中出现其他纠纷，便自行扣下3.4万元以防止出现意外，将剩余的8.6万元交给同为“中间人”的被告杨杰，让其转交于被告鲜玉祥，原告何志焘请的“中间人”杨杰还给我打了收条。双方商量好待合同履行完毕后交付扣下的3.4万元。后来在原告鲜玉祥准备修建房子时，被告鲜玉祥的哥哥鲜全虎出面阻止，并拿出一份分家协议，表明对于合同中交易的房屋其也有份额，原告何志焘所拿的另家协议为被告鲜玉祥伪造的，其并未签字。原告要求被告李旭承担连带责任没有法律依据，因为被告李旭只是扮演一个“中间人”的角色，购房款其没有拿，只是由于被告鲜玉祥没有银行卡，所以原告先行打在被告李旭父亲的银行卡上了。被告李旭在接收到该款项后，将该款项转交于同为“中间人”的杨杰了，杨杰随后转交给了被告鲜玉祥，转交钱款时双方都写了收条。同时在双方交易不成后，被告李旭已将扣下的3.4万元退还给原告何志焘了，原告何志焘也向被告李旭写了收条，因此，被告李旭不应该承担任何责任。被告杨杰辩称，由于交易当天银行已下班，原告何志焘无法一次性取出12万元，且由于被告鲜玉祥没有银行卡，因此原告何志焘便将钱打到“中间人”被告李旭的卡上了，双方说好第二天取出交给被告鲜玉祥。李旭第二天扣下3.4万元后，将剩下的8.6万元都交给了被告杨杰，双方协商好待合同履行完毕后将扣下的3.4万元再行交付。被告杨杰在收到8.6万元后也给被告李旭打了收条。被告杨杰在收到李旭转交的8.6万元后，将该8.6万元交给了被告鲜玉祥，同时被告鲜玉祥也给被告杨杰打了一张8.6万元的收条。被告杨杰在双方的交易中只起到了一个“中间人”的角色，合同的价款经过“中间人”转交，也是经过原告何志焘与被告鲜玉祥同意的，因此被告杨杰不应该承担任何责任。针对自己的主张，原告提交的证据如下：1.原告与被告鲜玉祥签订的《房屋及宅基地转让合同》一份，证明原告与被告鲜玉祥签订合同的情况及双方的权利义务；2.中国农业银行磐安支行的一份转账凭证，证明2014年7月23日原告何志焘向被告李旭转款12万元的事实；3.房屋所有权证的原件一份，证明合同中约定的房屋信息及持有人为被告鲜玉祥；4.被告鲜玉祥向原告何志焘提交的《另家协议书》一份，证明被告鲜玉祥对交易标的物具有相应的支配权利；5.甘谷县公安局不予立案通知书一份，证明被告鲜玉祥在双方交易中存在欺诈行为，但情节显著轻微，不需要追究刑事责任。由于被告鲜玉祥缺席未到庭，未对以上证据进行质证。经被告李旭对以上证据进行质证，被告李旭对原告提交以上证据都无异议，予以认可。经被告杨杰对以上证据进行质证，被告杨杰对以上证据都无异议，予以认可。被告鲜玉祥由于缺席未到庭，没有向法庭提交任何证据。针对自己的主张，被告李旭提出如下证据：1.被告杨杰向被告李旭出具的收条一份（收条中的李林娃为被告李旭之父），证明被告李旭向作为“中间人”的被告杨杰交付8.6万元购房款的事实；2.被告鲜玉祥向作为“中间人”的被告杨杰出具的收条复印件一份，证明“中间人”被告杨杰向被告鲜玉祥转交8.6万元购房款的事实；3.原告何志焘出具的收条一份，证明双方交易不成后被告李旭向原告何志焘退还3.4万元的事实。经原告何志焘的委托代理人对以上证据进行质证，对原告提交的第1-2份证据的真实性有异议，仅凭收条不能反映出钱款是否具体交付。对第3份证据无异议。由于被告鲜玉祥缺席未到庭，未对以上证据进行质证。经被告杨杰对以上证据进行质证，被告杨杰表示对以上证据都无异议，都是真实的。针对自己的主张，被告杨杰向法庭提交了一份证据，即被告鲜玉祥向被告杨杰出具的收条一份，证明被告杨杰已将从被告李旭处拿来的8.6万元购房款转交于被告鲜玉祥的事实。经原告何志焘的委托代理人质证，表示对以上证据的真实性不予认可。由于被告鲜玉祥缺席未到庭，未对以上证据进行质证。经被告李旭对以上证据进行质证，表示对该证据无异议。在庭审中原告委托代理人虽然对被告李旭和被告杨杰出具的相关收条的证据的真实性提出异议，但并未举出相关证据予以推翻，理应承担举证不能的不利后果。因此对于二被告向法庭提供的相关收条的证据，本院予以确认。综上所述，对于原、被告提交的以上证据，来源合法，内容真实有效，且与本案的待证事实具有关联性，本院予以确认。经审理查明，原告何志焘与被告鲜玉祥于2014年7月23日在“中间人”被告李旭及被告杨杰的撮合下签订了一份《房屋及宅基地转让合同》，双方约定被告鲜玉祥将其所有的位于甘谷县磐安镇北街下庄村89号的房屋所有权及宅基地使用权转让给原告，转让款为12万元，该合同未经作为发包方的甘谷县磐安镇北街村民委员会批准，也未办理房地产转移登记手续。合同签订的当天由于银行下班，不能直接提取12万元的现金，且由于被告鲜玉祥没有银行卡，双方便约定由原告何志焘将12万元打到被告李旭处，由作为“中间人”的被告李旭转交于被告鲜玉祥。原告何志焘于当日将12万元转入被告李旭父亲李林娃的银行卡上。2014年7月24日被告李旭从其父李林娃的银行卡中取出12万元，将其中的8.6万元转交于另一“中间人”被告杨杰，自己扣下3.4万元以防意外，准备待合同履行完毕后再行交付。交付过程中作为“中间人”的被告杨杰也向被告李旭的父亲李林娃出具了收条。随后作为“中间人”被告杨杰便将该笔8.6万元购房款转交于被告鲜玉祥，被告鲜玉祥在接收款项的同时，也向作为“中间人”的被告杨杰出具了一份收条。此后，原告何志焘在合同约定的地方修建房屋时，被告鲜玉祥的哥哥鲜全虎出面阻止，并表明该房屋及宅基地为其兄弟二人所有，被告鲜玉祥一人无权处分，其不同意转让该房屋及宅基地使用权，同时拿出一份《分家凭证》以支持自己的主张，并表示被告鲜玉祥向原告何志焘出具的《另家协议书》为被告鲜玉祥伪造，其并未与被告鲜玉祥签订该协议，至此原告才知真相。随后原告何志焘便找被告鲜玉祥了解事实，但被告鲜玉祥下落不明。原告在找不到被告鲜玉祥的情况下，以被告鲜玉祥实施诈骗罪向甘谷县公安局报案，但该局以犯罪情节显著轻微，不属于刑事案件为由，作出不予立案的决定。此后在原告多次找作为“中间人”的被告李旭及被告杨杰，要求其督促被告鲜玉祥退换12万元的房屋及宅基地转让款，并承担相应的违约责任。其后被告鲜玉祥通过“中间人”共向原告何志焘退还房屋及宅基地出让款6万元，剩余6万元未予退还。在追偿无果的情况下，原告起诉至法院，请求法院支持其如下诉讼请求：1.判决被告鲜玉祥赔偿原告违约金3.6万元；2.判决由被告连带赔偿未退还的购房款6万元；3.判决由被告承担本案的诉讼费用。另查明，被告鲜玉祥持有的《另家协议书》系自己伪造，其兄鲜全虎所持的《分家凭证》为被告鲜玉祥与鲜全虎签订，该协议经本院调查《分家凭证》上注明的证明人杨小文，证明其兄鲜全虎持有的《分家凭证》真实有效。该案中《房屋及宅基地转让合同》所涉及的标的为位于甘谷县磐安镇北街下庄村89号的房屋所有权及宅基地使用权，在被告鲜玉祥与其兄鲜全虎签订的《分家凭证》中，双方约定该房屋所有权为鲜全虎一人所有，宅基地使用权兄弟二人一人一半。本院认为，当事人订立合同时应当具有相应的民事权利能力，遵循自愿平等、诚实信用的相关原则，同时订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会公共利益。本案中，原告何志焘与被告鲜玉祥签订的《房屋及宅基地转让合同》所涉及的标的为位于甘谷县磐安镇北街下庄村89号的房屋所有权及宅基地使用权。对于合同中约定的房屋所有权部分，由于该房屋为被告鲜玉祥的哥哥鲜全虎一人所有，被告鲜玉祥对该房屋无权处分。但被告鲜玉祥在与原告何志焘签订合同时却以虚假的《另家协议书》欺骗原告，致使原告相信其对该房屋具有完整的支配权，随之与其签订合同。在事后原告修建房屋时，被告鲜玉祥的哥哥鲜全虎出面阻止，以行动表明其拒绝对被告鲜玉祥无权处分行为的追认，故合同中涉及房屋所有权的部分，因被告鲜玉祥无权处分，且房屋共有权人拒绝追认，属于无效部分。对于《房屋及宅基地转让合同》所涉及的宅基地使用权部分，被告鲜玉祥转让宅基地使用权实为对其土地承包经营权的流转。该合同中所涉及的宅基地使用权虽为被告鲜玉祥与其兄鲜全虎按份共有，但由于依据《中国人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。本案中被告鲜玉祥虽然对该宅基地使用权具有一半的份额，但其在转让给原告何志焘的时候，未经作为发包方的甘谷县磐安镇北街村民委员会同意，因此该行为违反了我国法律的强制性规定，故该合同中涉及宅基地使用权转让的部分也属于无效部分。综上所述，原告何志焘与被告鲜玉祥签订的《房屋及宅基地转让合同》因违反法律的相关规定，该合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在合同签订后，已通过作为“中间人”的被告李旭、被告杨杰向被告鲜玉祥交付了合同中约定的转让款，现合同无效后，理应由被告鲜玉祥返还因该无效合同取得的12万元转让款。纠纷发生后，原告通过各种方法已从被告鲜玉祥处拿到退款6万元，对还未退还的6万元转让款，被告鲜玉祥应依法返还给原告。对于原告要求被告李旭与被告杨杰对未予返还的6万元转让款与被告鲜玉祥承担连带责任的诉讼请求，因双方签订的合同中明确表明被告李旭与被告杨杰是以“中间人”的身份参与到合同签订事宜中的，二人并不是被告鲜玉祥的代理人和合同的保证人，同时对于合同转让款的交付，作为“中间人”的被告李旭及被告杨杰都出具了相应的收条证明其已将该转让款中的8.6万元交付给被告鲜玉祥，被告李旭作为“中间人”为防意外扣下的3.4万元转让款，也在纠纷发生后退还给原告何志焘了。作为“中间人”的被告李旭及被告杨杰只起到了介绍作用，未在合同的签订过程中收受任何报酬，因此原告要求被告李旭及被告杨杰对被告鲜玉祥未予返还的6万元承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告何志焘要求被告鲜玉祥承担3.6万元违约金的诉讼请求，由于双方在签订的《房屋及宅基地转让合同》有因一方违约而应赔偿另一方转让款50%的约定，且依据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。原告何志焘与被告鲜玉祥签订的《房屋及宅基地转让合同》因被告鲜玉祥的欺诈行为而无效，故被告鲜玉祥应承担因此而导致合同无效的违约责任，故对于合同中关于违约责任的约定具有法律效力，对双方具有约束力。在案件审理过程中，原告同意适当降低违约责任的请求，要求被告鲜玉祥承担合同转让款的30%，即3.6万元。本院认为该请求与法律的相关规定没有冲突，且是原告对自己权利的自由处分行为，因此对于该请求，本院予以支持。综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百零八条、《中国人民共和国农村土地承包法》第三十七条及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告何志焘与被告鲜玉祥签订的《房屋及宅基地转让合同》为无效合同；二、由被告鲜玉祥返还原告何志焘未予退还的合同转让款6万元；三、由被告鲜玉祥承担因其欺诈行为而导致合同无效的违约金3.6万元；四、驳回原告何志焘的其他诉讼请求。以上义务自本判决生效后七日内一次性履行。如未在本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由被告鲜玉祥负担。（案件受理费2200已由原告何志焘垫付，待案件执行时一并执行。）如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审 判 长 史阿红代理审判员 汪国平人民陪审员 张增耀二〇一五年十月九日书 记 员 王亚斌 来源：百度搜索“”