（2015）山民一初字第00214号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-22
案件名称
乔聚才与闪东生、樊武和、焦作市山阳区新城街道办事处墙南村民委员会排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乔聚才,闪东生,樊武和,焦作市山阳区新城街道办事处墙南村民委员会
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字第00214号原告（反诉被告）乔聚才，男，54岁，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人王保成，焦作市山阳区焦东法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）闪东生，男，40岁，回族，住焦作市山阳区。委托代理人胡军拥，河南苍穹律师事务所律师。被告（反诉被告）樊武和，男，58岁，汉族，住焦作市山阳区。被告焦作市山阳区新城街道办事处墙南村民委员会，住所地：焦作市山阳区建设东路。法定代表人樊照辉，主任。委托代理人赵振华，河南苍穹律师事务所律师。委托代理人董晓丽，河南苍穹律师事务所实习律师。原告（反诉被告）乔聚才与被告（反诉原告）闪东生、樊武和（反诉被告）、焦作市山阳区新城街道办事处墙南村民委员会（以下简称墙南村委会）排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月16日作出受理决定，立案后向被告闪东生、樊武和、墙南村委会送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、风险告知书等诉讼材料，并向原告乔聚才送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。被告（反诉原告）闪东生向本院提起反诉，本院决定将反诉原告闪东生与反诉被告乔聚才、樊武和合同纠纷与本诉合并审理，并向反诉被告送达了反诉状。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日和2015年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔聚才及其委托代理人王保成，被告（反诉原告）闪春生的代理人胡军拥，被告（反诉被告）樊武和和被告墙南村委会的委托代理人赵振华、董晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乔聚才诉称，2012年10月15日，原告经与被告墙南村委会协商签订《协议书》，协议载明：乔聚才承租墙南村民委员会集体土地2.5亩，地址位于墙南村北。2012年12月28日，原告与被告樊武和协商将该集体土地上的附筑物予以购买，有《协议书》为证。2013年7月1日，原告依协议约定进场经营汽车维修生意。不料，被告闪东生率众人多次进场阻挠原告经营。原告多次报警要求处理，警方调查后，以此纠纷属经济纠纷为由不予受理并建议双方到法院起诉，解决此纠纷。为此，原告多次找三被告协商解决纠纷，均无果。无奈原告起诉至法院，请求判令：1、被告闪东生排除妨碍，消除影响；2、三被告赔偿原告损失482000万元；3、三被告互负连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）闪东生辩称，1、被告闪东生与原告之间没有合同关系，不存在侵权行为。2、被告闪东生与被告樊武和之间的租赁关系没有解除，被告樊武和另行出租的行为被告并不知情，被告樊武和另行出租的行为侵害了被告闪东生的优先承租权和优先购买权。3、原告与被告墙南村委会、被告樊武和签订的两份协议违反了相关法律规定，是无效协议。4原告要求三被告承担连带责任没有法律依据。综上，请求驳回原告对被告闪东生的诉讼请求。被告（反诉被告）樊武和辩称，原告购买樊武和的地方属实。原定2013年6月30日可以进场经营，但是进场时被告闪东生突然出现，被告闪东生不让进场，并将大门锁着，原告与被告闪东生各上了一把锁。樊武和不认识被告闪东生，院子转让给原告之前是姓卢的两兄弟经营的。卢氏两兄弟跟樊武和签定协议签的是被告闪东生的名字，被告闪东生并不在场，也不是被告闪东生自己签的字。樊武和在2013年6月30日之前从来没有见过被告闪东生。被告墙南村委会辩称，原告要求墙南村委会承担连带责任没有任何事实和法律依据。1、本纠纷是侵权责任纠纷，与墙南村委会无关，不应将其列为被告，墙南村委会并未妨害或者阻挠原告的经营，不存在侵权行为，故不存在承担责任之说。2、要求墙南村委会承担连带责任缺乏事实和法律依据，连带责任作为一种民事责任，是根据法律规定由连带义务人对侵权人不履行义务而承担全部责任的一种责任，本案中，其没有侵权行为也无法定义务，原告要求墙南村委会承担连带责任没有依据。3、原告所谓的损失与答辩人无关。原告的损失是针对排除妨害的侵权而提出的，墙南村委会未妨害、阻扰其经营，原告与他人之间的纠纷要求墙南村委会承担损失缺乏依据，其损失与墙南村委会无关。反诉原告闪东生反诉称，反诉人与反诉被告樊武和于2008年7月1日签订了《协议书》，根据《协议书》约定，樊武和把位于化工二厂东边门面房七间以及铁大门租赁给闪东生，租赁期为5年，到期后优先租赁。合同签订后，反诉人为便于经营，经被反诉人樊武和同意，在原来的基础上进行扩建，加盖了15间房屋，搭建了366平方的钢构棚，硬化了1600平方的地面，更换了大铁门，共计投入40余万元。2015年2月，在没有任何人通知闪东生的情况下，乔聚才来到租赁场地撬锁进门，要求闪东生撤离，同时告知闪东生该院落被反诉被告乔聚财购买，并签订有购买协议。闪东生认为，该院落中樊武和有权处分的只有7间门面房，剩余15间房屋、钢构棚、硬化地面、铁大门是属于反诉人所有，樊武和无权处分，其处分行为无效。再者，闪东生与樊武和属于租赁关系，享有优先租赁权和优先购买权；樊武和在处分其的七间门面房时，不论是租赁或者买卖，闪东生均有优先权。樊武和没有通知反诉人便处置7间门面房，侵犯了反诉人的优先权，应当予以撤销。为此，向法院起诉，请求法院判令：1、确认樊武和私自买卖闪东生所建15间房的行为无效；2、撤销乔聚财和樊武和于2012年12月28日签订的《协议》；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告乔聚才辩称，1、反诉与本诉不属于同一法律关系，应另案起诉。2、闪东生与樊武和签定的是无效合同。3、闪东生是没有权利提出要求撤销协议的，该协议是乔聚财与樊武和之间签订的，闪东生不是合同当事人。反诉被告樊武和辩称，闪东生提出的反诉请求没有依据，合同上签的是闪东生的名字，但经营了五年，闪东生从来没有露过面，实际不是他本人经营。优先转让权与优先购买权也应该是针对卢氏两兄弟的，而不是闪东生。合同到期后，樊武和与卢氏两兄弟商量过继续承租的问题，协商租赁到期后涨租金，但没有达成一致意见，卢氏两兄弟说期限到就不再承租。故其没有侵害闪东生的权利。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告诉讼请求的事实与法律依据；2、被告反诉请求的事实与法律依据。围绕争议焦点，原告乔聚才提交下列证据：证据一、被告墙南村委会出具的证明一份，证明被告墙南村委会将争议土地的使用权转让给了原告；证据二、原告与被告墙南村委会签的协议书一份，证明原告在合法平等自愿的基础上获得了土地使用权；证据三、结算票据一份，证明原告向被告墙南村委会交纳的土地使用费；证据四、原告和樊武和于2012年12月28日签订的协议一份，证明原告购买了该土地上的樊武和自行承建的建筑；证据五、收据两份，证明原告已向樊武和支付了55万元；证据六、接处警登记表两份，证明闪东生阻挠原告的正常经营；证据七、房屋租赁合同一份、收据三份，证明原告要求三被告赔偿损失的计算依据；证据八、证人宋金保出庭作证，证明宋金保介绍原告与被告樊武和、墙南村委会签订合同事宜，原告与被告樊武和事后协商解决纠纷的过程；证据九、录音光盘一份，证明纠纷是确实存在的，双方愿意解决纠纷，但是达不成一致意见。被告闪东生质证意见如下：证据一的形式不合法，没有法定代表人签字，内容也不合法，根据内容显示，是樊武和将土地的使用权转让给原告，但樊武和并无权转让土地使用权，被告墙南村委会也无权对土地使用权进行转让，该证明的内容和形式均是违法的，反而可以证明原告与樊武和、墙南村委会签订的协议是无效协议；土地使用权的转让应该由村委会村民代表2／3以上同意才能通过。对证据二的真实性、合法性均有异议；从形式上看，加盖的是是企业办的公章，企业办是村委会的内设部门，没有资格对外签订协议；内容是违法的，该协议是无效协议，该协议租期是50年，明显具有以租代征的性质；该协议的附图上有四人签字，但该四人并不能代表村民的集体意志，且该四人是否是村委会的集体成员不得而知。对证据三的真实性、合法性无法认定，闪东生不是合同相对方，被告墙南村委会于2013年8月13日出具的票据显示恰恰证明了村委会实际转让的是土地使用权，其性质就是以租代征。证据四系复印件，对其真实性无法认定，该协议内容违法，违反强制性规定；集体用地作为本集体之外的成员无权购买，该协议侵犯了闪东生的权利，因为15间房是闪东生所盖，樊武和无权处分。对证据五的真实性、合法性无法认定，闪东生不是合同主体。对证据六的真实性、合法性均有异议，该证据系复印件，没有加盖公章，且记录内容与事实不符，体现在证据中写明2012年6月30日合同到期，而事实是2013年6月30日到期。对证据七的真实性无法认定，且与本案不具有关联性，该证据不能证明原告所主张的损失，从内容上来看，原告已经于2014年另行租赁其他房屋，但是不能以此来计算各项损失。对证据八的真实性有异议，证人与原告是朋友关系，证明效力不高；被告闪东生没有说过不再承租的话，到目前为止，被告闪东生没有接到被告樊武和解除合同的通知，虽然书面的合同已经到期，但是事实上租赁关系还在履行。对证据九录音的真实性无法认定，根据法律规定，提供录音资料要提供原始载体，无法认定原告提供的材料是否经过修改；原告提供的书面录音资料的内容与通话内容有完全不符的地方；不能证明录音的相对方就是被告闪东生本人，录音有片面性；该录音反应的内容不能证明原告的证明指向，显示不了被告闪东生侵权的事实，原被告之间没有合同关系，不存在侵权行为，该内容不真实，和被告樊武和签订合同中被告闪东生的签字是本人所签，不是代签，即使是别人代签，被告闪东生也认可，录音也证明了被告闪东生投入了很多资金。被告樊武和质证意见如下：对证据一、二、四、五、八、无异议，证据四的原件在樊武和处存放；证据三、六不知情，不发表意见；证据七、八、九与不知情无关，不予质证。被告墙南村委会质证意见如下：对证据一、二、三真实性无异议，但是不能证明被告墙南村委会应承担连带责任，不同意原告的证明指向；证据四系复印件，无法核对真实性；证据五与墙南村委会无关，不予发表意见；证据六证明墙南村委会没有阻挠原告经营；证据七同被告闪东生的质证意见；对证据八无异议；证据九与墙南村委会无关，不予质证。围绕争议焦点，被告闪东生提交以下证据：证据一、协议书一份，证明闪东生所承租的范围是化工二厂东边公路北门面房六间、门岗一间，共7间，被告樊武和处分全部院落是无效的，闪东生承租以后又加盖了15间房，被告闪东生在合同到期后有优先承租的权利。被告闪东生加盖房屋是经过樊武和同意的。证据二、收据两张，证明樊武和私自转租、买卖的行为侵害了闪东生的合法权利。证据三、被告闪东生与李奎然签订的合同三份和收据四份，证明闪东生与樊武和有租赁合同关系，闪东生承租后又建造了房屋15间，硬化了地面，闪东生共投入了40万元，承租的铁大门损坏是由闪东生更换的。以上证据共同证明了樊武和无权处分被告闪东生的财产，樊武和于2012年12月28号签订的协议侵害了闪东生的权利，应予以撤销。证据四、照片17张，证明被告闪东生承租以后又加盖了15间房，以及更换的大门现在场地存放的事实。证据五、证人李奎然出庭作证，证明闪东生投资建房的事实。原告乔聚才质证意见如下：对证据一的真实性有异议，闪东生的签名不是其本人所签，应是卢氏两兄弟所签并实际经营；证据二与其无关，不予质证；证据三与本案没有关系性，建议另案处理，对收据的真实性有异议；证据四中的房屋、地面应该是被告樊武和修建的，不是闪东生所建；对证据五有异议，是虚假的、不真实的。被告樊武和质证意见如下：证据一中名字是其本人所签的，闪东生的名字是卢氏两兄弟所签的，签协议的时候没有见过闪东生；樊武和在李秀贤经营修理厂时盖的前面7间门面房，铁大门是樊武和安装的，其余的都是李秀贤建造的；卢氏两兄弟是李秀贤介绍来的，要求樊武和按以前合同的标准再和卢姓氏两兄弟签订承租合同。证据二中2009年的收据是真实的，2012年的收据不是樊武和本人签的。对证据三的真实性有异议，是虚假的，院子里面所有的设施和房屋在其出租给卢氏两兄弟的时候就有，出租的时候大门时候就是好的，大门在承租期间损坏，是应该修理的；15间房、地面硬化都不是被告闪东生建造的。证据四是真实的，但照片中显示的东西在租给卢氏兄弟的时候都是存在的。证据五的证人证言是虚假的，纠纷发生后协商的时候，证人李奎然代表闪东生找过樊武和，当时原告在场；闪东生对证人说当时接手李秀贤的房子的时候向李秀贤付过钱，姓卢的和李秀贤是老乡，还有一次大概是樊武和和原告签订合同半年后，去百间房派出所解决矛盾的时候证人李奎然是代表闪东生出面的。被告墙南村委会质证意见如下：被告闪东生提交的证据均与墙南村委会无关，不予质证。围绕本诉争议焦点，被告（反诉被告）樊武和向本院提交下列证据：证据一、2008年7月1日樊武和与被告闪东生签订的协议书一份，证明合同是真实的，但是实际经营人是卢氏两兄弟；证据二、樊武和与李秀贤签的协议书两份，证明在卢氏兄弟租房之前是租给李秀贤的，与证据一的时间是吻合的；证据三、樊武和与原告签订的协议一份，证明樊武和把院墙前面门面房和大门卖给原告；证据四、程慧仓与卢邦明签订的协议一份，证明卢邦明把六间门面房中的3间转租给了程慧仓，实际经营人是卢氏兄弟，不是被告闪东生。原告（反诉被告）乔聚才质证意见如下：对被告樊武和提交的证据没有异议。被告（反诉原告）闪东生质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明指向有异议，协议中的名字是被告闪东生本人所签。对证据二的真实性、合法性均有异议，因为李秀贤没有到庭，真实性无法核实的，不能作为证据使用；内容来看，被告樊武和说的是虚假的，协议中说门面房是7间，另外十几间是其建盖是虚假的。对证据三的真实性无法认定，内容不合法，是无效协议。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，因为合同相对方均未到庭，无法核对协议内容，也不能证明被告樊武和的主张，无法证实这三间门面房就是本案争议的房屋。被告墙南村委会质证意见如下：被告樊武和提交的证据均与墙南村委会无关，不予发表质证意见。围绕争议焦点，被告墙南村委会未向本院提交证据。经合议庭评议，本院依法对原、被告提交证据认定如下：对原告（反诉被告）乔聚才提交的证据一、二、三、四、五、六、九的真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情后予以综合认定；证据七不能证明与本案具有关联性，对其证明效力不予认定；对证据八证人证言的证明效力，本院将结合案情予以综合认定。对被告（反诉原告）闪东生提供的证据一、二、四的真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情后予以综合认定；对证据三、五的证明效力，本院将结合案情予以综合认定。对于被告（反诉被告）樊武和提供的证据一、三的真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情后予以综合认定；证据二、四不能证明与本案具有关联性，对其证明效力不予认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：2008年7月1日，樊武和（甲方）与闪东生（乙方）签订《协议书》，约定：甲方樊武和在化工二厂东边公路北沿建厂一座，有门面房六间，门岗一共七间，包括铁大门在内承包给乙方闪东生，租用时间从2008年7月1日至2013年6月30日，租期为五年。2012年10月15日，墙南村委会（甲方）与乔聚才（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于墙南村北地集体土地共计2.5亩交给乙方使用，使用期限五十年，从2010年1月1日起至2061年12月31日，土地使用费为每亩100000元，共计250000元。2012年12月28日，樊武和（甲方）与乔聚才（乙方）签订协议，约定：甲方将化二厂办公楼东解放路北侧院落一处院墙前面门面房及大门卖给乙方，价款总计550000元，乙方把剩余250000元在十天内交给甲方，甲方把一切租地手续合同转给乙方，甲方负责于2013年6月30日前把厂院内一切设施清理完交给乙方。樊武和于2012年12月28日和2013年1月3日分两次共收取乔聚才550000元。经查明，上述协议所约定的土地为同一处土地，用途为车辆修理厂。2015年2月9日和3月1日，乔聚才与闪东生因该土地和房屋的租赁问题发生冲突，双方曾报警要求处理，但公安机关不予受理。另查明，本案诉争的土地系墙南村集体土地，墙南村委会于2010年1月1日起将该土地租给该村村民樊武和，租期五年本院认为，本依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业除外。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告未举证证明原告乔聚才和被告闪东生租赁土地开办汽车修理厂符合土地使用权发生转移的合法条件，也未举证该土地上的房屋建造时取得建设工程规划许可证，故墙南村委会与原告乔聚才签订的《协议书》和樊武和与乔聚才、闪东生分别签订的《协议书》，因违反了上述法律强制性的规定而无效，本诉原告乔聚才的诉讼请求和反诉原告闪东生的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告乔聚才的诉讼请求；二、驳回反诉原告闪东生的反诉请求。案件受理费8530元，由原告乔聚才负担；反诉费50元，由被告闪东生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 王亚华助理审判员 张家辉人民陪审员 姜红艳二〇一五年十月九日书 记 员 李云鹏 更多数据：