（2015）沪二中民二（民）终字第1852号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海农工商房地产置业有限公司与蔡永福、杨丽艳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海农工商房地产置业有限公司,蔡永福,杨丽艳,中国农业银行股份有限公司上海长宁支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1852号上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡永福。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨丽艳。上列两被上诉人共同委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人何谢颖，在上海昭胜律师事务所工作。原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行。负责人施征宇。委托代理人陈玮。上诉人上海农工商房地产置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月25日，蔡永福、杨丽艳与上海农工商房地产置业有限公司签订《预售合同》，约定蔡永福、杨丽艳向上海农工商房地产置业有限公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路XXXX弄《西郊半岛名苑》XX号XXX室房屋，房子暂测面积64.26平方米，其中套内建筑面积为47.83平方米，公共分摊面积为16.43平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13，089元，总价为841，099元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如上海农工商房地产置业有限公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、上海农工商房地产置业有限公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向蔡永福、杨丽艳收取超过部分的房价款，上海农工商房地产置业有限公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），蔡永福、杨丽艳有权单方面解除本合同；蔡永福、杨丽艳未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、上海农工商房地产置业有限公司对该房屋设定的抵押已注销、上海农工商房地产置业有限公司按规定缴纳了物业维修基金，上海农工商房地产置业有限公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），蔡永福、杨丽艳有权单方面解除本合同；上海农工商房地产置业有限公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给蔡永福、杨丽艳，除不可抗力外；附件一付款方式约定为商业贷款的贷款形式的分期付款，付款期限约定为蔡永福、杨丽艳在2013年4月25日前支付341，099元，2013年5月25日前支付50万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款一第七条约定如蔡永福、杨丽艳采用银行按揭、公积金贷款方式支付部分房款，蔡永福、杨丽艳应在指定银行按合同约定的时间办理贷款手续并缴纳相关费用，逾期不办理视为蔡永福、杨丽艳违约，违约天数从逾期之日开始至办妥贷款手续为止，蔡永福、杨丽艳按违约天数向上海农工商房地产置业有限公司支付贷款总额的银行同期存款利息；蔡永福、杨丽艳虽然办妥银行贷款手续，但申请的贷款金额未被银行全额批准，缺额部分，应在获知银行未被批准后的10日内由蔡永福、杨丽艳以现金或其他方法支付，否则视为蔡永福、杨丽艳逾期付款，按合同第七条处理；如蔡永福、杨丽艳采用公积金贷款，银行最终审核金额不足蔡永福、杨丽艳申请金额时，蔡永福、杨丽艳应在接到上海农工商房地产置业有限公司通知十日内，或以现金或以转商业贷款将不足部分支付给上海农工商房地产置业有限公司，否则视为蔡永福、杨丽艳逾期付款，按合同第七条处理；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，蔡永福、杨丽艳于2013年4月25日支付341，099元，上海农工商房地产置业有限公司开票日期为当日；2013年7月2日贷款50万元进入上海农工商房地产置业有限公司账户，上海农工商房地产置业有限公司开票日期为2013年7月5日；相关机构于2013年4月27日收到房屋建设工程抵押终止申请材料，上海农工商房地产置业有限公司于2013年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可；蔡永福、杨丽艳于2014年1月1日补交房屋差价款2，225元。房屋交付蔡永福、杨丽艳时阳台为砌墙栏板。系争房屋于2014年7月7日登记在蔡永福、杨丽艳名下，登记的建筑面积为64.63平方米，套内面积47.78平方米，分摊面积为16.65平方米。2014年10月，蔡永福、杨丽艳诉至原审法院要求判令：1、上海农工商房地产置业有限公司退还多收取蔡永福、杨丽艳购房款2，225元；2、上海农工商房地产置业有限公司退还因套内减少面积款项654.45元；3、上海农工商房地产置业有限公司支付蔡永福、杨丽艳因交付阳台不符合合同约定赔偿金5，000元。本案受理费上海农工商房地产置业有限公司负担。上海农工商房地产置业有限公司提起反诉，要求判令蔡永福、杨丽艳支付逾期交付房款违约金6，150元。原审另查明，蔡永福、杨丽艳于2013年4月25日授权姜美琪为代理人，代为办理房产预告登记及抵押登记事项，并于当日支付400元代办费及160元登记费，付款收据上盖有“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”。蔡永福、杨丽艳2013年4月25日向第三人递交《个人信贷业务申请书》，申请贷款50万元。蔡永福、杨丽艳与第三人签订《个人购房担保借款合同》（落款打印时间为2013年5月16日），约定蔡永福、杨丽艳向银行借款50万元，借款期限从2013年5月16日到2033年5月15日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，本合同签订之日起20日内办妥抵押预告登记等。上海农工商房地产置业有限公司授权姜美琪为代理人，代为办理预告登记等事项，委托书未记明委托时间。第三人授权姜美琪代为办理预告登记及领取房产登记证明事宜，委托书上记明的受托人地址为本区华新镇纪鹤公路XXX号第1号房T-3，委托书未记明委托时间。2013年5月16日蔡永福、杨丽艳在抵押权登记的申请书上签字盖章。2013年6月29日青浦区房产交易中心受理系争房屋的预告登记及抵押登记，7月2日核准登记。原审审理中，蔡永福、杨丽艳表示其委托上海农工商房地产置业有限公司代为办理预告登记及抵押登记，因此签订借款合同和办理登记的时间都是上海农工商房地产置业有限公司确定的，蔡永福、杨丽艳无法掌控贷款到账时间，即使到账时间晚于合同约定也是上海农工商房地产置业有限公司的原因导致。上海农工商房地产置业有限公司表示1、蔡永福、杨丽艳委托销售公司办理预告登记和抵押登记，但不代为办理银行贷款手续，蔡永福、杨丽艳需要自行根据银行要求提供材料并签订合同；受托人是销售公司的工作人员，上海农工商房地产置业有限公司并未接受蔡永福、杨丽艳的登记委托，蔡永福、杨丽艳提供的收据上载明的收款人是“同策公司”，上海农工商房地产置业有限公司委托销售公司的代理事项中并无蔡永福、杨丽艳所称的登记内容；上海农工商房地产置业有限公司的售楼处虽有农业银行和中国银行的贷款咨询点，但业主可以自行选择银行，贷款事宜由业主与银行自行协商；2、合同附件对阳台的描述是笔误，实际交付给蔡永福、杨丽艳的阳台设计式样的造价比约定款式的造价高，而且蔡永福、杨丽艳买房前看过小区场景和楼盘模型，模型中各房屋的阳台与交付阳台一致，上海农工商房地产置业有限公司也从未变更过阳台设计，为此，上海农工商房地产置业有限公司提供了照片、成本分析表、立面图、施工合同、代理合同。原审法院认为，双方当事人签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明签订商品房预售合同时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，法院认为，上海农工商房地产置业有限公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。关于阳台标准的争议。双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃。阳台造价大小并不构成免责理由，因此上海农工商房地产置业有限公司以阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及安全玻璃而不同意承担责任，依据不足。考虑阳台设计未作变更、上海农工商房地产置业有限公司的违约程度以及对蔡永福、杨丽艳的影响，蔡永福、杨丽艳要求上海农工商房地产置业有限公司赔偿5，000元尚属合理，予以支持。关于逾期付款的争议。上海农工商房地产置业有限公司确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪、陈秋意等人为该公司的工作人员，蔡永福、杨丽艳在上海农工商房地产置业有限公司销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代办费及登记费，法院有理由相信蔡永福、杨丽艳出具委托书时认为上海农工商房地产置业有限公司为受托人。虽然蔡永福、杨丽艳持有的代办费收据上加盖的并非上海农工商房地产置业有限公司的财务章，但以此为由要求蔡永福、杨丽艳区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求蔡永福、杨丽艳亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要蔡永福、杨丽艳提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交登记的时间为6月29日，已经晚于付款时间，而涉案房屋借款合同打印时间、蔡永福、杨丽艳在申请书上签字时间均在最后付款期限前，上海农工商房地产置业有限公司未有证据证实受托人于约定的付款时间后递交资料的原因系蔡永福、杨丽艳导致。综上，法院认为上海农工商房地产置业有限公司提出逾期付款的原因归责蔡永福、杨丽艳的主张，依据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还蔡永福、杨丽艳房款2，879.45元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付蔡永福、杨丽艳因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；三、上海农工商房地产置业有限公司要求蔡永福、杨丽艳支付逾期付款违约金6，150元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人上海农工商房地产置业有限公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为上海同策房产咨询股份有限公司，证明其知道自己委托该公司代办有关登记事项；上诉人与上海同策房产咨询股份有限公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明。原审法院认定事实不清，上诉人要求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金6150元。被上诉人蔡永福、杨丽艳辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行陈述：其收到材料后在合理期间发放贷款，并无过错，要求法院依法判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人系在上诉人销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且上诉人明确表示上海同策房产咨询股份有限公司系其代理销售公司，姜美琪等人为上海同策房产咨询股份有限公司的工作人员，同时上诉人并无排除上海同策房产咨询股份有限公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与上海同策房产咨询股份有限公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非上诉人的财务章，但以此为由要求业主区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求业主亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要业主提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。就本案所涉逾期支付款项，被上诉人已经及时申请贷款、签订借款合同，上诉人现不能证明被上诉人在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于被上诉人，故上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约金缺乏充分依据，本院对其该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卞晓勇审 判 员 邬 梅代理审判员 王海晶二〇一五年十月九日书 记 员 朱 艳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来自