（2015）沪一中民二（民）终字第1933号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-10-26

案件名称

胡敏诉胡玉清等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡敏,胡玉清,霍达仁,霍长亮,孙玉凡,胡玉华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2015）沪一中民二（民）终��第1933号上诉人（原审被告）胡敏。委托代理人陈连喜。委托代理人郑健。被上诉人（原审原告）胡玉清。被上诉人（原审原告）霍达仁。被上诉人（原审原告）霍长亮。上列三被上诉人之共同委托代理人钱利明。原审第三人孙玉凡。原审第三人胡玉华。委托代理人＊＊＊。上诉人胡敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人胡敏及其委托代理人陈连喜、郑健，被上诉人胡玉清、霍达仁及其与霍长亮的共同委托代理人钱利明，原审第三人孙玉凡暨胡玉华的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，案外人胡某与周某系夫妻，育有二子三女，依次为胡1、胡玉华、胡2、胡3、胡玉清。胡玉清与霍达仁系夫妻，系霍长亮的父母。胡玉华与孙玉凡系夫妻，胡敏系胡玉华、孙玉凡之女。2000年7月22日，胡某、周某、胡1、胡玉华、胡2、胡3、胡玉清签订《有关房屋动迁的几点说明》一份：徽宁路＊＊＊弄＊＊＊号是胡某、周某夫妻俩的私房，于1999年底四季度动迁。当时户口簿上有四人：胡某、周某、胡敏（胡玉华之女）、顾2（胡2之子），当时动迁组只同意分一间二室一厅房，顾2除外。后通过积极争取，顾2算入这次动迁人口之中，这样便分得海阳路＊＊＊弄＊＊＊号601室（以下简称系争房屋）及201室两套房间。为了避免家庭纠纷，通过家庭协商，达成下列条款：一、分房超出面积费用由胡2支出（两万元）。二、601室使用权给胡玉华（由2000.1.7开始）。三、201室装修费由胡2支付，计贰万四千元（由胡某夫妇出四千元、胡2出贰万元）。四、201室现由胡某、周某居住，百年之后使用权归胡2。上述条款由下列人员认可签名或盖章，且每人一份。2003年10月14日，胡敏及孙玉凡、胡玉华与开发商签订房屋交接书一份，开发商将位于上海市浦东新区上南路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋交付给胡敏及孙玉凡、胡玉华。2004年1月3日，胡玉清分两次向孙玉凡的农业银行账户存入15万元。2006年2月18日，胡玉清分两次向胡3的农业银行账户存入10万元。2009年2月11日，胡玉华向案外人沈某账户存入54，000元。2011年2月10日，胡玉华向顾1（胡2之夫）汇款12万元。2014年2月15日，胡玉清向胡玉华汇款3万元，用途为还款。另查明，2014年6月26日，胡敏起诉要求胡玉清、霍达仁、霍长亮迁出上述系争房屋，该案尚在审理中。胡玉清、霍达仁、霍长亮诉称，1999年，胡玉华、胡玉清的父母胡某、周某之住房处动迁，胡某、周某、胡敏、顾2被安置在海阳路＊＊＊弄＊＊＊号201室、601室，后经家庭全体成员协商后决定，上述201室房屋的产权归顾2所有，系争的601室房屋产权归胡敏所有，但201室房屋由胡某、周某居住使用。2002年，孙玉凡、胡玉华出资购买了位于上南路＊＊＊弄某花园20号302室的房屋一套，价格约40万元，并为此借款。2003年，胡玉清、霍达仁、霍长亮、胡敏、孙玉凡、胡玉华及父母、其余兄弟姐妹聚会时，孙玉凡、胡玉华表示欲将系争房屋出售，胡玉清当即表示为照顾父母方便，愿意出资购买该房屋。后胡玉清与孙玉凡、胡玉华口头约定，出售价格为25万元，交易等费用由胡玉清、霍达仁、霍长亮自行承担。并约定，孙玉凡、胡玉华为购房曾向胡3（胡玉清之姐、胡玉华之妹）借款10万元，该借款由胡玉清直接代为归还，余款15万元打入孙玉凡的银行账号。后胡玉华向胡玉清告知了孙玉凡��银行账号，胡玉清于2004年1月向孙玉凡转账汇款15万元，又代孙玉凡、胡玉华向胡3归还了10万元，至此，全部房款结清。2003年胡敏及孙玉凡、胡玉华已将系争房屋交由胡玉清、霍达仁、霍长亮居住使用至今。因动迁及孙玉凡、胡玉华购房时胡敏尚未工作，故房屋的动迁、商品房购买及胡玉清、霍达仁、霍长亮、胡敏之间的房屋买卖事宜均由胡敏父母代表胡敏全程操作，胡敏亦无异议。而胡玉清、霍达仁、霍长亮与孙玉凡、胡玉华及其余兄弟姐妹关系一直非常融洽，双方未签订书面的买卖合同，之后胡玉清、霍达仁、霍长亮亦未及时办理房屋过户手续，后胡玉清、霍达仁、霍长亮曾要求胡敏及孙玉凡、胡玉华办理过户手续，因胡玉华一直在外地工作而搁置，直至2013年胡玉清、霍达仁、霍长亮再次提出该要求时，胡敏表示反悔，不同意办理过户手续，并于2014年6月16日��起诉讼，要求胡玉清、霍达仁、霍长亮迁出系争房屋。胡玉清、霍达仁、霍长亮认为，胡敏未能履行双方口头协议，导致胡玉清、霍达仁、霍长亮至今未能办理房屋过户手续，为维护自身合法权益，胡玉清、霍达仁、霍长亮起诉，要求判决上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋归胡玉清、霍达仁、霍长亮所有，胡敏协助办理过户手续。胡敏辩称，胡敏是系争房屋的唯一的产权人，胡敏从未与胡玉清、霍达仁、霍长亮达成任何房屋买卖的书面或口头协议，胡敏作为产权人也从未收到胡玉清、霍达仁、霍长亮的任何房款。至于胡敏母亲孙玉凡收到的15万元，也并非房款，且孙玉凡、胡玉华也从未与胡玉清、霍达仁、霍长亮达成任何出售房屋的合意，胡敏从未授权父母出售房屋，也未追认出售房屋。胡敏的父母为购房确曾在2003年向胡3借款10万元，在2006年归��了现金5万元，其余5万元打入俞1账户，由俞1转给胡3，借款早已还清。而胡3在2006年向胡玉清借款70万元，故胡玉清、霍达仁、霍长亮所述的其向胡3汇款10万元实系胡3向胡玉清的借款。胡玉清、霍达仁、霍长亮现虽实际居住于系争房屋内，仅仅是因为胡玉清系胡敏的姑姑，胡敏考虑到爷爷奶奶也居住此地，为方便照顾爷爷奶奶，胡敏将系争房屋出借给胡玉清、霍达仁、霍长亮。胡玉清、霍达仁、霍长亮也从未向胡敏要求办理房屋过户手续，胡敏的父亲不在外地工作，不存在无法办理过户的事实。至于胡玉清、霍达仁、霍长亮提供的其于2006年2月向胡3的账户打入10万元，因胡敏父母与各位兄弟姐妹之间资金往来频繁，胡玉清、霍达仁、霍长亮截取其中一笔称其为购房款，不符合客观事实。另外，胡玉清、霍达仁、霍长亮系2004年入住系争房屋，因为胡敏购买的商品房于2003年10月才交房。孙玉凡、胡玉华共同述称，2004年元旦，孙玉凡、胡玉华在小区内碰到胡玉清，胡玉华就问胡玉清：你的房子要动迁了，你准备住哪？胡玉清未表态，胡玉华同意胡玉清暂住系争房屋内，孙玉凡不太开心，就随口说了句：你把房子卖给她好了。同月3日，胡玉清往孙玉凡账号内打入15万元，胡玉华当即表示不卖房，钱拿走，但胡玉清表示房子要居住，不会白住，钱先放你们处，故胡玉清未取回该款。2004年春节小年夜，胡敏及孙玉凡、胡玉华迁入新房，后将系争房屋交给胡玉清、霍达仁、霍长亮居住。2008年胡玉华还催促胡玉清买房。2013年胡玉清要求孙玉凡、胡玉华将系争房屋卖给她，孙玉凡、胡玉华不同意。故孙玉凡、胡玉华认为，该15万元并非房款。另外，胡玉清与胡3、胡玉华及胡2兄弟姐妹之间一直有款项往来。孙玉凡、胡玉华在购买某花园的房��时确实曾向胡3借款10万元，但早已还清。此后，胡3还向胡玉华有过借款，胡玉清在2014年代胡3向胡玉华归还3万元。故胡玉清在2006年汇给胡3的10万元并不是代为还款，只是姐妹间的借款。一审庭审中，孙玉凡、胡玉华又称，购房借款后，胡玉华当面给胡35万元现金；另外2006年至2007年间胡玉清要求胡玉华转账给俞15万元，俞1再转给胡3。上述两笔即为归还购房借款10万元。此外，胡3自2006年起向各位兄弟姐妹借款，其中胡2借给胡324万元，当时言明三年内归还，但届时未归还，后胡2急需用钱，2011年胡玉华代胡3归还了12万元。同样，胡3向沈某借款5万元未能及时归还，也由胡玉华于2009年代为偿还。2007年4月，胡3又要借款，胡玉华找人借给胡310万元。因此，胡3至今尚欠胡玉华27万元。一审审理中，胡玉清、霍达仁、霍长亮申请证人江1、胡1、胡3到庭作证。证人江1当庭作证称：其系胡1之妻，与胡玉清、霍达仁、霍长亮、胡敏关系以前都很好。在胡玉华买了金苹果的商品房（即上南路＊＊＊弄某花园20号302室的房屋）装修之后，胡玉华请大家在金玉满堂吃饭，大家一起帮忙搬家，期间，孙玉凡对胡玉清说，以后这个房子就是你的，其才知道胡敏家已经将该房屋卖给胡玉清家了，具体洽谈情况不知，具体时间也记不清了，因为已经过了10多年了。证人胡1作证称：其系胡玉清及胡玉华的大哥，胡敏的大伯。2003年劳动节前，胡玉清、霍达仁、霍长亮、胡敏、孙玉凡、胡玉华及其所有家人在父母家吃饭，听到孙玉凡说，601室的房屋如果能卖到25万元就笑不动了，胡玉清就说，你要卖就卖给我吧。后来胡敏家搬家，就把房子交给了胡玉清。具体时间记不清了。后来听说孙玉凡收了钱却不肯办产证。2013年，其去找胡玉华调解，问当时卖房究竟��谁的主意、是否当时家里人都同意、是否孙玉凡一个人的主意，胡玉华说当然是都同意的。证人胡3作证称：其系胡玉清的姐姐，胡玉华的妹妹。2002年胡玉华购买金苹果的商品房时向其借款10万元，后胡玉华搬家时大家一起帮忙并吃饭，得知胡玉华家将原来的房屋卖给了胡玉清。后胡玉华向其告知，为避免钱的周转，胡玉华向其借的10万元让胡玉清代为归还，故胡玉清在2006年2月向其转账10万元，该款确实是胡玉清代胡玉华归还的欠款，与之后其因投资而向兄弟姐妹的借款无涉。后在朋友往来时又有人问起为什么601室是胡玉清在居住，胡玉华回答说已经卖给胡玉清了。在2006年下半年至2007年间，因其投资所需，向胡玉华、胡玉清、胡2分别借款，至今尚未还清。其中，其向胡2的借款为24万元，后胡2急需用钱，向其催款，胡玉华在2011年2月主动帮其归还了12万元，故该12万元转为其向胡玉华的借款。2009年，胡玉华又代其向沈某还款54，000元，其中5万元系本金，4，000元系利息，后沈某退还了4，000元利息，该5万元也转为其向胡玉华的借款，故其现共欠胡玉华17万元。从未收到过俞1转交的5万元。对于上述证人证言，胡玉清、霍达仁、霍长亮无异议，认为其兄弟姐妹之间感情一直很好，直至该买卖房屋纠纷出现后，才产生分歧。胡敏则认为，胡3、胡2与胡玉清之间存在利益关系，证言不应采信。孙玉凡、胡玉华认为，证人均与胡玉清交好，故证言不实。一审庭审中，孙玉凡确认，胡玉清在2004年1月3日向孙玉凡账户存入15万元，系胡玉华向胡玉清告知了孙玉凡的银行账号；其与胡玉华原均在华北油田工作，2000年买断工龄回了上海，但之后胡玉华还在原单位打工，后因身体不好，于2012年12月退休回了上海。原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据在案证据及各方当事人的陈述情况，认定如下：首先，胡玉清、胡玉华等的兄弟姐妹来往频繁，关系融洽，故胡玉清、霍达仁、霍长亮与孙玉凡、胡玉华仅口头达成房屋买卖的协议而未签订书面的房屋买卖合同，符合常理；其次，胡玉清在2004年1月3日将15万元打入孙玉凡的银行账户，系胡玉华向胡玉清告知的孙玉凡的银行账号，该款至今未返还给胡玉清，对此，胡敏及孙玉凡、胡玉华无法给予合理的解释；再次，胡敏及孙玉凡、胡玉华在2004年初迁至上南路商品房后即将系争房屋交付给了胡玉清、霍达仁、霍长亮居住使用至今，且证人证言均证实胡敏及孙玉凡、胡玉华已将系争房屋出卖给了胡玉清、霍达仁、霍长亮。综上，原审采信胡玉清、霍达仁、霍长亮之述，胡玉清、霍达仁、霍长亮与孙玉凡、胡玉华之间就系争房屋的买��已口头达成了一致意见。胡敏认为其系系争房屋的产权人，其未将房屋出卖给胡玉清、霍达仁、霍长亮，也未收到过胡玉清、霍达仁、霍长亮的任何款项，原审认为，基于胡敏与孙玉凡、胡玉华系父母子女关系且共同生活，此案发生时胡敏刚成年，由父母出面处理家庭重大事务符合人之常情，动迁时安置人口为胡敏，却由孙玉凡、胡玉华出面签署关于两套房屋归属的《有关房屋动迁的几点说明》，就足以印证上述观点。孙玉凡、胡玉华与胡敏共同购买商品房后出卖原有动迁所得房屋，由孙玉凡、胡玉华出面操作具体事宜符合上述家庭习惯。况且，根据证人证言，众人在谈及房屋出售事宜时胡敏在场却未提出异议。同时，胡敏与孙玉凡、胡玉华共同生活，接受胡玉清、霍达仁、霍长亮房款、交付房屋的事实胡敏应当明知，其也从未提出异议。鉴于以上情况，原审认��孙玉凡、胡玉华代为与胡玉清、霍达仁、霍长亮达成的口头协议经过胡敏的认可，代理行为有效，该口头协议直接约束胡敏。洽谈房屋买卖事宜虽由胡玉清、霍达仁出面，但由于霍长亮当时未成年，购买房屋系家庭居住所用，购房款亦由家庭财产支出，故原审对霍长亮作为共同原告予以认可。双方之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于购房款，对2004年1月3日的15万元，根据前述认定，应为购房款。2006年2月18日的10万元，胡玉华与孙玉凡承认曾向胡3借款，现胡玉清、霍达仁、胡3均表示由胡玉清代为归还胡310万元作为应付的房款，胡玉华、孙玉凡并无证据可以证明当时借款已还清，故法院认定该10万元也为购房款。现胡玉清、霍达仁、霍长亮已依约付款，且房屋已具备过户条件，胡敏理应按约办理过户手��。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于二○一五年五月二十日作出判决：胡敏应在判决生效之日起十五日内协助将上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号601号房屋产权登记过户至胡玉清、霍达仁、霍长亮名下。案件受理费5，050元，由胡敏负担。判决后，胡敏不服，上诉于本院称，上诉人作为系争房屋的产权人，从未与被上诉人达成任何有关买卖系争房屋的合意，第三人在《有关房屋动迁的几点说明》上的签名并没有经过上诉人的同意，上诉人也没有进行过追认。第三人与被上诉人及一审出庭的证人之间存在频繁的资金往来，被上诉人随意截取两笔间隔两年的资金往来凑成房款，于情于理是说不通的，上诉人也从未收到过房款。证人与被上诉人之间存在利益关联，其所作的证人证言不应该被采信。上诉人同意被上诉人借住系争房屋系出于亲情和方便照顾老人的善意考虑，并没有出售系争房屋的意思。上诉人对父母与被上诉人之间的资金往来毫不知情，直至2013年产生争议后才知晓。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人胡玉清、霍达仁、霍长亮辩称，我方并未否认上诉人是系争房屋产权人，但上诉人是否已经出售房屋是关键问题。上诉人称其在2013年才听说长辈之间的资金往来，但其在起诉被上诉人排除妨害案件中明确于2003年就知晓钱款的由来。系争房屋的来源是动迁房，并非上诉人购买，该房屋是在其他亲戚的见证下给上诉人的，当时签订家庭内部协议、办理房屋产权都是上诉人父亲处理的，上诉人从未出面。本案的证人与当事人没有利害关系。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维��原判。原审第三人孙玉凡、胡玉华述称，同意上诉人胡敏的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实基本无误，本院依法予以确认。二审庭审中，经法庭询问，上诉人称其于2004年知晓被上诉人入住系争房屋之中，是其看在长辈的面子上将房屋借给被上诉人居住。原审第三人称15万元系被上诉人借住系争房屋的押金，由孙玉凡收取，但就房屋的租金从未与被上诉人进行结算。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否就系争房屋的买卖形成真实有效的合意且已实际履行。当事人订立合同，可采用书面形式，也可采用口头或其他形式。虽然上诉人并未与被上诉人或原审第三人之间签订房屋买卖合同，但胡玉清与胡玉华系同胞兄妹，平时亦来往频繁，其以口头形式约定系争房屋的买卖并不足奇。加之同在2004年初，被上诉人胡玉清将15万元打入孙��凡银行账户，而上诉人及原审第三人亦将系争房屋交付给被上诉人居住使用，再结合原审出庭作证的双方亲戚之证言，原审认定被上诉人与原审第三人之间就系争房屋的买卖已达成一致意见，并无不妥，本院予以支持。上诉人及原审第三人主张系争房屋系借给被上诉人居住，但其不仅未能提出反证，也无法合理说明15万元款项收取的原因及组成，原审第三人自述其从未与被上诉人就房屋租金事宜进行过结算，也不符合常理，故本院对其主张，实难采信。上诉人以系争房屋产权人的身份进行抗辩，意在表明无论被上诉人与原审第三人就系争房屋形成何种约定，在未经其同意或追认的前提下，都不能约束上诉人。而本案的实际情况是，系争房屋因动迁获配、上南路房屋的购买及系争房屋的交易发生之时，上诉人均尚未独立生活，并与其父母共同居住，故涉及此类家庭重大事务的处理均由其父母出面代办符合常理，《有关房屋动迁的几点说明》的签署情况即可作为印证。加之上诉人从2004年起就知晓被上诉人入住系争房屋之中却从未提出异议，本院认定上诉人对被上诉人与原审第三人就系争房屋达成的口头买卖约定系明知且同意的，该口头协议对上诉人具有约束力，即上诉人与被上诉人就系争房屋已达成合法有效的买卖合意且已实际履行。至于购房款的支付，2004年被上诉人打入原审第三人孙玉凡账户的15万元应属房款，此前已述及，不再赘述。而2006年2月由胡玉清向胡3支付的10万元性质，被上诉人主张系其代孙玉凡归还胡3的借款以抵作房款，而原审第三人则主张孙玉凡所欠胡3借款早已还清，该10万元系胡玉清与胡3的个人间经济来往。对此，被上诉人提供了胡3的证人证言予以佐证，而原审第三人及上诉人均未能提供证据证明其��张，也未有证据证明孙玉凡已还清了胡3的借款。故原审认定该10万元也系购房款，符合证据规则，本院予以支持。至此，被上诉人已依约付款，系争房屋已具备过户条件，原审据此支持了被上诉人要求上诉人协助过户的诉请，于法不悖，本院予以维持。综上所述，上诉人胡敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决主文中“上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号601号房屋”地址有误，应为“上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋”，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，050元，由上诉人胡敏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孔美君审　判　员　　郑卫青代理审判员　　杨斯空二〇一五年十月��日书　记　员　　赵　樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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