（2015）锡法北民初字第0410号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-01
案件名称
顾晟与梁亭排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡法北民初字第0410号原告顾晟。委托代理人曹兴生、铁源，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告梁亭。原告顾晟诉被告梁亭排除妨碍纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由代理审判员谢妍适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告顾晟及其委托代理人曹兴生、被告梁亭到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2015年8月31日再次公开开庭进行了审理。原告顾晟及其委托代理人曹兴生到庭参加诉讼。被告梁亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告顾晟诉称：2014年3月10日，顾晟与蒋志军签订房屋买卖合同，约定蒋志军将其所有的位于无锡市锡山区东亭街道迎宾新村1-302室房屋（以下简称迎宾新村1-302室房屋）出卖给顾晟。2014年4月18日，顾晟与蒋志军办理房屋产权过户登记。2014年7月，顾晟欲搬入涉案房屋时发现涉案房屋由梁亭使用，梁亭并告知顾晟涉案房屋由蒋志军出租给梁亭，经多次协调无果，故诉至法院请求：1、确认梁亭与蒋志军签订的房屋租赁合同无效；2、梁亭立即搬离迎宾新村1-302室房屋。审理中，顾晟撤回上述第一项诉讼请求。被告梁亭辩称：梁亭与蒋志军签订房屋租赁合同系双方的真实意思表示，梁亭已按照租赁合同的约定一次性支付租金共计13万元，根据租赁合同的约定，梁亭有权使用涉案房屋至2026年11月22日，故请求法院驳回顾晟的诉讼请求。经审理查明：2014年3月10日，顾晟与蒋志军签订房屋买卖合同，约定蒋志军将其所有的位于迎宾新村1-302室房屋出卖给顾晟，总价款为590000元。合同签订后，顾晟分批付清全部购房款。2014年4月18日，顾晟取得迎宾新村1-302室房屋的所有权，就上述房屋办理了产权登记。又查明：2013年11月22日，蒋志军向梁亭出具借条，载明“今借到梁亭人民币叁万元（30000）”。借条下方载明：“将迎宾新村1-302室抵押出租给梁亭使用3年”。梁亭陈述：前述文字并非蒋志军书写，但蒋志军按印确认。同日，蒋志军与梁亭签订房屋租赁合同，约定蒋志军将迎宾新村1-302室房屋出租给梁亭使用，租赁期限为3年，自2013年11月22日至2016年11月22日，租金为每月833元，第一次付款共计30000元。2014年3月12日，蒋志军与梁亭再次签订房屋租赁合同，约定蒋志军将迎宾新村1-302室房屋出租给梁亭，租赁期间为10年，自2014年3月12日至2024年3月12日，租金为每月833元，第一次付款共计100000元。同日，蒋志军向梁亭出具收据，确认收到梁亭房屋租金100000元。再查明：蒋志军于2014年4月18日向顾晟出具说明1份，载明：“蒋志军将迎宾新村1-302室房屋现已出卖给顾晟，产权属顾晟所有，现顾晟将此房屋出租给蒋志军，租期为一个月，此房在出卖给顾晟之前没有租给任何人，如有本人蒋志军保证一切由自己承担后果。”审理中，本院向蒋志军原配偶周芸核实涉案房屋的居住情况，周芸向本院陈述：周芸与蒋志军系2014年3月26日经法院调解离婚，因夫妻关系恶化，周芸于2013年12月搬出涉案房屋，但周芸的父亲一直居住于涉案房屋直至2014年4月份。上述事实，有顾晟提供的房屋买卖合同、房屋所有权证、说明，梁亭提供的借条、房屋租赁合同、收据及本院调查笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，顾晟已于2014年4月18日取得了迎宾新村1-302室房屋的所有权，但该房屋目前为梁亭占有、使用，梁亭的占有、使用行为对顾晟行使房屋所有权造成了妨害，顾晟有权请求排除，故本院对顾晟要求梁亭立即搬离迎宾新村1-302室房屋的诉讼请求予以支持。针对梁亭提出的其基于与蒋志军签订房屋租赁合同有权使用迎宾新村1-302室房屋的抗辩意见，本院认为，所谓买卖不破租赁系指租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占用使用可以对抗第三人。买卖不破租赁原则的确立是为了稳定租赁关系，保护实际承租人，但适用该规则时房屋租赁合同必须有效且经过公示，公示的最基本要求是承租人在原房屋所有权人出卖房屋时必须实际占有、使用房屋，如此才能使得租赁权具有相应的对抗效力。本案中，梁亭虽陈述其于2013年11月22日左右即搬入迎宾新村1-302室房屋，但未能相应证据证明，且结合顾晟提供的蒋志军出具的说明及蒋志军原配偶周芸关于其父亲离开迎宾新村1-302室房屋的时间为2014年4月的陈述，本院对梁亭的上述陈述不予采信。梁亭在迎宾新村1-302室房屋所有权变更时未对迎宾新村1-302室房屋进行实际占有、使用，故即使梁亭与蒋志军签订的租赁合同合法有效，该租赁合同中的租赁权亦不能对抗现房屋所有权人顾晟的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：梁亭于本判决生效后10日内搬离无锡市锡山区东亭街道迎宾新村1-302室房屋。案件受理费50元，由梁亭负担（顾晟同意其预交的诉讼费用由被告直接给付，本院不再退回。梁亭应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费用给付顾晟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审 判 长 潘洪峰代理审判员 谢 妍人民陪审员 高 婷二〇一五年十月九日书 记 员 张 芳 百度搜索“”