（2015）三民初字第69号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-01-20
案件名称
吴奶銮花与广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三江侗族自治县人民法院
所属地区
三江侗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴奶銮花,广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《商品房销售管理办法》：第十九条第一款
全文
广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）三民初字第69号原告吴奶銮花，农民。委托代理人吴健，广西风雨桥律师事务所律师。被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司。住所地：三江侗族自治县古宜镇兴宜街（粮食局办公楼）。负责人李旭光，该分公司经理。委托代理人罗海华，广西众维律师事务所律师。委托代理人欧阳博明，广西众维律师事务所实习律师。原告吴奶銮花与被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员李春晓担任审判长，与审判员曹小培、人民陪审员张呈仕组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，书记员徐丽娟担任法庭记录。原告吴奶銮花及其委托代理人吴健和被告委托代理人罗海华、欧阳博明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴奶銮花诉称：2011年末，被告发布销售其三江县古宜镇兴宜街26号金穗商贸城负一层摊位广告，广告内容为：“小投资大回报；50％首付2.8万，月供325元／月；您买的商铺我们帮您租出去了，无需你打理，投资即可以坐等收租，500元／月”。原告悉知，认为该投资有保障，遂于2012年6月26日将人民币62854元交给被告，用于购买被告金穗商贸城负一层摊位76号。因该款是儿媳吴利群赠给原告养老的，2013年6月26日，吴利群代原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下称《合同》），《合同》约定：原告向被告购买三江县古宜镇兴宜街26号金穗商贸城负一层摊位76号，建筑面积为7.99平方米，按套（单元）计总价为人民币62854元，该摊位约定于2012年7月11日前交付使用，《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后l80日内报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房”。被告已向原告支付了2012年的租金和2013年的部分租金1800元，此后，被告再也没有付租金给原告。至今，原告也未在规定期限内取得房地产权属证书。原告认为：被告上述销售其摊位的广告属要约，其以500元／月租出去了的内容属承诺，应按每个摊位500元／月付租金给原告。然而，其付了约一年多租金后即拒付，至今又没有将房地产权属证书交原告且实际上也没有将摊位交原告管理，属违约；被告未在规定期限内将房地产权属证书交原告，属违约；原告与被告签订的《合同》中，虽然附有标明摊位编号、位置的平面图，但至今，被告没有将统一的、标明各业主摊位编号、位置的平面图公示和依法备案，在出现《合同》平面图标注位置和内容与实际位置和内容不一致时，原告无法确定标的物的实际位置和内容。被告的上述违约行为，损害了原告的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定和原告、被告双方签订的《合同》第十五条的约定，应原告的要求，被告应本着诚信、守约的原则，与原告解除合同、退还原告购房款和利息并赔偿原告损失，然其拒绝。原告大部分资金来源为借贷，不能承受被告的违约对原告的损害，为此，特起诉，请求人民法院判令：一、解除原告、被告双方于2013年6月26日签订的商品房买卖合同；二、被告退还原告交纳的购房款62854元及赔偿其利息（从付款之日起至被告退款之日止，以原告向柳州银行贷款利率6.55％上浮30％，即：8.565％利率计算）；三、被告赔偿原告其他损失合计2043.02元；四、被告承担本案诉讼费。原告吴奶銮花对其陈述和主张提供的证据有：1、原告居民身份证复印件一张，证明原告身份；2、企业工商登记电脑咨询单复印件一张，证明被告身份；3、被告商铺销售广告，证明被告的邀约和承诺；4、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告双方存在买卖关系，被告违约；5、交款收据1张（原告媳妇吴利群交款的收据），是2012年6月16日被告旭辉房地产公司开具的金额为62854元收据，证明原告付款给被告的情况；6、原告纳税凭证，证明原告购买摊位所交的税费1917.02元的情况；7、照片4张，证明被告加设摊位；8、被告于2015年4月16日向业主发的一条短信，内容为“金穗商贸城”负一楼层业主：由于您与我公司原签订的《商品房买卖合同》与现测绘报告面积存在差异，为能顺利地为您办理产权证，请于即日起来我公司重新签订《商品房买卖合同》，证明原来的《商品房买卖合同》，面积不确定，位置也不确定，原来的《商品房买卖合同》是无效的。被告辩称，第一、原告的起诉在程序上是错误的，被告三江分公司不具有主体的资格；第二、请求法院在实体上驳回原告的诉讼请求，原告请求解除合同、归还房款及赔偿损失都不合理。被告对其陈述和主张提供的证据有：1、商品房预售许可证，证明销售的摊位都是取得合法资格；2、建设工程竣工规划验收合格单，证明摊位规划都是合格的；3、2012年7月11日柳州日报，证明被告已经按约定的时间交房了；4、2012年10月16日测绘费发票，金额19037元，证明被告已经及时进行了测绘，并缴纳测绘费；5、2012年10月12日进账单19037元，证明被告缴纳测绘费用，被告积极履行了合同；6、2012年12月23日房产测绘费发票，证明被告缴纳测绘费用，被告积极履行了合同；7、《说明》，证明原告自愿把摊位交给被告统一进行经营管理，被告才支付原告6个月租金；8、返租金领取表（复印件），证明原告已领取租金3000元的事实；9、2013年免租补偿金表，证明被告摊位租出去是免租一年，被告垫支租金给原告，原告领取了1920元免租补偿金；10、2010年12月31日房产测绘报告书、2012年8月6日房产测绘报告书（含建筑面积结果）、2015年4月12日测绘的结果（只有建筑面积计算结果），证明被告对摊位依法进行了测绘；11、负一楼返租签领表，签领表上签领处空白，证明2014年的租金原告拒绝领取；12、2014年5月1日签订的场地（摊位）租赁合同，证明原告76号摊位的租金是每月150元；13、合同登记备案证明，证明原告的摊位已经进行了登记备案。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，该广告上没有被告的印章，广告末端有备注：本广告所有文字及图片仅作宣传说明使用，最终解释权归开发商所有，一切细节以政府部门最后审批和销售合同为准。该广告仅是要约邀请而不是要约；对证据4、5、6、7、8的真实性无异议。原告对被告提供的证据1-6的真实性无异议，对证明目的有异议，从被告提供的证据显示摊位没有固定，面积也不确定；对证据7-9无异议，对证据10的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证实被告按照法律规定和合同约定进行了测绘；原告对被告提供的证据10真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告按法律的规定和合同的约定进行了测绘，并且得出符合约定要求的结果。原告对被告提供的证据11无异议。原告认为被告提供的证据12与本案无并联性。原告对被告提供的证据13有异议，认为被告没有在法律规定的范围内进行，备案也不符合法律规定。本院认为原告提供的1、2、4-8证据符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，被告质证也未提出异议，本院予以确认。对证据3，本院认为该证据是被告促销商铺时发放的广告，本院予以采信。本院认为被告提供的证据7-9和11符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，原告质证也未提出异议，本院予以确认；对证据1，本院认为该证据证实了被告商铺依法取得了预售许可证，原告对真实性无异议，本院予以采信；对证据2，本院认为该证据证实了被告的商铺取得竣工验收合格证，原告对真实性无异议，本院予以采信；对证据3，本院认为该证据证实了被告通过登报的方式将交付摊位的公告通知了原告，原告对真实性无异议，本院予以采信；证据4、5、6、10仅证明被告对摊位进行了测绘。对证据12，本院认为该证据系被告将摊位出租与承租人签订的合同，仅证明每月租金150元，本院对该证据予以采信；对证据13，该证据证实被告将出售的摊位报三江县房地产管理所备案，本院予以采信。本院于2015年8月19日到三江县房地产管理所调查询问，对本院所作的调查笔录及房管所提供的表格，原、被告均无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认本案的法律事实如下：被告旭辉房开公司三江分公司为促销位于三江县古宜镇兴宜街26号金穗商贸城内的商铺，向社会发放宣传资料，原告吴奶銮花见后，认为该投资有保障，于2013年6月26日与被告旭辉房开公司三江分公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买金穗商贸城负一楼76号摊位。双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定为该商品房建筑面积共7.99平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款的约定为：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）陆万贰千捌佰伍拾肆元整。”合同第五条约定：面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计算的，不适用本条约定。合同第六条付款方式及期限约定“买受人签定本合同前一次性将该商品房全额房价款62854元支付给出卖人。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“交付通知的方式：出卖人在《柳州日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式。本项约定的通知方式适用所有出卖人依本合同应履行的其它通知义务。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因相关部门工作及政策变更原因，出卖人无法办理权属登记备案并取得房地产权属证书的，登记时间顺延。”合同签订后，原告于2012年6月26日支付被告62854元购房款，原告于2012年6月25日向广西科正地产评估有限责任公司柳州分公司交纳评估费126元，于2012年10月31日到三江县地方税务局纳税1917.02元。2013年4月25日原告从被告处领取2012年租金3000元，2014年3月4日原告从被告处领取2013年免租补偿金1920元。2013年4月25日原告签下《说明》，声明原告购买的76号摊位交铺前自愿把物业统一交由被告指定的商家经营。被告旭辉房开公司三江分公司在2011年7月7日取得三江县金穗商贸城的预售许可证，该工程于2012年4月23日竣工验收合格。2012年7月11日，被告旭辉房开公司三江分公司在柳州日报上刊登了《交房公告》。三江县房地产测绘有限公司分别于2010年12月31日、2012年8月6日、2015年4月12日对被告的商铺面积进行测绘，第三次测绘结果表明涉案摊位建筑面积为11.81平方米，其中套内面积为5.599平方米，分摊面积为6.211平方米。截止本案法庭一审辩论终结前，该诉争摊位仍未办理产权证书。原告认为被告存在明显违约情形，要求被告退还购房款，被告拒绝，故原告诉至本院，提出如上诉请。本院到三江县房地产管理所调查了解，旭辉房开公司三江分公司于2013年8月8日才将需由该公司提供的办理权属登记的资料报三江县房地产管理所备案。根据原、被告的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳如下：1、旭辉房开公司三江分公司是否可以作为独立的主体参加本案诉讼？2、旭辉房开公司三江分公司是否已将摊位交付给业主？3、原被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？针对第一个争议焦点，本院认为，根据我国《民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第（五）项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”本案中，旭辉房开公司三江分公司是广西旭辉房地产开发有限公司依法设立的分公司，并在三江县工商局领取了营业执照，有自己独立的办事机构，拥有总公司授予管理的财产，其非法人的职能机构。分公司在授权范围内有权以自己的名义从事相关的民事活动，现该分公司仍存续并未关闭或被撤销，故被告旭辉房开公司三江分公司可以作为诉讼主体参加诉讼。至于旭辉房开公司三江分公司是否可以承担民事责任的问题，本院认为，该分公司经依法登记，并领取了营业执照，虽不具有法人资格，但仍具有相对独立性，有一定的民事责任承担能力。并且根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第78条第一款规定“被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。”从该法条的实际运用来，在分公司不能清偿债务时，可以裁定追加企业法人为被执行人，总公司是对分公司不能清偿的部分承担补充责任。故到本案执行阶段时，如旭辉房开公司三江分公司的财产不足清偿债务时，根据当事人的申请，可另行下裁定执行广西旭辉房地产开发有限公司的财产。故被告旭辉房开公司三江分公司主张分公司不是适格主体的理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，在原被告签订的《商品房买卖合同》第八条中约定：出卖人应当在2012年7月11日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条第二项中约定“交付通知的方式：出卖人在《柳州日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式。……”合同第十一条第1项中约定“自出卖人在《柳州日报》发布交房公告之日起，买受人未能在交房公告规定的期限内办理收房手续的，期限届满之日视为房屋交接日，并视为房屋符合本合同约定的交付条件、出卖人已经按照合同约定交付房屋。……”被告旭辉房开公司三江分公司位于三江县商贸城的工程于2012年4月23日经验收合格，2012年7月11日亦在《柳州日报》上刊登了交房公告，故应视为被告已按合同约定将摊位交付给各业主，原告主张被告未交付摊位的观点不能成立，本院不予支持。针对第三个争议焦点，关于宣传广告资料的性质问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内以及房屋相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本院认为，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，当其符合以下四个要件时，则应认定为要约：（1）销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内；（2）销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的；（3）所作的说明和允诺具体确定；（4）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确立有重大影响。本案中，被告旭辉房开公司三江分公司对社会发出的宣传广告资料中“您买的商铺我们帮您租出去了！500元／元”的广告词显然不是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，该宣传语仅是开发商的一种营销手段，目的是促使当事人签订合同，其本身并非合同，不具备合同的形式与实质要件，应当视为要约邀请，不应当视为要约。且原告系具有完全民事行为能力的人，其对投资存在风险应负有一定的认识，故原告以被告宣传广告存在欺诈为由请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。关于摊位面积的问题，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案中，原告与被告在合同中未约定误差范围，讼争的摊位在合同中约定建筑面积为7.99平方米，被告第三次测绘建筑面积为11.81平方米，测绘面积比约定面积大3.82平方米，因本案摊位是按套出售，不是按面积出售，实际测绘面积大于合同约定面积原告无需另补差价，原告的利益并未受损，现被告并不主张解除合同，原告以此为由请求解除合同，退摊位，本院不予以支持。关于权属登记备案手续的问题，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（1）项规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，旭辉房开公司三江分公司在2012年7月11日将摊位交付给原告，按《商品房买卖合同》第十五条的约定应在摊位交付使用后180日内，即2013年1月7日前将需由该公司提供的办理权属登记的资料报产权机关备案。据本院到三江县房地产管理所调查了解，旭辉房开公司三江分公司至2013年2月6日才将需由该公司提供的办理权属登记的资料报三江县房地产管理所备案。原告已支付全部摊位款，被告旭辉房开公司三江分公司因自身原因未能按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证书，构成违约，原告主张解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求被告退还已支付的摊位款62854元，并有权要求被告赔偿相关损失。关于原告诉请的利息损失问题，双方在商品房买卖合同第十五条中约定了违约金条款，应优先适用违约金条款，鉴于涉案摊位款利息损失属于被告违约导致合同解除后原告产生的实际损失，该损失远高于双方约定的违约金数额，故基于原告的主张对违约金作出适当调整，具体调整为：购房款62854元从2012年6月27日起按同期同类贷款利率计算至被告退款之日止。关于契税1917.02元，本院认为原告可在合同解除后到有关部门申请退税，现直接要求被告赔偿依据不足，本院不予支持。关于其他损失，原告为购买被告的摊位所交纳的评估费126元，系合同解除后原告遭受的实际损失，被告应当予以赔偿。鉴于原告声明将购买的76号摊位交被告统一经营，且被告已向原告支付了2年的返租4920元，现商品房买卖合同解除，原告应返还给被告。依照公平原则，原告收取的返租亦应计付利息，利息的计算方式为：返租3000元从2013年4月26日起按同期同类贷款利率计算至原告退款之日止，返租1920元从2014年3月5日起按同期同类贷款利率计算至原告退款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（1）项、建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告吴奶銮花与被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司签订的合同编号为XH-XXX商品房买卖合同；二、被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司于本判决生效之日起30日内退还原告吴奶銮花已付摊位款62854元及利息（利息计算：购房款62854元从2012年6月27日起按同期同类贷款利率计算至被告退款之日止；三、被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告吴奶銮花损失126元；四、原告吴奶銮花应返还被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司返租4920元及利息（利息的计算：返租3000元从2013年4月26日起按同期同类贷款利率计算至原告退款之日止，返租1920元从2014年3月5日起按同期同类贷款利率计算至原告退款之日止）；五、驳回原告吴奶銮花的其他诉讼请求。案件受理费1422元（已预交），由原告吴奶銮花负担140元，被告广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司负担1282元。上述应付款项，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 李春晓审 判 员 曹小培人民陪审员 张呈仕二〇一五年十月九日代书 记员 徐丽娟 微信公众号“”