（2015）扬民终字第01645号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-23
案件名称
扬州市平安物业管理有限公司与陈新峰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈新峰,扬州市平安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第01645号上诉人（原审被告）陈新峰。被上诉人（原审原告）扬州市平安物业管理有限公司，住所在宝应县棉麻公司二楼。法定代表人李树松，该公司经理。委托代理人张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人陈新峰因与被上诉人扬州市平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2014）宝民初字第02921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：平安物业公司系宝应县新加坡花园小区的物业服务企业，平安物业公司一直按照物业服务协议履行自己的相关权利和义务。陈新峰缴纳了2009年11月11日以前的物业服务费用，后烟道漏水、对讲门铃损坏等问题，陈新峰对于2009年11月11日以后的物业服务费一直未缴纳，双方交涉未果，平安物业公司故诉至原审法院，要求陈新峰给付物业服务费、水电公摊费合计2840元。原审认为：平安物业公司与宝应县新加坡花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该协议对平安物业公司以及小区业主均具有约束力，在平安物业公司按约为该小区提供物业管理服务后，作为小区业主的陈新峰理应及时交纳相应的服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。故对平安物业公司要求陈新峰支付物业管理服务费2590元及公摊水电费250元的诉讼请求予以支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈新峰于判决生效后十日内向扬州市平安物业管理有限公司支付物业服务费2590元、公摊水电费250元，合计2840元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由陈新峰负担。判决后，陈新峰不服，向本院提起上诉称：1、物业服务瑕疵是减免物业费的依据。平安物业公司提供的服务项目质量与物业委托合同中所规定的项目和质量存在明显差距，物业服务存在明显瑕疵。主要表现为：①陈新峰住所烟道进水，平安物业在申请房屋维修基金后，一直未予以维修；②2010年，平安物业公司工作人员恶意掐断房屋楼宇大门对讲器；③平安物业服务公司对小区公共区域未尽保养管理义务，出现小区内绿化草坪变为菜地，行道大树被砍等等现象。平安物业公司答辩称：陈新峰与平安物业公司之间有物业服务合同，按照合同约定，应该在缴费年限缴纳合理的物业费，这是陈新峰的合同义务，但是其并未按约履行。陈新峰提出的平安物业公司服务不到位不是事实，陈新峰也没有提供证据证明。其所谓的烟道是公共部分，在房屋保修期内造成的损失，应向开发商主张权利，如果超过了保修期，应由相应的公共维修基金予以处理，物业公司仅仅是物业服务部门，没有义务承担任何的责任。至于陈新峰提到的对讲器、绿地以及楼道口的卫生问题，没有提供证据证明，其主张不能成立。综上请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理期间，陈新峰向本院提供以下证据，用以证明：平安物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定：1、2012年8月7日拍摄的对讲门铃掐断后的照片；2、2013年3月19日、2013年7月7日拍摄的烟道进水图片和烟道进水时厨房间的照片；3、2014年12月3日拍摄的公共设施绿地被挖掉成菜地的图片；4、2015年7月18日拍摄的菜地图片；5、2015年9月19日拍摄的草坪变菜地和行道大树被砍伐后的视频以及北围墙损害没有修缮的图片。平安物业公司的质证意见：上述证据，时间上不能认可其拍摄时的真实性，因为不能够看出照片形成的时间与陈新峰说的时间一致。即便真实，对于第1到3组证据，因其形成的时间是在2014年12月3日前，而一审开庭时间是2014年12月4日，这些证据形成时间均在一审开庭之前，陈新峰在开庭前已经获得上述证据，也有条件提供，但是其并未举证，所以在二审中，这些证据不能作为“新的证据”使用。从证据的内容看，也与本案没有关联性：证据1不能证明由平安物业公司导致；证据2不能看出其实际状况，陈新峰居住的是顶楼，漏水的原因是烟道还是其他，应由陈新峰举证。证据4、5的拍摄时间是2015年7月和9月，如果真实，仅仅能够证实这一时间段的情况，而本案所主张的物业费是截止到2014年12月，该证据不能证实平安物业公司在2014年12月之前的物业服务存在瑕疵，不能产生拒交物业费的理由。本案二审的争议焦点是：陈新峰诉求扬州市平安物业管理有限公司减收40%的物业费，有无事实和法律依据？本院认为，陈新峰诉求平安物业公司减收40%的物业费，并无事实和法律依据。理由：陈新峰与平安物业公司签订了物业服务合同，依据合同约定，陈新峰负有缴纳物业费用的合同义务；现陈新峰上诉认为，平安物业公司的服务不到位应予减免，并在二审中提供了2012年8月7日、2013年3月19日、2013年7月7日、2014年12月3日拍摄的相关照片或视频，但其提供的证据均产生于原审庭审前且其一直持有但未向原审法院提交，故其现将上述证据作为“新的证据”提供并不符合法律规定，本院依法不予采纳。至于陈新峰上诉提及的另外两组2015年7月18日、2015年9月19日的照片或视频，则与平安物业公司本案诉求的物业费用并无关联，本院依法不予采纳。本院认为，虽陈新峰要求减免物业费用的诉求不能得到支持，但平安物业公司负有依约向小区业主提供物业服务的合同义务。对于陈新峰在诉讼中提及的公共绿地问题，平安物业公司负有依约养护和管理的义务；对于漏水问题，平安物业公司负有协助申请公共维修基金并合理分配公共维修基金的义务等。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人陈新峰的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈新峰负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 蒋金生代理审判员 刘莉莉二〇一五年十月九日书 记 员 王 媛 关注公众号“”