（2015）达达民初字第2179号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-02-26
案件名称
王正泉、张迁与达州市鑫成实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王正泉,张迁,达州市鑫成实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《商品房销售管理办法》：第七条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2015）达达民初字第2179号原告王正泉，男，汉族，生于1980年12月16日，住达州市达川区。委托代理人（特别授权）张倍铭，四川法之缘律师事务所律师。原告张迁，女，汉族，生于1981年10年26日，住达州市达川区，系王正泉之妻。委托代理人（特别授权）张倍铭，四川法之缘律师事务所律师。被告达州市鑫成实业有限公司，住所地：达州市达川区南外龙脉江南世家B7幢1-1号。组织机构代码：7716505-7。法定代表人罗启勇，系该总公司经理。委托代理人（特别授权）杜奎生，四川绥定律师事务律师。原告王正泉、张迁诉被告达州市鑫成实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，由审判员王守坤担依法适用简易程序，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告王正泉、张迁的特别授权委托代理人张倍铭、被告达州市鑫成实业有限公司的特别授权委托代理人杜奎生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，于2009年12月31日与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定了房屋的总价款和违约金等事项。2010年1月21日，原告向被告支付了全部的购房款。2011年2月12日，被告向原告交付了房屋，原告按照合同约定和相关规定交纳了相关税费。原告接收房屋后，多次催促被告交付房屋的所有权证，被告以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，特诉请本院依法判决，1、确认《商品房买卖合同》有效；2、被告及时履行办理房屋过户登记手续义务；3、被告赔偿原告在约定期限未能取得房屋所有权证的违约金（计算至2015年7月12日，违约金为155314元）；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。被告辩称1、原告主张的被告逾期办理产权证的问题，已经于2014年1月在达州市达川区建设局的主持下达成调解协议，其内容包括逾期办证的赔偿金2800元，原告已经领取；2、原告要求违约金的起算时间，被告交付了房屋的时间为2011年2月，按合同中对交付房屋条件的约定，诉争的房屋至现在仍不具备交房的条件，原因是未办理消防验收，也无法办理竣工验收，不符合交房条件。因此，原告要求违约金的起算时间，至今也无法确定；3《商品房买卖合同》是有效的、但是由于房屋不具有交付条件，故暂时无法履行，我方愿意与原告解除合同，可以按原告的付款金额承担利息损失；4、原告所主张的违约金15万余元，不符合法律对违约金的立法定义。房屋原告已于2011年2月就居住至今，不办理房产证不影响居住，我方不承担违约金。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告《身份证》复印件、被告《工商信息登记》复印件，拟证明原被告主体资格适格。2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系以及合同约定了被告逾期未办理产权证，应向原告支付已付购房款万分之十的违约金的事实。3、《购房款收据》复印件。拟证明原告已经支付全部购房款的事实。4、《物管费收据》、《生活垃圾清运费收据》复印件证明原、被告于2011年2月12日交接房屋。5、《代收手续费收据》、《赞助费收据》、《办理产权证费收据》、《税费收据》、《大修基金收据》、《楼宇对讲资料费收据》。证明原告按合同约定交纳了各种费用。被告对原告提交的证据的质证意见：对原告出具的五组证据的三性均无异议。对《商品房买卖合同》中的第十一条约定的交付条件，我们目前只满足了第2项和第7项，其余的还不满足，故诉争房屋还不具备交付条件，原交付属违法交付，不符合合同约定的条件。被告为支持其辩称理由成立，向本院提交了下列证据：1、《达州市达川区住房和城乡规划建设局（第5号）会议纪要》。拟证明对诉争房屋涉及的“两证”的办理，“合同违约”、“五通费用”、“楼宇对讲机安装”等补偿问题”已经作出了处理意见。2、《领款单》。拟证明原告同意达州市达川区建设局对诉争房屋的处理意见，且已经领取被告一次性补偿款2800元。原告对被告提交的证据的质证意见：1、原告收取被告2800元的真实性无异议，对证明目的有异议。原告并不知道收取的2800元是办理“两证”的补偿款。2、《会议纪要》仅是一个文件，不具有约束力。“＊＊·＊＊”＊区＊＊幢业主代表参加的会议，并没有原告的授权。原告对内容也不清楚，不具有约束力。本院经审查证据，认证如下：对原告提交的五组证据和被告提交的二组证据予以认定。经审理查明，原、被告于2009年12月31日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该合同约定，原告购买被告位于达州市达川区（原达县）南外镇＊＊＊＊小区“＊＊·＊＊”＊区＊＊-＊-＊＊＊号（建筑面积73.13平方米）的房屋一套，总价款为127831元。该合同还约定了房屋交付条件和违约责任等。原告于2010年1月21日支付了全部购房款。被告于2011年2月12日向原告交付了该房屋。后原告按照合同约定和相关规定缴纳了相关税费。同时查明，由于该小区没有通过消防验收，至今该房屋未进行竣工验收。2013年12月20日，在达州市达川区住房和城乡规划建设局主持下，该区发改局、被告达州市鑫成实业有限公司＊区项目部、＊区＊＊幢业主推选的业主对被告公司＊区＊＊幢的“合同违约”、“五通费用”、“楼宇对讲机安装”等问题，形成了一致意见“关于两证的办理、房屋面积的差异、合同违约、五通费用、楼宇对讲机安装”，由被告公司按照2800元／户对业主补偿。2014年1月21日，原告领取了该款项，并出具两款单“收到达州鑫成实业有限公司售楼合同违约一次性赔偿2800元。”嗣后，原告要求被告办理产权证，由于该房屋未办理竣工验收，无法办理产权证而酿成纠纷，遂原告诉讼来院。上述事实，有原告陈述，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《购房款收据》及相关税费收据、《会议纪要》、《领款单》收据等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，一、原被告于2009年12月31日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定。该合同合法有效。但是该诉争房屋由于客观原因未能竣工验收，不具备交付条件。在交付过程中存在违法交付使用。故原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。二、对被告未按照合同约定的期限办理房屋所有权证的行为。在达州市达川区住房和城乡规划建设局主持下，与原告等共同推选视为业主代表共同达成一致意见“关于两证的办理、房屋面积的差异、合同违约、五通费用、楼宇对讲机安装，由被告公司按照2800元／户对业主补偿”。后原告领取了该款项。表明原告是知道并认可的这个意见，认可了被告承担违约责任。故其要求被告再次承担违约金和诉讼费、保全费的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十二条和《商品房销售管理办法》第七条（四）项之规定，判决如下：一、原告王正泉与被告达州市鑫成实业有限公司于2009年12月31日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》有效；二、驳回原告王正泉、张迁的其他诉讼请求。案件受理费5547元，由二原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 王守坤二〇一五年十月九日书记员 刘 娟 关注公众号“”