（2015）杭余民初字第2552号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-20
案件名称
杭州富侨物业管理有限公司与杭州金帝文化创意有限公司、杭州艺海名扬商厦有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余民初字第2552号原告：杭州富侨物业管理有限公司。法定代表人：郦卫国。委托代理人：何丽凤，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：杭州金帝文化创意有限公司。法定代表人：姜汉阳。被告：杭州艺海名扬商厦有限公司。法定代表人：高华英。二被告共同委托代理人：王敏，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州杭州富侨物业管理有限公司（以下简称富侨物业公司）诉被告杭州金帝文化创意有限公司（以下简称金帝公司）、杭州艺海名扬商厦有限公司（以下简称艺海名扬公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由代理审判员卢燕适用简易程序独任审判，于2014年9月24日公开开庭审理了本案，原告富侨物业公司委托代理人何丽凤、被告金帝公司、艺海名扬公司共同委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富侨物业公司起诉称：被告艺海名扬公司系是杭州艺海名扬商厦三、四层共约7032.26平方米房屋的业主。2012年2月10日，原告富侨物业公司与被告艺海名扬公司签定《物业服务合同》一份。约定：“委托管理期限定为伍年。自2012年2月10日8时起至2017年2月9日8时止；本物业的管理服务费依照下列标准由业主和物业租用人、使用人按照建筑面积向乙方（原告）交纳：裙房二、三、四层：5.00元／月·平方米……1#、2#主楼：5.00元／月·平方米……”。合同签定后，原告富侨物业公司依约提供物业服务。自2011年4月16日起，被告艺海名扬公司将涉案房屋出租给被告金帝公司经营KTV，并将《房屋租赁合同》交付给原告富侨物业公司备案，并要求原告富侨物业公司自行向金帝公司收取物业服务费。但金帝公司自2014年7月至2015年6月间，在原告富侨物业公司每月一次催缴下，仅支付物业费30000元，累计拖欠物业服务费391935.6元，经原告富侨物业公司多次催缴未果。原告认为，按照物业服务合同约定，被告艺海名扬公司做为业主，被告金帝公司作为物业租用人，均有义务向原告富侨物业公司支付物业服务费。现两被告的行为严重损害了原告富侨物业公司的合法权益。为此，故诉至法院，请求判令：1、判令被告金帝公司向原告富侨物业公司支付自2014年7月至2015年6月的物业管理服务费391935.6元（5元／月·平方米×7032.26平方米×12个月-30000元）；2、判令被告金帝文化向原告富侨物业公司支付利息10814.38元（暂计算至2015年6月30日，详见清单）；3.判令被告艺海名扬公司承担连带责任；4.判令本案的诉讼费用由两被告承担。原告富侨物业公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1、《杭州艺海名扬商厦物业服务合同》一份，用以证明2012年2月10日，原告富侨物业公司与被告艺海名扬公司签定《物业服务合同》一份，约定双方权利义务的事实。2、房产登记信息二份，用以证明被告艺海名扬公司系杭州艺海名扬商厦第三、四层房屋业主，该两层建筑面积共计7032.26平方米的事实。3、《房屋租赁合同》一份，用以证明被告艺海名扬公司于2011年4月16日起将涉案房屋出租给被告金帝公司。合同注明被告金帝公司需交纳的物业服务费为5.00元／月·平方米的事实。4、补充协议（三）一份，用以证明被告艺海名扬公司出租给被告金帝文化公司的房屋建筑面积共计为7032.26平方米的事实。5、《物业费催缴通知单》一份，申通快递邮寄单一份，中国邮政国内挂号信函收据一份，用以证明原告富侨物业公司曾多次向被告金帝公司催收物业服务费的事实。6、联系函十份，照片三张，用以证明原告富侨物业公司按照物业合同履行职责的事实。7、业主满意度调查表一组，用以证明业主均认为原告富侨物业公司提供的物业服务属于中档水平的事实。8、照片五张，光盘及文字整理材料各一份，用以证明被告阻扰原告进行正常物业服务的行为的事实。原告的资料被被告拿走的事实。被告金帝公司、艺海名扬公司共同答辩称：原告富侨物业公司的物业服务水平很差，问题很多。开发商和业主多次向原告富侨物业公司提出上述问题，但一直没有得到解决。根据合同法规定，原告富侨物业公司提供的服务不符合合同约定，服务过程中存在违约行为，其要求被告金帝公司支付利息的诉讼请求无法律依据。被告方没有按照约定支付物业服务费是因为原告富侨物业公司存在违约行为。另被告艺海名扬公司不应承担连带支付责任，这在物业服务合同补充协议中有明确约定。被告金帝公司、艺海名扬公司为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：1、公证书两份，联系函一份、回复函一份，用以证明原告富侨物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定的事实。2、请求函一份，用以证明浙商银行杭州银行支行，被告金帝公司，杭州泰荣酒店管理有限公司均认为原告富侨物业公司的物业服务不到位，要求更换物业公司的事实。3、告知函一份，用以证明被告艺海名扬公司根据约定，已向富侨物业公司发函解除涉案物业服务合同的事实。4、补充协议一份，用以证明物业费的交纳方式是原告富侨物业公司直接向承租人收取的事实。原告富侨物业公司提供的证据，经被告金帝公司、艺海名扬公司庭审质证，认为证据1、2、3、4无异议；证据5，真实性、合法性、关联性，待证事实有异议，无法证实被告金帝公司收到该信件；证据6，真实性无异议，其中联系函恰恰证明原告富侨物业公司提供的物业服务不符合合同约定，照片拍摄时间不明，且只是局部照片，无法反映整体的安全卫生状况；证据7，真实性均有异议，且调查表内容显示中也证明原告富侨物业服务未完全达到满意标准；证据8，照片真实性无法核实，与本案无关联。即使真实，也恰好证明原告富侨物业公司的安保物业服务不到位，录音材料与本案无关联。本院经审查后认为，证据1、2、3、4、5述证据符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据；证据6、7与当事人陈述及本案确认的有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据8缺乏与本案的关联性，故本院不予确认。被告金帝公司、艺海名扬公司提供的证据，经原告富侨物业公司庭审质证：证据1，公证书真实性、合法性、关联性均有异议，均体现一时的表面现象，无法体现常态，且楼道杂物堆放现象是开发商和业主造成的。联系函真实性无异议，其记载内容大多是开发商和租户自身存在的问题，我方在联系函中解释并提出了解决途径，原告富侨物业公司一直在积极进行服务；证据2，真实性无异议，系被告艺海名扬公司认为物业公司利润大，想要自行提供物业服务，所以这个请求函是开发商故意制造，不能证明原告富侨物业公司的物业服务质量差；证据3，真实性无异议，待证事实有异议，被告艺海名扬公司出于单方违约目的自行书写的材料，现原告富侨物业公司已经退出服务；证据4，真实性无异议，待证事实有异议，只是要求被告艺海名扬公司将物业费收费标准通知到租户，并非约定费用收取问题。本院经审查后认为，证据1、2、3、4符合证据的采信规则，且能证明本案相关事实，本院予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告艺海名扬公司系坐落于杭州市余杭区人民大道与迎宾路交叉口东南角杭州艺海名扬商厦的所有权人，原告富侨物业公司（乙方）与被告艺海名扬公司（甲方）于2012年2月10日签订《杭州艺海名扬商厦物业服务合同》，约定由原告富侨物业公司向被告艺海名扬公司开发的杭州艺海名扬商厦提供物业管理服务，物业服务期限为2012年2月10日至2017年2月9日，物业管理服务费裙房二、三、四层及主楼按5元／月／平方米收取。合同第七章第二十八条约定：“乙方违反本合同第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同……”。合同还对其他相关权利义务进行了约定。2011年4月16日，两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告金帝公司租赁被告艺海名扬公司所有的位于杭州市余杭区南苑街道人民大道532号301室、401室房屋，租赁期限为艺海名扬公司取得房屋所有权证之日起至2020年12月31日止，双方约定物业服务费由被告金帝公司支付给被告艺海名扬公司，暂定为5元／月／平方米。2013年1月1日两被告签订补充协议（三）一份，明确上述《房屋租赁合同》所涉房屋总建筑面积按照房屋产权证核定为7032.26平方米。2015年3月25日，被告艺海名扬公司向原告富侨物业公司发送《催告函》一份，要求原告富侨物业公司在七日内就催告函中房屋漏水、安保人员配备、公共区域卫生、车库监控、值班等所列事项进行整改；2015年4月1日原告富侨物业公司向艺海名扬公司就催告函中所列事项分别作出了回复。2015年6月26日，被告艺海名扬公司向原告富侨物业公司发送《合同解除告知函》，认为富侨物业公司未达到合同中规定的管理目标，亦未在催告期内完成整改目标，其他物业使用人对其服务质量严重不满，故通知原告富侨物业公司解除上述物业服务合同。2015年6月29日，原告富侨物业公司回函并退出物业服务。庭审中，三方当事人均认可物业服务费实际是由被告金帝公司支付给原告富侨物业公司。自2014年7月至2015年6月止涉案房屋物业管理费计算为421935.6元，扣除被告金帝公司已向原告富侨物业公司交纳的30000元，尚欠物业管理费391935.6元。原告富侨物业公司多次向被告金帝公司催缴上述物业费，但被告金帝公司均未交纳。2015年7月14日，原告富侨物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为：原告富侨物业公司与被告艺海名扬公司签订《杭州艺海名扬商厦物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，原告富侨物业公司也实际提供了物业服务。被告金帝公司作为承租人，即房屋的实际使用人，理应及时向原告富侨物业公司支付物业管理费。故原告富侨物业公司要求被告金帝公司支付物业管理费391935.6元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持；原告富侨物业公司要求作为业主的被告艺海名扬公司承担连带责任，理由正当，本院亦予以支持。根据原、被告双方提供的证据显示，原告富侨物业公司在提供物业服务过程中，确有服务质量不符合合同约定的情形，故对原告富侨物业公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告金帝公司、艺海名扬公司关于原告富侨物业公司服务质量不到位的答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州金帝文化创意有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州富侨物业管理有限公司物业管理费391935.6元；二、被告杭州艺海名扬商厦有限公司对上述第一项承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7180元，减半收取3590元，由被告杭州金帝文化创意有限公司负担，被告杭州艺海名扬商厦有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7180元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 卢 燕二〇一五年十月九日书 记 员 孙孝平