（2015）雁民初字第02343号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-21
案件名称
高磊与武超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第02343号原告：高磊。委托代理人：崔莹岚，陕西汉廷律师事务所律师。被告：武超。本院立案受理了原告高磊诉被告武超房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高磊及其委托代理人崔莹岚律师到庭参加了诉讼，被告武超经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁位于丈八北路与科技路十字天朗蓝湖树北门富裕路G118号，占地面积70平方米的商铺做经营用途，原出租人陕西蓝湖树商贸有限公司（以下简称“蓝湖树公司”）书面同意了被告的部分转租行为。合同约定租赁期限为一年，自2014年8月12日至2015年8月11日，租金为201600元，半年一付。物业及水电费由原告向被告缴纳。合同签订后，原告依约向被告支付了上半年房租，即2014年8月至2015年2月的房租100800元、30000元装修押金及物业费。2014年11月16日，因被告拖欠蓝湖树公司租金，原告开始遭到物业限电并且拒绝配合为商铺办理经营手续，2014年12月14日商铺因无法办理经营手续被西安市雁塔区鱼化寨食品药品监督管理所责令停止经营。2015年1月16日，原告收到蓝湖树公司通知无奈被驱离商铺。依据原告与被告签订的《商铺租赁合同》，被告在合同有效期内有保证原告能够正常使用所租赁商铺的义务，需提前收回房屋的，应据实结算租金并按当月租金标准的二倍向原告支付违约金。原告依照约定完全履行了合同义务，却因被告单方责任承受了较大损失，现诉至本院，请求：1、判令被告支付违约金33600元；2、判令被告返还合同装修押金30000元；3、判令被告赔偿装修损失35900元；4、判令被告返还2014年12月至2015年2月两个月租金33600元；5、判令本案诉讼费由被告承担。被告武超经依法传唤未到庭，亦未向本庭递交书面答辩意见。经审理查明，2014年7月28日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于西安市雁塔区丈八北路与科技路十字天朗蓝湖树北门富裕路G118号占地面积为70平方米的商铺出租于原告用于经营“茉茉爱蛋糕店”，租期为2014年8月12日至2015年8月11日，租金共计为201600元。双方同时约定租金半年支付，签订合同当日支付六个月租金100800元，剩余半年租金原告应在租金到期前30日一次性向被告支付。双方约定2014年7月29日至2014年8月12日为装修免租期。双方在合同中对违约责任进行了约定：被告若需提前收回房屋，应提前30日通知原告，据实结算租金，并按当期月租金标准的二倍向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了物业装修押金30000元、前期基础装修费30000元、2014年8月至2015年2月的房屋租金100800元，被告于2014年8月1日将房屋交于原告使用。2014年9月30日，原告向被告缴纳物业管理费、取暖费、水费共计4800元，双方约定由被告转交物业公司。在合同履行过程中，由于被告未能按时向蓝湖树公司支付租金，蓝湖树公司拒绝向原告提供办理工商营业执照及餐饮服务许可的相关资料，致使原告一直未能及时办理工商营业执照及餐饮服务许可。2014年12月14日，西安市雁塔区鱼化寨食品药品监督管理所向原告发出《食品药品监督管理巡查通知单》，责令原告立即停止经营活动，办理相关手续，后原告一直处于停止营业状态。同时查明，位于西安市雁塔区丈八北路与科技路十字天朗蓝湖树北门富裕路G118号商铺的所有权人为蓝湖树公司，被告出租给原告的房屋系被告从蓝湖树公司承租，租赁期限为2013年11月20日至2015年11月19日，在经过蓝湖树公司同意后被告将房屋转租于原告。后由于被告拖欠蓝湖树公司的租金，蓝湖树公司于2015年1月16日向被告发出《解除商铺租赁合同的通知》，并要求被告在发出通知后的十日内一次性支付拖欠的租金，逾期支付则蓝湖树公司与被告所签订租赁合同依法解除，后被告未能按时支付所欠租金。后蓝湖树公司通知原告搬离承租房屋，原告于2015年2月初搬离。另查明，2014年8月20日，被告与江苏礼杰装饰公司签订装修合同，由该装修公司以包工包料的形式对原告承租房屋进行装修，装修费用为56000元。上述事实，有《商铺租赁合同》、收据、证明、《解除商铺租赁合同的通知》、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告在经过出租人同意后，与原告签订商铺租赁合同，将其承租商铺中70平方米的面积转租于原告使用，该租赁合同系原、被告之间自愿签订，系双方真实意思表示，且该转租行为经过出租人蓝湖树公司同意，所以该转租合同有效，原告系次承租人，被告系承租人。在合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了费用，但由于被告拖欠出租方的租金，出租方依法解除合同，被告丧失了出租权，则使得原、被告之间签订的租赁合同无法继续履行，即被告的行为构成违约，根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告双方在合同中约定违约时，违约方需支付两个月的租金作为违约金，因此对于原告要求被告支付违约金33600元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告返还合同装修押金30000元的诉讼请求，由于双方约定在合同解除时，在对承租房屋没有造成损坏的情况下，由被告向原告退还，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的35900元的装修损失，由于原告承租被告商铺是为了经营使用，在承租后出于经营需要对房屋进行了装修，但在合同履行期内，由于被告的违约行为，致使合同无法继续履行，即原告对于房屋的装修价值未能完全利用，因此被告应承担一定的赔偿责任，但装修物属于损耗物，且一般情况下，承租人在装修承租房屋时，不仅结合房屋用途，也会考虑租赁期限而选择装修规格及装修材料，原、被告之间的租赁租赁合同期限为一年，合同实际履行为5个月，因此对于该装修损失依法酌定为15000元。对于原告要求被告返还2014年12月至2015年2月租金33600元的诉讼请求，由于作为承租人的被告的违约行为，致使出租人拒绝向次承租人即原告提供办理工商营业执照及餐饮服务许可的相关资料，致使原告被西安市雁塔区鱼化寨食品药品监督管理所责令停止营业，即原告从2014年12月至合同解除一直处于停止营业状态，因此对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，判决如下：被告武超向原告高磊支付违约金33600元、装修损失15000元，返还合同装修押金30000元、2014年12月至2015年2月的租金33600元，共计人民币112200元；上述款项由被告武超于本判决书生效后十五日内向原告高磊支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2962元，由原告高磊承担465元，被告武超承担2497元。由于原告已预交，被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张元平人民陪审员 王继红人民陪审员 王 琦二〇一五年十月九日书 记 员 高彩娥 来源：百度“”