（2015）长法民初字第04756号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-05
案件名称
重庆长寿华美房地产开发有限公司与袁素梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆长寿华美房地产开发有限公司,袁素梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第04756号原告重庆长寿华美房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷湾创业街6号二单元附53号，组织机构代码62206296-X。法定代表人黄文平，该公司董事长。委托代理人（特别授权）邹碧玉，重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。被告袁素梅，女，1966年1月1日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）李国中（系被告之夫），1963年6月8日出生，汉族，住址同上。原告重庆长寿华美房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称华美公司）与被告袁素梅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由代理审判员李琨适用简易程序分别于2015年7月22日和2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告华美公司的委托代理人邹碧玉，被告袁素梅的委托代理人李国中到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告双方向本院申请和解期限一个月，后和解未果。本案现已审理终结。原告华美公司诉称，2009年11月30日，我公司与被告袁素梅签订了《房屋认购书》，约定由我公司将位于重庆市长寿区某某镇某某街4号A幢3单元6-3号的房屋（建筑面积为84.1㎡，单价为1288元／㎡）一套出售给被告，房款为108320元。后经长寿区房管部门核实，被告所购房屋面积为86.24㎡，在《房屋认购书》约定的面积基础上增加了2.14㎡。根据《房屋认购书》第四条第2项的约定，房屋总价按实际面积进行多退少补，被告应当向我公司支付增加面积的房款。现我公司要求被告向我公司给付房屋差价款2756元（1288元／㎡×2.14㎡）。被告袁素梅辩称，我与原告华美公司于2009年11月30日签订的《房屋认购书》有效，但由于房屋的面积无法确定，无法确定差价的金额。此外，我与原告公司签订《房屋认购书》时，双方口头约定房屋总价款就是108320元，无论之后面积增加还是减少，都是这个价格。合同并未写明108320元系预付款，我已一次性付清房款。故我不应当向原告公司支付房屋差价款。如果被告公司能够向我出示涉案房屋的商品房预售许可证、房屋工程验收报告、房屋质量保证书、房屋使用说明书并完善房屋的消防及其他设计，我愿意按照1288元／㎡的价格支付超出面积的差价。经审理查明，2009年11月30日，原告华美公司（甲方）与被告袁素梅（乙方）签订《房屋认购书》，约定原告华美公司将其位于重庆市长寿区某某镇某某街4号A幢3单元6-3的房屋一套出售给被告袁素梅，房屋建筑面积为84.1㎡，房款为108320元（单价1288元／㎡），交房标准为“外墙饰面应符合规划要求：室内为毛坯房，厨、厕只做防水层；进户门为钢质防盗门，室内所有门均为门洞；窗为塑窗；阳台为非封闭阳台”，交房时间为2010年5月1日（不可抗力因素除外）。该认购书载明：“……三、付款方式及时间现金付款：（1）第一次付款时间：2009年11月30日前签约房屋认购书时，付款金额108320元（大写壹拾万零捌仟叁佰贰拾元整）。……四、房屋产权归属1、上述房屋移交给乙方后，甲方在一年内为乙方办理《房屋所有权证》，权属归乙方所有，转移登记费、工本费、附图费、印花税等由乙方办理网签合同时一次性支付给甲方。2、本认购房屋按预算的房屋建筑面积标准计价，实行房屋单价不变动原则，房屋实际建筑面积以房管部门核实的面积为准，房屋总价按实际面积进行多退少补。五、房屋维修及其它1、建筑保修期为12个月（以房屋移交之日起算），保修期间因质量引起房屋及附属设施损坏，由甲方负责保修，其维费用由甲方承担，如系使用人为破坏的，则由其自行负担费用。2、房屋移交后，乙方对房屋装修时不得影响房屋承重结构，否则后果自负。3、甲方负责水、电、气、闭路、电话的系统安装，水、电、气、闭路实行一户一表制，立户费由乙方承担，待交房时甲方按实际费用向乙方收取。4、契税、房屋专项维修资金分别按总房价收取：住宅1.5%（商业用房3%）和2%共计叁仟柒佰玖拾壹元人民币，由乙方在签约网签合同时自行缴纳。5、乙方接收房屋后，必须按月交纳物业管理费（暂定每平方米0.3元至0.5元），最终物业管理费的多少以物价局审核的收费标准为准。6、在甲方办理好该项目的预售许可证后，甲方电话通知乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，同时乙方交回房屋认购书原件和甲方出具的收据原件”。原、被告双方签订《房屋认购书》后，被告袁素梅向原告华美公司支付了房款108320元，但原告华美公司未按认购书约定的时间交付房屋，亦未为被告袁素梅办理并交付房地产权证。2011年5月20日，本案被告袁素梅向本院提起诉讼，要求确认其与本案原告华美公司签订的《房屋认购书》有效（在审理过程中袁素梅自愿撤回了该项诉讼请求），并由本案原告华美公司为其办理涉案房屋的房地产权证并支付违约金5416元。2011年9月29日，本院作出（2011）长法民初字第02052号民事调解书，载明：“……本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、由被告重庆长寿华美房地产开发有限公司于2011年9月29日一次性给付原告袁素梅逾期交房及办证的违约金3000元；二、由被告重庆长寿华美房地产开发有限公司于2013年5月30日前将位于重庆市长寿区某某镇某某街4号A幢3单元6-3号房屋的房地产权证办好并交付原告袁素梅；三、被告重庆长寿华美房地产开发有限公司向原告袁素梅支付违约金后，原告袁素梅不得再以《房屋认购书》向被告主张任何其他违约及赔偿权利（办证及房屋质量问题除外）；四、本案案件受理费40元，由原告袁素梅负担（已缴纳）。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认”。2014年4月16日，重庆市长寿区城乡建设委员会颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2014）5号），载明：“工程名称：凤凰景苑A、B栋……竣工验收时间：2010年8月12日……”。2015年8月11日，重庆市长寿区房产档案室出具《档案查询结果》，载明：“经查本房产数字档案信息系统：袁素梅（身份证：510221196601015145）于2015-08-1117：08前在本档案室查询已登记房屋产权登记记录如下：1.坐落：长寿区某某镇凤凰北街176号1幢3-6-3、产权证号：渝（2015）长寿区不动产权第000004420号、建筑面积：86.24㎡”。庭审中，原、被告均认可《档案查询结果》载明的房屋即本案涉案房屋。另查明，现被告袁素梅已经领取涉案房屋的所有权证。原、被告双方一直未签订《重庆市商品房买卖合同》。上述事实，有当事人陈述、《房屋认购书》、民事调解书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《档案查询结果》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋认购书》的合同性质及其效力问题；二、原告华美公司的诉讼请求是否应予支持。关于原、被告双方签订的《房屋认购书》的合同性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。根据原、被告双方签订的《房屋认购书》载明的内容，该认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告袁素梅按认购书的约定已向原告华美公司支付购房款108320元，故原、被告签订的《房屋认购书》应为商品房买卖合同。原、被告双方于（2011）长法民初字第02052号民事案件中达成调解协议前，涉案房屋就已通过竣工验收，原告华美公司的销售行为已符合现售条件。原、被告双方均认为《房屋认购书》有效，原告华美公司已经取得房屋价款108320元，被告袁素梅已经取得涉案房屋的所有权证，《房屋认购书》已经实际履行。故原、被告双方签订的《房屋认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照此合同行使权利并履行各自义务。关于被告袁素梅是否应当向原告华美公司支付房屋面积差价款的问题。原、被告签订的《房屋认购书》约定房屋建筑面积为84.1㎡，面积单价为1288元／㎡，在该认购书第四条约定，“……2、本认购房屋按预算的房屋建筑面积标准计价，实行房屋单价不变动原则，房屋实际建筑面积以房管部门核实的面积为准，房屋总价按实际面积进行多退少补。”本案涉案房屋经房管部门核实的建筑面积为86.24㎡，按照上述约定，房屋总价应为111077.12元（1288元／㎡×86.24㎡），被告袁素梅已经向原告华美公司支付购房款108320元，尚有2757.12元的差价未支付，被告袁素梅未提出正当的抗辩理由，应当按照合同约定履行支付义务。现原告华美公司要求被告袁素梅支付房屋面积差价款2756元，符合合同约定，且不违反法律、法规的规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：限被告袁素梅于本判决生效之日起7日内向原告重庆长寿华美房地产开发有限公司支付房屋差价款2756元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁素梅负担（限被告袁素梅于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中段适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 李 琨二〇一五年十月九日书 记 员 黄春燕 微信公众号“”