（2015）华民初字第970号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-24
案件名称
刘克基、祁惠芳与华亭中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
华亭县人民法院
所属地区
华亭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省华亭县人民法院刘克基、祁惠芳与华亭中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2015）华民初字第970号原告刘克基。原告祁惠芳。被告华亭中驰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省平凉市华亭县皇甫路**号庆华宾馆*楼。法定代表人郑和成，该公司董事长。委托代理人赵旭辉，该公司总经理。原告刘克基、祁惠芳与被告华亭中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘克基、祁惠芳，被告中驰公司委托代理人赵旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘克基、祁惠芳诉称，2013年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其正在建设的位于中驰华亭国际商贸城第6幢102、105号两间商铺出卖给原告，合同约定商铺房单价分别为8343.03元／平方米、7403.4元／平方米，房屋交付期限最迟至2014年12月31日，逾期交付房屋按买受人实际支付房款万分之五支付违约金，逾期超过90天后不能按时交付房屋，买受人有权解除合同；原、被告达成合意后，原告向被告预付房款380701元。合同履行期限届满后，被告迟迟不能向原告履行交付房屋的义务，双方多次协商未果，原告遂起诉法院，请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告预付房款380701元；被告向原告支付违约金34200元（违约金计算2015年1月1日起至2015年6月30日）；诉讼费用由被告承担。被告中驰公司称，第一、原告提出解除合同的主张与法律规定不符，依法不能成立。第二，原告违约金计算没有法律及合同依据。第三，原告未付清购房款，无权要求交付房屋。原告的购房款采取首付加银行按揭的方式支付，原告只支付了首期款项，至今按揭贷款未办妥。本案中，原告对剩余房款未一次性付清且未提供任何担保的情况下，答辩人有权行使不安抗辩权，在原告未付清房款的情况下，被告有权不交付房屋。所以本案中被告没有违约，也不存在支付违约金的情形。原告为支持其主张，提供以下证据：1、《商品房买卖合同》原件2份，证明原、被告签订的合同约定交房日期为2014年12月31日前及违约金的计算依据，并规定了解除合同的情形，合同中并未约定被告未交付房屋应进行催告。2、交房收据原件4张，证明原告向被告交付购房款380701元的事实。被告中驰公司为支持其辩解，提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告没有约定逾期交房的违约责任，没有约定解除合同的条件及违约责任。2、《商铺租赁意向书》复印件两份，证明与被告同位置同类型的房屋租金价格每平方米每个月为30元左右；3、商品房预售许可证（（2013）第015号），证明被告拥有预售资格，原、被告签订的合同合法有效。对原告刘克基、祁惠芳提交的证据，经质证，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。对被告中驰公司提交的证据，经质证，原告对第1、3组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该组证据系被告方单方制作，非主管部门或者有资格的房地产评估机构提供，不能达到被告的证明目的，本院不予认定。根据原、被告陈述，结合有效证据，本院认定以下事实：2013年9月5，原告刘克基、祁惠芳与被告中驰公司签订《商品房买卖合同》二份，合同约定被告将其开发的位于华亭县城北城区北环路南侧中驰华亭国际商贸城6幢1层102号、105号房出售于二原告，单价分别为8343.03元／平方米、7403.40元／平方米，建筑面积分别为43.81平方米、41.91平方米，付款方式为分期付款，原告于2013年9月8日分别支付首期购房款225508元、155188，二套房剩余房款均为14万元，合计28万元，办理按揭。被告应在2014年12月31日前向原告交付房屋，如未按合同规定的期限交付，逾期不超过期限七日，自交付截止期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；路、水电、排污设施交房时可使用，如果在规定的日期内未达到使用条件，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，合同还就其他事项进行了约定。2013年8月25日、9月5日，原告依约向被告交纳了102号房首期房款225508元、105号房首期房款155193元，被告至今未向原告交付该二套房屋。另查明，原告向被告缴纳首期房款后，原告提交相应资料，银行按揭由被告负责办理，银行按揭至今未办理成功。本院认为，原告刘克基、祁惠芳与被告中驰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现原告依照合同约定履行了自己交付首期购房款的义务，而被告至今未向原告履行交付房屋义务，其行为已构成违约，被告怠于履行义务的行为，致使原告合同目的无法实现，继续履行合同对原告明显不公，故其诉请解除双方签订的商品房买卖合同的诉求，合法有据，本院予以支持；因被告未按约定期限履行交付房屋义务，致使合同被解除，被告依据法律规定应承担返还财产、赔偿损失等民事责任，故原告要求被告退还购房款的诉讼请求本院亦予以支持；现被告的行为已经构成根本违约，被告关于原告解除《商品房买卖合同》的主张没有法律依据的辩解不能成立，本院不予采纳；被告关于原告未付清房款，其有权行使不安抗辩权、不交付房屋的辩解，因双方在合同中约定原告向被告缴纳首期房款后，银行按揭由被告负责办理，办理银行按揭非原告义务，故该辩解本院理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，因被告至今未向原告履行交付房屋的义务，应承担不能交付房屋的违约责任，被告迟延交付房屋，给原告造成了一定的损失，故其要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持。庭审中双方均表示同意迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定计算，七日之后的按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，属对其权利的处分，亦符合有关法律规定，本院予以采纳。被告关于违约金应按照有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的辩解，因其提交的意向书并非有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所出具，故该辩解理由不能成立，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘克基、祁惠芳与被告华亭中驰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》两份；二、被告华亭中驰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘克基、祁惠芳购房款380701元，支付违约金13339.16元（以购房款为基数，自2015年1月1日起至2015年1月7日止，按日万分之五计算；自2015年1月8日起至2015年6月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），两项合计394040.16元。案件受理费7524元，由原告刘克基、祁惠芳承担121元，被告华亭中驰房地产开发有限公司承担7210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 张小彦审判员 马少东审判员 徐秀霞二〇一五年十月九日书记员 任 捷 百度搜索“”