（2015）哈民一民终字第645号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-03-28
案件名称
杨建明与黑龙江省昆仓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨建明,黑龙江省昆仑房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第645号上诉人（原审原告）杨建明，住哈尔滨市南岗区。委托代理人李鑫，黑龙江元辰律师事务所律师。委托代理人马静平，黑龙江元辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黑龙江省昆仑房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区汉水路277号中龙大厦12层。法定代表人王庆坤，职务董事长。委托代理人付蔷，黑龙江德治律师事务所律师。委托代理人解佳续，黑龙江德治律师事务所律师。上诉人杨建明因与被上诉人黑龙江省昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南西初字00223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建明及其委托代理人马静平、李鑫，被上诉人昆仑公司委托代理人付蔷、解佳续到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年9月15日，杨建明、昆仑公司签订商品房买卖合同书一份，合同约定杨建明购买昆仑公司开发的坐落于哈尔滨市南岗区学府路英伦名邸小区9栋2单元1202号房屋一套。房屋用途为住宅，属剪力墙结构，建筑面积119.29平方米。合同第四条约定：该商品房以建筑面积和房价款为依据，进户时据实结算，多退少补。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到进户通知（口头、电话通知均可）十日内办理进户手续，未按期进户的，自应接收房屋之日起按日向出卖人支付总房价款的万分之五违约金，继续履行合同，买受人逾期30日未接收房屋，出卖人有权解除合同并对该房屋有权处理，买受人按总价款的5%向出卖人支付违约金，余款返还给买受人。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，出卖人赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准约定，电梯为爱登堡电梯，对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台等未进行约定。2011年6月21日，杨建明向昆仑公司交付购房款319725元。2011年9月15日，交付购房款110000元，商业贷款350000元。2011年12月16日，建设单位昆仑公司、勘察单位哈尔滨鸿宇工程地质勘察有限公司、设计单位哈尔滨方舟建筑设计有限公司、施工单位哈尔滨五建工程有限责任公司、监理单位黑龙江国利建设监理有限公司为案涉房屋建设工程共同出具《单位工程竣工验收报告》。2013年3月1日，哈尔滨市建设工程质量监督总站颁发《建设工程竣工验收备案证书》。2012年1月初，昆仑公司通知杨建明进户，杨建明认为案涉房屋未达到交付条件拒不进户。2014年4月4日，杨建明实际进户。杨建明在一审诉称：杨建明于2011年9月15日与昆仑公司签订商品房买卖合同，购买了昆仑公司开发建设的位于南岗区学府路239号英伦名邸小区9栋2单元1202号，建筑面积119.29平方米的住宅一套。杨建明首付房款429725元，贷款350000元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但昆仑公司至今不予办理交付使用，又不承担违约责任，给杨建明造成很大损失。故杨建明起诉要求昆仑公司：一、办理房屋交付使用防止损失继续扩大；二、提供合同附件二即公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；三、以昆仑公司提供的测量面积为依据，退还多收的阳台面积款37486.14元；四、赔偿杨建明延期交房违约金7095.49元；五、赔偿延期交房造成的损失102145.99元；六、赔偿装饰、设备不符合约定的差价3600元（阳台窗户护栏1000元，卫生间、厨房防水800元、其他过墙导管、换气扇、楼道大理石、地漏、安防系统、对话系统、防水插座等共计1800元）；七、对剪力墙结构和广告要约履行不能问题保留另诉权利；八、诉讼费用由昆仑公司负担。昆仑公司在一审辩称：一、昆仑公司没有逾期交房，不存在违约情形。昆仑公司与杨建明签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，交付条件为“商品房经验收合格”，昆仑公司在约定的期限内完成房屋的竣工验收，且房屋经验收合格，通知杨建明办理进户手续，杨建明不接收房屋，已构成违约。二、昆仑公司可以提供有效的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”。能够反映房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成的说明文件是昆仑公司聘请的有合法测量资质的测量公司出具的经备案的《房屋面积测算报告》，案涉房屋的最终测算报告于2011年11月7日完成，杨建明与昆仑公司签订房屋买卖合同时是在商品房预售阶段，房屋建筑面积只能依据图纸测算，不是最终结果，因此，双方签订房屋买卖合同时未约定提供附件二“房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”。但2011年12月31日开始办理房屋交付手续时，昆仑公司可以提供《房屋面积测算报告》。三、阳台的测量面积与合同约定套内建筑面积相符，不存在退还阳台面积款问题。昆仑公司与杨建明对房屋价款计价方式是有明确约定的，即按房屋建筑面积计算。合同中没有特别约定阳台面积的计价标准，也没有约定以最终测算的阳台面积为准退还一半阳台价款。双方在合同中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，《房屋面积测算报告》依据《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）作出，该标准中明确规定封闭式阳台按全面积计算。杨建明要求适用的《建筑工程建筑面积计算规范》，是建筑开发单位与施工单位进行工程量结算所依据的规范，不适用于房屋买卖双方。杨建明要求退还阳台面积款于法无据，也没有合同约定。四、昆仑公司在房屋装饰、设备方面没有违反国家强制性规定和合同约定，不涉及赔偿差价问题。房屋按国家相应标准和规范建设，并通过竣工验收，装饰、设备不存在不符合国家强制性标准的情形，双方在合同附件三中对装饰、设备的特别约定是“爱登堡”电梯，昆仑公司已实际履行，因此不存在赔偿的问题。五、昆仑公司与杨建明在商品房买卖合同中约定的房屋结构是“剪力墙”结构，昆仑公司在设计和施工中均按此结构进行，在竣工验收报告等相关文件中均有表述，昆仑公司已实际按合同履行。在备案的图纸及竣工备案证上也都注明房屋结构是“剪力墙”。综上所述，昆仑公司认为，杨建明诉请于法无据且没有合同约定，不应得到支持。原审判决认为：昆仑公司具备商品房开发建设资质及商品房预售许可，杨建明、昆仑公司之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。综合归纳杨建明诉请，共涉四个方面：一是要求昆仑公司交付房屋及公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；二是要求阳台按一半面积计价收款；三是要求赔偿延期交房违约金及造成的损失；四是要求赔偿装饰、设备不符合约定的差价。关于交付房屋及合同附件问题。本案诉讼中，昆仑公司已交付房屋，杨建明以实际入住。杨建明要求交付房屋的诉讼请求已经实现。杨建明要求昆仑公司交付案涉房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明请求合理，予以支持。关于阳台面积的计算问题。双方在合同中未对阳台面积的计算方式作明确约定，但在合同第五条对房屋面积确认及面积差异处理作了约定：根据当事人选择的计算方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以建筑面积和房屋总价款为依据，进户时据实结算，多退少补。双方在合同中关于房屋面积的确认有两项约定，一是约定合同中所述作为计价标准的房屋面积为房屋建筑面积，二是约定房屋面积以产权登记面积为准。房屋建筑面积包括阳台面积，而房屋产权登记面积测算的主要依据为《房产测量规范》，故本案中阳台面积亦应按照房产测量规范的标准测量计价。《房产测量规范》第八条明确规定，计算全部建筑面积的范围包括全封闭阳台，计算一半建筑面积的范围包括未封闭的阳台，案涉房屋阳台设计为全封闭阳台，应按全部建筑面积计算。仅凭杨建明与昆仑公司工作人员谈话的录音内容不能认定双方已就阳台面积按一半计价达成协议。杨建明要求昆仑公司退还阳台面积一半价款的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于延期交房问题。昆仑公司在约定的交房日期通知杨建明进户，杨建明认为案涉房屋不符合交付条件拒不进户。双方争议的焦点为案涉房屋是否符合法律规定及合同约定的交付条件。一是从双方约定来看：双方在商品房买卖合同第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中交付房屋时，昆仑公司应按合同约定向杨建明提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，庭审时昆仑公司虽出示了上述证书，但证书中日期为空白，昆仑公司应就其向业主交付房屋时交付了上述证书这一积极事实负举证责任，审理中昆仑公司未就该主张提供证据，应承担举证不能的后果。故可认定昆仑公司通知杨建明交付房屋时未能提供上述证书。二是从法律规定来看：《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条明确规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。而案涉房屋于2013年3月1日取得建设工程竣工验收备案证书。综上所述，能够认定案涉房屋在双方约定的交房日期即2011年12月31日不具备法律规定及合同约定的交付条件，杨建明有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由昆仑公司承担。故昆仑公司应自合同约定的交房期限的第二天即2012年1月1日起至房屋达到交付条件之日即2013年3月1日止依照合同第九条约定按日向杨建明支付已交房价款的万分之0.2的违约金。双方商品房买卖合同已就出卖方逾期交房的违约责任作了约定，杨建明要求昆仑公司另行给付房款利息、租房损失，证据不足，不予支持。双方仅对产权备案日期进行了约定，未约定房屋产权证办理时间，杨建明主张延期办理产权证违约金无相关依据，不予支持。关于装饰、设备差价问题。双方在商品房买卖合同附件三装饰、设备标准中，仅对电梯品牌进行了约定，昆仑公司按合同约定安装了爱登堡电梯。对其他装饰、设备未进行约定。杨建明要求昆仑公司给付装饰、设备不符合约定的差价，证据不足，不予支持。杨建明要求对剪力墙结构及广告要约履行不能问题保留另诉权利，非具体明确诉讼请求，不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条之规定，判决：一、黑龙江省昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内交付原告杨建明哈尔滨市南岗区学府路英伦名邸小区9栋2单元1202号房屋的公共部分与共同房屋分摊建筑面积构成说明；二、黑龙江省昆仑房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付杨建明逾期交房违约金6627.66元（779725元×万分之0.2×425天）；三、杨建明的其他诉讼请求不予支持。上述给付金钱义务，给付义务人如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4785元，昆仑公司负担50元，杨建明负担4735元。原审原告杨建明不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决以没有证据为由不支持杨建明的一审诉讼请求3，退还多收阳台面积款的诉讼请求，没有事实和法律依据。一审庭审过程中杨建明申请证人于某某出庭作证，意在证明双方当事人之间就关于阳台计价方式按照阳台面积的一半收取与证据，但一审判决中未对关键证人的证人证言进行认定，仅认为杨建明证据举证不足而驳回关于退还多收阳台面积款的诉讼请求，没有事实和法律依据。2、一审判决中以证据不足为由没有支持杨建明关于昆仑公司逾期交房给杨建明造成的损失，没有事实和法律依据。在庭审过程中，关于给逾期交房给杨建明造成的损失部分，杨建明按照相应租金进行主张并同意进行鉴定，法院没有进行鉴定，反而以证据不足为由驳回该项诉讼请求没有事实和法律依据。请求：l、请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判支持杨建明的第二、三、四、八项诉讼请求。昆仑公司同意原审判决，请求维持原审判决结果。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审认定的案件事实与一审一致。本院认为：昆仑公司具备商品房开发建设资质及商品房预售许可，一审法院认定杨建明、昆仑公司之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定正确，本院予以确认。关于阳台面积的计算方式的问题。杨建明上诉主ＸＸ台面积应按一半计算收取房款，但双方当事人在合同中并未对此作出明确约定，杨建明仅提供谈话录音证明其主张成立，但昆仑公司对该证据并不认可。依据法律规定，合同没有约定的按法定原则，法律没有规定的按行业习惯。阳台面积的计算方式即应参照《房产测量规范》（GB／T17986.1─2000）第八条规定，全封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积的标准计算阳台面积。双方争议房屋阳台系全封闭阳台，应按全面积计算。上诉人杨建明主张应按一半面积计算阳台面积，没有事实及法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。关于逾期交付房产的损失问题。双方当事人在商品房买卖合同中有明确约定逾期交付房产昆仑公司应当承担的违约责任及计算方式，一审判决依据该争议房屋双方合同中约定的进户时间至该房产实际具备法律规定及合同约定的交付条件时止，依照双方合同第九条约定的按日向周丽娟支付已交房价款的万分之0.2的标准，判令昆仑公司给付杨建明逾期进户违约金符合合同约定及法律规定。杨建明主张的其他逾期进户损失无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨建明的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4785元，由上诉人杨建明负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 静代理审判员 蔡耘耕代理审判员 赵峻峰二〇一五年十月九日书 记 员 齐 跃 关注公众号“”