（2015）奉民三（民）初字第3973号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-27
案件名称
骆仁新、骆嘉霖与上海瑞策房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第3973号原告骆仁新，男，1971年12月27日生，汉族，户籍地安徽省天长市。原告骆嘉霖（曾用名骆铭洋），男，2007年11月5日生，汉族，户籍地安徽省天长市。法定代理人骆仁新（暨本案原告骆仁新）。两原告的共同委托代理人付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。两原告的共同委托代理人田志林，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告上海瑞策房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人顾广梅，董事长。委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。原告骆仁新、骆嘉霖诉被告上海瑞策房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年9月8日、9月22日公开开庭进行了审理。原告骆仁新、骆嘉霖共同委托代理人田志林、被告委托代理人严钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆仁新、骆嘉霖诉称，2013年7月31日，两原告与上海超力化工有限公司（下称“超力公司”）签订了就上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋（下称“系争房屋”）的《上海市房地产买卖合同》（编号XXXXXXX）。根据该合同约定，被告上海瑞策房地产经纪有限公司（下称“瑞策公司”）为两原告提供了居间服务。同时根据“附件三”的约定，超力公司应在房屋过户前向两原告支付房款计人民币1，085万元（以下币种同），但直至超力公司提出过户申请时（2013年9月23日），其并未足额支付合同约定的房款。按照正常的房地产买卖交易惯例，作为专业的房地产经纪公司的被告应敦促超力公司在办理房屋过户前按照合同约定通过现金形式足额支付两原告前述款项，或者协助超力公司办理房屋按揭贷款直接由贷款银行支付给两原告。被告在明确知晓两原告可能面临巨大交易风险的情况下，本应积极履行居间义务，及时提醒两原告交易风险，拒绝协助超力公司办理过户手续，但被告为赚取佣金，在超力公司没有任何履约付款保障的情况下积极帮助超力公司办理了房屋过户手续。在办理过户手续后，被告亦未敦促超力公司向两原告支付剩余房款，导致两原告未能及时收回全部房款。虽然两原告采取了包括诉讼、执行等方式主张超力公司支付全部房款，但超力公司尚欠房款485万元及数额达上百万元的违约金。两原告认为，被告因未及时完全履行法律规定的居间义务，并且存在诱骗两原告完成交易之主观故意，给两原告造成了巨额经济损失。两原告诉至法院，要求：1、判令被告赔偿两原告违约损失652，808元（计算至2015年7月31日）；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，两原告将第一项诉讼请求变更为，判令被告赔偿两原告违约损失663，572元（计算至2015年9月8日）。两原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海房地产买卖合同》（编号XXXXXXX）复印件一份，旨在证明被告依据该合同作为房地产经纪机构为两原告出售系争房屋提供居间服务，并且证明超力公司应在办理系争房屋过户手续前支付两原告房款人民币1，085万元；2、（2014）闵民五（民）初字第872号民事判决书复印件一份，旨在证明超力公司未在系争房屋办理过户前按合同约定足额支付两原告房款，并且证明因被告未全部履行居间义务导致两原告未收回系争房屋剩余房款485万元及相应违约金。3、超力公司企业信息一份，旨在证明超力公司在2014年6月12日以前有高国军和ＸＸＸ两名投资人，高国军一人不能代表超力公司进行买受房屋的交易，且超力公司于2015年7月9日被列入经营异常名录，两原告的房款损失基本无法挽回。被告瑞策公司辩称，被告为两原告与超力公司就系争房屋的买卖提供了居间服务，即使超力公司被上海市闵行区法院判决有485万元的房款未付以及产生了相应的违约金，被告只是居间方，已经全面履行了合同约定和法律规定的居间义务，不应为超力公司未付剩余房款承担赔偿责任。被告瑞策公司对其辩称提交并当庭出示了下列一组证据：《房地产买卖居间协议书》（编号XXXXXXX）复印件、《房地产买卖协议》复印件、《佣金确认书》（编号XXXXXXX）复印件各一份，旨在证明被告为两原告与超力公司就系争房屋的买卖交易提供了居间服务，且按约履行了居间义务。经当庭质证，被告瑞策公司对两原告提交的证据1的真实性无异议，对关联性均有异议，认为被告瑞策公司确实为两原告与超力公司就系争房屋的买卖交易提供了居间服务，但该合同附件三“付款协议”中约定的是买方超力公司向两原告分期支付购房款，合同中关于购房款和违约金的约定对被告瑞策公司没有约束力。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为（2014）闵民五（民）初字第872号民事判决书判决超力公司应支付两原告剩余购房款和违约金，对被告瑞策公司没有拘束力，也不能证明是被告瑞策公司没有履行居间义务。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据1、2的真实性予以确认，对证据3中有其他证据相互佐证的内容予以确认，对其余内容不予确认。两原告对被告瑞策公司提交的一组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为《房地产买卖居间协议》是两原告、被告瑞策公司与案外人高国军三方签署的，被告没有促成两原告与高国军之间就系争房屋的交易，系争房屋最终交易的双方是两原告与超力公司，所以高国军作为买方签署的居间协议不约束两原告；房地产买卖协议中关于房款支付的约定有利于两原告，更能说明被告与超力公司签订的买卖合同中约定的付款方式对两原告不利，从而被告没有履行居间方的告知义务；佣金确认书只有原告骆仁新的签字，无原告骆嘉霖的签字，意思表示不完整，且没有加盖被告瑞策公司的公章，对两原告无约束力。结合两原告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。两原告于第一次庭审后向本院提交了调查取证申请书，申请法院调查两原告向上海市闵行区人民申请执行（2014）闵民五（民）初字第872号民事判决书的（2014）闵执字第7633号案件的情况，本院认为对证明待证事实无意义，故不予准许。基于上述认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年1月29日，原告骆仁新、骆嘉霖与被告瑞策公司、高国军三方就上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋签订了《房地产买卖居间协议书》，同年7月31日，两原告（卖售人、甲方）与超力公司（买受人、乙方）签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，由超力公司购买两原告名下的系争房屋。该合同网上签订时间为2013年7月31日10时38分11秒。该合同第一条约定“甲乙双方通过上海瑞策房地产经纪有限公司居间介绍（房地产执业经纪人：端爱云，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX）……”；第二条约定了系争房屋总价款为人民币13，800，000元，具体付款方式与付款期限由附件三“付款协议”明确约定；第六条约定了于2013年10月1日前，两原告与超力公司共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2013年9月26日，系争房屋产权过户至超力公司名下，但超力公司未按约全面履行付款义务，经上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第872号民事判决书判令，“一、被告上海市超力化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骆仁新、骆嘉霖支付剩余购房款人民币4，850，000元；二、被告上海超力化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骆仁新、骆嘉霖支付以人民币13，800，000元为本金，自2013年12月1日起至被告上海超力化工有限公司实际付清剩余购房款人民币4，850，000元之日止，按照日万分之二标准计算的违约金。”该民事判决书已生效，原告已就该生效民事判决书向上海市闵行区人民法院申请执行。另查明，高国军系超力公司的法定代表人。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被告进行了沟通协调，并已向两原告提供了媒介的服务，其与两原告居间关系成立。在被告的居间介绍下，被告已经促成了双方订立合同，即两原告与超力公司签订了《上海市房地产买卖合同》，而该合同对于买卖双方的付款方式、付款期限，办理过户手续等都有明确的约定，即使在合同的履行过程中，买卖双方就付款期限和办理过户手续的时间等有所变更，也均是买卖双方真实的意思表示。对买受人是否有付款能力的考察，是两原告作为出卖人应自行承担的风险，作为居间方的被告，其所提供的仅是促成合同成立的媒介服务，并不承担买卖合同双方有无履行能力的交易风险。对两原告诉称被告在促成合同成立过程中存在诱骗的主观故意，因两原告未能提供证据证明，本院难以采信。综上，本院认为，因原、被告之间是居间合同关系，现两原告要求被告承担因买受人超力公司未能履行付款义务给其造成经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，判决如下：驳回原告骆仁新、骆嘉霖的诉讼请求。案件受理费10，435元，减半收取，计5，217.50元，由原告骆仁新、骆嘉霖共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 许力涛二〇一五年十月九日书 记 员 宋 苏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 来自