（2015）临商终字第755号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-12-24

案件名称

赵京峰与蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省临沂市中级人民法院

所属地区

山东省临沂市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵京峰,蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省临沂市中级人民法院民事判决书（2015）临商终字第755号上诉人（原审原告）：赵京峰，男，1970年6月13日出生，汉族，居民。委托代理人：齐高廷，山东正诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会。法定代表人：赵应臣，主任。上诉人赵京峰因与被上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会（以下简称谭家召子村委）租赁合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告赵京峰诉称，1998年12月16日，我与被告签订一份土地使用合同，合同约定，被告向我提供土地2640平方米，用于新建糖块厂。同年12月19日，蒙阴县土地矿产管理局下发蒙土矿征字（1998）62号文件，批准我用上述土地新建糖块厂，我为此投入大量的人力物力和前期投资，并购买了糖果机等设备。但是被告违约，至今未向我提供土地，给我造成了巨大的经济损失。1999年7月26日，被告承诺如果不能向我交付土地，按每年每平方米6元赔偿我损失，直到土地交付之日。被告至今没有向我提供土地，也未赔偿我损失。综上所述，被告违约，应当承担违约责任。要求被告支付我违约金254760元（按每年每平方米6元计算，从1998年12月16日起至2015年1月16日止）。原审被告谭家召子村委辩称，不同意支付违约金254760元。对于原告和我们村委之间签订的合同是前好几届村委班子的事，我们现在村委不清楚怎么回事。原审法院经审理查明，1998年12月16日，原告赵京峰与被告谭家召子村委签订一份土地使用合同，合同约定原告需使用土地2640平方米，东西长66米，南北宽40米，其占用面积为非耕地面积，原告向被告提出申请，由被告向原告提供使用土地面积为2640平方米，坐落原化肥厂北，天龙武校南邻；土地使用期限为30年，原告每年每亩向被告交付土地使用费230元，共计27600元，土地使用费分两次付清，每15年付一次，自合同签订起支付土地使用费13800元，于2013年12月18日付清剩余土地使用费13800元；原告在土地使用期内，使用权归原告所有，原告有继承和出租的权利，如果转让需经被告同意；合同期满，原告如愿意继续使用土地，享有优先使用权。如国家征用或修路，被告要对原告在土地使用期内的建筑物合理折价归还原告（其建筑物作价按原告实际投资）；使用合同由县土地管理局审批同意，任何一方无权对使用合同进行变更。原告与被告合同签订之前，1998年12月9日，原告及被告同时向蒙阴县土地矿产管理局提出建设用地申请，申请在位于原化肥厂后岭、天龙武校南邻新建糖果厂一处，需使用被告非耕土地2640平方米。1998年12月19日，经蒙阴县土地矿产管理局蒙土矿征字（1998）62号文件批复，批准原告新建糖块厂一处，使用被告非耕地2640平方米。原告为此于1998年12月18日支出土地管理费和土地登记费共计500元，支出晒图、表证费和复印费共计300元，于1999年2月21日支出勘察设计、配套补助费等共计700元。原告为筹建糖果厂，于1999年2月7日，购买变压器及附属设备，支出设备款97674元，原告并购买糖果机等设备，投资较大。原告与被告合同签订后，原告向被告交纳了土地使用费7000元，由于被告未能将土地交付给原告，双方于1999年7月8日签订一份协议书，约定原告下欠的第一批土地使用费6800元，于被告将土地丈量到位后现场一次性付清。之后，被告仍未将土地交付给原告使用，双方又于1999年7月26日签订一份协议书，约定土地若不能近期交付原告使用，被告按每年每平方米6元赔偿原告，直到土地交付之日。后被告至今没有向原告交付该土地，该土地至今由原告同村其他村民种植着果树。原告遂于2014年1月6日诉至原审法院，要求被告赔偿原告238000元。原审法院于2014年4月8日作出判决，解除原告与被告之间的土地租赁合同，被告赔偿原告经济损失238000元。被告不服一审判决，向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院经过审理，于2014年8月26日作出裁定，撤销一审判决，发回原审法院重审。在重审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金254760元（按每年每平方米6元计算，从1998年12月16日起至2015年1月16日止）。同时查明，在庭审中，原审法院已向被告释明，对双方约定的每年每平方米6元的违约金是否觉得过高，是否要求法院予以调整时，被告未明确发表意见。以上事实，由庭审笔录、当事人陈述及原告向原审法院提供的土地使用合同、协议书等证据材料予以证实，并均已收集、记录在卷。原审法院认为，原、被告双方签订的土地使用合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且对该土地的使用已经获得了相关部门批准，因此，该土地使用合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。但在合同履行中双方就合同的履行期限进行了约定，约定第一期承包费，被告收到7000元之后，剩余6800元在实际丈量土地后收受。按照约定，实际丈量土地的时候应视作交付土地使用权期限。但因合同约定的土地仍被原承包户占用、使用至今，致使被告不能履行，合同目的无法实现。1999年7月26日，被告给予原告如下承诺：约定土地若不能近期交付原告使用，被告按每年每平方米6元赔偿原告，直至土地交付之日。该约定可视为该合同的违约条款。从随后原告变卖其购置设备的行为来分析，原告对其合同目的无法实现也是清醒明确的。但在此后的近十五年中原告未主张权利，原告负有怠于履行权利的过错，损失的扩大应由原告负责。被告未履行合同约定义务，构成违约，考虑客观实际状况，违约金的数额自1999年7月26日起开始计算，计算2年为宜。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会于本判决生效后五日内支付原告赵京峰违约金31680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，保全费1710元，由被告负担。上诉人赵京峰不服原审判决上诉称，一审判决认定事实部分错误，适用法律不当。1998年12月16日，被上诉人与上诉人签订土地使用合同，被上诉人承诺向上诉人提供土地2640平方米，用于上诉人新建糖块厂用。同年12月19日，蒙阴县土地矿产管理局下发蒙土矿征字（1998）62号文件，批准上诉人用上述土地新建糖块厂。上诉人为此投入了大量的人力物力和前期投资。但是被上诉人违约，至今未向上诉人提供土地，给上诉人造成了巨大的经济损失。1999年7月26日，被上诉人承诺，如果不能向上诉人交付土地，按每年每平方6元赔偿上诉人损失，直到土地交付之日。一审中，法院已向被上诉人释明，对双方约定的每年每平方6元的违约金是否觉得过高，是否要求法院予以调整时，被上诉人未明确发表意见。一审判决对上述事实予以认定，是正确的，但一审判决却以“计算2年为宜”，并据此判令违约金按照2年计算，是错误的。理由如下：1.自1999年以来，上诉人多次要求被上诉人交付土地，但被上诉人一直表示今后想办法解决，并没有提出解除合同或不再、不能交付土地，且被上诉人明确承诺土地交付之前，继续按每年每平方6元赔偿损失，直到土地交付之日。上诉人没有怠于履行权利的过错。2.一审判决从上诉人变卖其购置设备的行为，推断上诉人对其合同目的无法实现也是清醒明确的，这是错误的，上诉人购买的设备，因被上诉人违约、长期闲置而生锈损坏，上诉人不得不变卖以减少损失，但由于被上诉人并没有解除合同，而是一直表示今后想办法解决，并表示土地交付之前，继续按每年每平方6元赔偿损失，因此，不能得出其上诉人明知合同目的无法实现的结论。3.在合同纠纷中，只要不超过诉讼请求，不论是通过支付违约金的方式或通过赔偿损失的方式，守约方的直接经济损失都应当得到足额赔偿。本案中，由于被上诉人违约，至今未向上诉人提供土地，给上诉人造成直接经济损失262974元，相应的证据一审中已经提交。因此，上诉人按合同约定请求支付违约金254760元，没有超出上诉人的直接经济损失，应当予以支持，一审法院以“计算2年为宜”，判令违约金按照2年计算，没有任何事实与法律依据，应当予以纠正。4.因被上诉人违约给上诉人造成的间接损失也是巨大的，如上诉人按期投产经营，每年获利预计6万元以上，退一步讲，即使是按租金计算，2640平方米建设用地每年租金不会低于2万元，间接损失也高达30万元以上，因此，上诉人请求的违约金远远低于上诉人的损失，一审判决予以调整、减少没有法律依据，是错误的。5.一审中，法院已向被上诉人释明，对双方约定的每年每平方6元的违约金是否觉得过高，是否要求法院予以调整时，被上诉人未明确发表意见。根据相关法律规定及省高院的指导意见，法院不应当主动调整。一审判决予以主动调整、减少不符合省高院的规定。综上所述，一审判决认定事实部分错误，适用法律不当。被上诉人应当履行承诺，按每年每平方6元的标准赔偿上诉人损失，直到土地交付之日。上诉人请求的违约金远远低于上诉人的损失，且经法院释明后，被上诉人未明确要求法院调整违约金，因此，一审判决予以调整、减少违约金没有法律依据，是错误的。请求判令被上诉人支付上诉人违约金254760元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人谭家召子村委答辩称，对于此事的经过，我大体听人说过，有这个事实，当时不是我任职，具体什么情况我不了解，合同是怎么签订的我不清楚，是和上届的村委主任签的，上届和这届的事情没有交接，望法院公正判决，我无异议。二审查明的事实和一审一致。本院认为，上诉人赵京峰与被上诉人谭家召子村委于1998年12月16日签订的土地使用合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定行使各自的权利并履行各自的义务。合同签订后，上诉人向被上诉人交纳了第一次即前15年的土地使用费13800元中的7000元，由于被上诉人未能将土地交付给上诉人，双方于1999年7月8日签订一份协议书，约定上诉人下欠的第一批土地使用费13800元中的6800元，于被上诉人将土地丈量到位后现场一次性付清。故，上诉人交纳的7000元土地使用费实际计算到2006年6月16日。从1999年7月26日计算到2006年6月16日止，期限约为7年。之后，被上诉人仍未将土地交付给上诉人使用。1999年7月26日，被上诉人时任村委主任赵振顺又代表村委签订了一份协议书，承诺约定土地若不能“近期”交付上诉人使用，村委按每年每平方米6元赔偿上诉人，直至土地交付之日。该约定为该合同的违约条款，被上诉人在原审法院释明后，未就该约定是否过高提出异议，依法应作为计算上诉人主张的违约金的计算方式。上述承诺的“近期”通常应理解为几个月抑或二、三年，最多三、五年，但绝对不可能理解为十年以上，故按照对上诉人有利的理解下，也最多理解为五年之久。上诉人于2007年将购置的变压器设备变卖，此时，上诉人对于被上诉人无法交付土地致使不能实现合同目的是知道或应当知道的，这也与上述对“近期”的理解是相符的。此后十多年来，上诉人迟迟不向被上诉人主张合同权利，也不向法院主张解除合同并赔偿损失，没有采取适当措施致使此期间的损失扩大。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿）的规定，上诉人损失的扩大应由其自行负责。综上，被上诉人未履行合同约定的义务，构成违约行为，理应承担相应地的违约责任。根据上述违约金的计算方式计算后的违约金数额，扣除上诉人作为非违约方不当扩大的损失、被上诉人在订立合同时不可预见的损失、上诉人作为非违约方因违约获得的利益以及交易成本等，综合考虑使用费的交纳数额等本案实际情况，被上诉人承担的违约金自1999年7月26日起开始计算，计算至2004年7月26日止，即五年为宜，为79200元（2640平方米×6元／平方米／年5年）。原审法院以2年计算的违约金偏低，不利于保护上诉人的合法权益，应予以改判。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：变更蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第309号民事判决为：被上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会于接本判决后五日内支付上诉人赵京峰违约金79200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5121元，由上诉人赵京峰负担3521元，由被上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会负担1600元，保全费1710元由被上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会负担；二审案件受理费4646元，由上诉人赵京峰负担3646元，由被上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处谭家召子村村民委员会负担1000元。本判决为终审判决。审判长　　杨敬国审判员　　吴　强审判员　　张念国二〇一五年十月九日书记员　　崔凯琳来源：百度“”