（2014）高民初字第605号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-03-03
案件名称
山东贤文集团总公司与杨庆福租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东贤文集团总公司,杨庆福
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高民初字第605号原告山东贤文集团总公司，住所地济南市。法定代表人吴建明，总经理。委托代理人刘玉杰，山东高信律师事务所律师。被告杨庆福，男，1965年1月8日出生，汉族，居民，住济南高新区。委托代理人王巧莲，山东誉实律师事务所律师。原告山东贤文集团总公司与被告杨庆福租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告山东贤文集团总公司的委托代理人刘玉杰，被告杨庆福及其委托代理人王巧莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东贤文集团总公司诉称，2005年12月17日我方与济南高宝经贸有限公司（以下简称高宝公司）和济南宏发电讯公司签订协议，约定我方将位于工业南路52号的房屋及场地出租给高宝公司，租期为2006年1月1日至2010年12月31日。2008年6月19日高宝公司与被告杨庆福签订了转租《合同书》，转租期限为2008年7月1日至2010年11月31日，之后由被告实际使用。2009年4月我方发现高宝公司的转租行为后予以制止，我方与高宝公司协商于2009年4月29日签订协议，约定高宝公司于2009年7月1日起将工业南路52号房屋及场地归还给我方，租赁合同终止。高宝公司与被告于2009年4月15日向我方致函，同意院内新建、改建的的房屋归我方所有。我方与高宝公司租赁合同终止后，原、被告于2009年5月22日签订《租赁合同》，约定我方将案涉场房租赁给被告使用，租期为2009年7月1日至2010年6月30日。合同到期后，被告未与我方签订新的租赁合同。此后四年内被告占用案涉场房未向我方交过任何费用。故原告诉至本院，请求法院依法判令被告腾房，并向原告支付房屋、场地占有使用费120万元。被告杨庆福辩称，原告所诉无事实依据，原告主体不适格。案涉房产系济南高新区舜华路街道贤文社区居民委员会（以下简称贤文居委会）的房产，原告不是产权人。我方与原告的租赁合同到期后，原告没有得到房屋所有权人准予出租的同意。原告租赁合同履行过程中及合同到期后，我方对案涉房产进行了投资，贤文居委会书面同意我方长期使用或者出租。是否收取房屋租赁费系贤文社区居委会的权利，与原告无关。综上，原告不是适格的原告，无权向我方主张房屋使用费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告山东贤文集团总公司系贤文居委会投资成立的集团所有制企业。1999年6月原告办理了坐落于工业南路52号地块18919.6平方米的土地的集体土地使用证，证号为历下集用（1999）字第0100027号，地号为011118961，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地。2005年12月17日，原告与济南高宝经贸有限公司（以下简称高宝公司）、济南宏发电讯公司签订三方协议，约定原告将位于工业南路52号的房屋建筑面积4400平方米及场地出租给高宝公司，自2006年1月1日起至2010年12月31日止。2008年6月19日，高宝公司与被告杨庆福签订了《合同书》，将案涉4400平方米房屋及场地（包括厂房／办公室／食堂等）转租给被告，转租期限为2008年7月1日至2010年11月31日。2009年4月15日，高宝公司与被告杨庆福向原告山东贤文集团总公司致函表示，案涉院内由被告新建的房屋无偿归原告所有。被告在修建人处签名捺印。2009年4月29日原告与高宝公司签订《协议书》，约定高宝公司于2009年7月1日起将涉案租赁房屋及场地归还给原告并终止合同。同时约定涉案房屋及场地无偿归原告所有。高宝公司给原告5万元违约金。2009年5月22日，原告山东贤文集团总公司（甲方）与被告杨庆福（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：一、甲方将位于济南市工业南路52号院（原济南市第七织布厂）内的厂房、办公楼、食堂、宿舍等房屋及院内全部场地出租给乙方作为生产及办公之用。二、租期为2009年7月1日至2010年6月30日。三、租金按租用房屋和场地实行包干租赁，每年租金为30万元。实行先交租金后使用的方法，乙方每年分两次向甲方支付租金。（即7月5日前和1月5日前），每次支付半年租金，如逾期付款，乙方应按日承担万分之五的滞纳金。四、甲方将现有水、电设施一并租给乙方使用，水电费按规定由乙方缴纳，水电设施线路的维修由乙方负责。五、租赁期内，乙方新建、改造建筑物时，应经甲方同意后方可施工。六、租赁期内，乙方所租房屋的维修由乙方负责，费用由乙方承担，使用不当和其他人为原因造成的房屋损坏，乙方应负责赔偿或给予修复。七、违约责任：1、如乙方单方终止合同，应向甲方支付5万元违约金，如乙方不违背上述条款，甲方不能在合同有效期内单方终止合同。2、乙方如不按时缴纳租金超过三个月，除需按日支付滞纳金外，甲方有权单方终止合同，并按乙方单方违约，根据本条第一款规定由乙方承担违约责任。八、租赁期满后，乙方应于10天内将所租房屋、场地、水电设施交回甲方，如有损坏，由乙方赔偿或修复后交回甲方。九、租赁期满，如乙方继续租赁上述房屋、场地时，应提前60天向甲方提出申请，并由双方协商另行签订租赁合同。庭审中被告对该合同的真实性无异议。被告已向原告支付该合同租金30万元，原告对此予以认可。另查，被告杨庆福在与原告签订《租赁合同》后在涉案场地改建、重建了部分道路、车间、房屋、旅馆及排水设施。《租赁合同》未对被告租赁期间对案涉场地房屋重建、扩建的费用负担进行约定。该合同到期后，原、被告未签订新的《租赁合同》，被告使用案涉租赁房屋场地至今。被告陈述该合同到期后曾向原告法定代表人吴建明交付现金30万元用来续租，原告对此不予认可，被告未能提供收到条或其他证据证明。庭审中原告主张的占有使用费120万元系原告根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定一年租金30万计算4年得出。庭审中原、被告均认可案涉土地未办理建设工程规划许可证，案涉房屋未办理房屋所有权证。庭审中，被告杨庆福提交了“收到转租费伍拾万李意膑2008年6月20日”的收到条，被告陈述该款即为其向高宝公司交纳的租赁费。被告杨庆福提交了2013年12月16日贤文居委会出具的证明一份，载明“位于工业南路52号院沿路门头房是我村于1985年所建，现长期使用权归杨庆福，杨庆福具有使用、租赁、收益等权利。”原告对此证明不予认可，并提交了2014年10月24日贤文居委会出具的证明一份，载有“我居位于工业南路52号地块18919.6平方米系我居集体所有土地，该地块18919.6平方米，系我居集体所有土地，该地块于一九九九年六月二十五日经济南市人民政府批准‘山东贤文集团总公司’为土地使用权人，该企业用地至今未变，仍归‘山东贤文集团公司’使用，特此证明”上述事实，有原告企业营业执照及组织机构证明、合同书、2009年4月15日济南高宝经贸有限公司与被告向原告发来的函、2009年4月29日原告与高宝公司签订的协议书、租赁合同、山东省经济委员会鲁京宗字1995第497号文关于同意组建山东贤文集团的批复、济政土字（1998）200号《济南市人民政府关于同意历下区姚家镇贤文庄村委会补办用地手续的批复》、济南市人民政府颁发的集体土地使用证复印件、贤文居委会证明及原、被告陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，根据原告山东贤文集团总公司与被告杨庆福提交的证据且经庭审质证及本院查明的事实，原告于1999年6月就取得案涉土地使用权证。被告抗辩案涉房产系贤文居委会而非原告，原告诉讼主体不适格的理由本院不予采纳。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告山东贤文集团总公司对案涉土地未取得建设工程规划许可证，案涉房屋亦未办理房屋所有权证，故2009年5月22日原告山东贤文集团总公司与被告杨庆福签订的《租赁合同》应为无效合同。鉴于被告杨庆福已对案涉房屋占用并使用，虽然《租赁合同》无效，但被告杨庆福应支付相应的房屋占有使用费。原告山东贤文集团总公司有集体土地使用证及相关管理部门的批复文件系案涉村办企业用地土地使用权人，2010年6月30日《租赁合同》期满后，因被告未与原告另行签订新的续租合同应及时返还所租赁的房屋及场地，故对于原告要求被告腾房的诉讼请求合理合法，本院应予支持。被告抗辩向案涉房屋及场地的原承租人高宝公司交纳了50万元租赁费，因被告与高宝公司签订的租赁合同未经原告盖章确认或以其他方式声明同意，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。被告杨庆福抗辩其在与原告签订《租赁合同》后在涉案场地进行过改建、重建，因《租赁合同》未对被告租赁期间对案涉场地房屋重建、扩建的费用负担进行约定，且被告与原告签订该租赁合同前，被告与高宝公司已向原告发函同意将案涉新建、改建的房屋归原告所有，故本案对此不予处理。被告陈述该合同到期后曾向原告法定代表人吴建明交付现金30万元用来续租，原告对此不予认可，被告未能提供收到条或其他证据证明，被告抗辩该款系续租租金的反驳证据不足，本院不予采信。关于原告主张的支付案涉房屋、场地占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。本案原、被告《租赁合同》到期后被告一直使用案涉房屋、场地，被告对其使用案涉房屋、场地的事实状态予以认可，故原告参照该租赁合同年租金30万元的计算标准主张自2010年至2014年共4年的占有使用费共计120万元的诉讼请求有事实及法律依据，本院应予支持。案经本院调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨庆福于本判决生效之日起三十日内腾空原告山东贤文集团总公司位于济南市工业南路52号院内的房屋及场地。二、被告杨庆福于本判决生效之日起十五日内向原告山东贤文集团总公司支付位于济南市工业南路52号房屋、场地占用使用费共计120万元。如果被告杨庆福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告杨庆福负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 青人民陪审员 曹振贵人民陪审员 师长利二〇一五年十月九日书 记 员 王明明 微信公众号“”