（2014）廊民二终字第731号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-25
案件名称
张东海与廊坊市联信房地产销售代理有限公司、天津联合房地产销售代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）廊民二终字第731号上诉人（原审被告）廊坊市联信房地产销售代理有限公司。地址廊坊市安次区光明西道210-1。法定代表人王志诚，该公司经理。委托代理人姜红，天津泓毅律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津联合房地产销售代理有限公司。地址天津港保税区天保大道**号A-306。法定代表人李涛，该公司经理。委托代理人张奕，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张东海。委托代理人孙艳利，河北乾翔律师事务所律师。委托代理人周明洋，河北乾翔律师事务所律师。上诉人廊坊市联信房地产销售代理有限公司（以下简称廊坊联信公司）、天津联合房地产销售代理有限公司（以下简称天津联合公司）因居间合同纠纷一案，不服廊坊市广阳区人民法院（2014）廊广民初字第1019号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年10月20日，被告天津联合公司与案外人廊坊市嘉慧房地产开发有限公司（以下简称嘉慧地产）签署《嘉慧地产2010-3号地块项目委托策划及销售代理合同》，合同约定，嘉慧地产委托天津联合公司独家代理策划销售位于廊坊市光明西道的宗地号为2010-3号地块项目，委托策划代理销售面积为165000平方米，委托期限从本合同签订之日至该项目全部售罄之日止。天津联合公司收取项目销售额的3.3%作为双方费用（以下简称策划代理费）结算的基点。为鼓励在销售中创造更多利润，超出底价部分所获得的销售收入双方按6.5：3.5比例分成。该项目的宣传推广费用由天津联合公司承担。2011年3月10日，原告与被告天津联合公司签订居间合同，合同约定，双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就原告促成被告代理销售嘉慧地产所开发的意境项目取得劳动报酬事项达成协议。居间报酬按照销售面积计算，被告每销售一平方米须向原告支付30元（税后），被告每收取嘉慧地产公司一笔款项，均应在五日内将所列报酬支付原告。如果未及时足额支付，出现迟延履行的，被告应按照拖欠金额的2‰（以日为单位计算）向原告支付违约金，直至付清报酬。2012年4月16日，被告廊坊联信公司与嘉慧地产签订销售代理合同，合同约定，嘉慧地产委托廊坊联信公司独家代理策划销售位于廊坊市光明西道的宗地号为2010-3号地块项目即嘉慧意境项目，委托策划代理销售面积为153000平方米，廊坊联信公司收取项目销售额的1.7%作为双方费用（以下简称策划代理费）结算的基点。该项目的宣传推广费用由嘉慧地产承担。截止到现在，廊坊联信公司共计销售房产面积为85629.38平方米，嘉慧地产已分六次支付廊坊联信公司代理费580万元，分别是：2012年12月4日支付150万元、2013年1月10日支付100万元、2013年2月7日支付80万元、2013年4月25日支付150万元、2014年1月9日支付50万元、2014年2月11日支付50万元。其余代理费已具备付款条件，因法院保全未支付。另查明，天津联合公司成立于2002年8月15日，股东为李涛、费晴子，廊坊联信公司成立于2012年4月9日，股东为王志诚、刘辉。王志诚曾代表天津联合公司与嘉慧地产签订了《嘉慧地产2010-3号地块项目委托策划及销售代理合同》，王志诚时任天津联合公司项目经理。庭审中，原告出具了嘉慧地产为其提供的天津联合公司给嘉慧地产出具的“说明”复印件一份，该“说明”表述的内容为：2010年10月20日，天津联合公司与嘉慧地产就涉案嘉慧·意境项目签订委托策划及销售代理合同，后因廊坊市房管局出台新的政策，规定外地代理公司在廊坊本地经营需要在当地重新注册公司，所以经双方协商后由天津联合公司在廊坊市重新注册公司为廊坊联信公司，并在2012年4月16日与嘉慧地产就嘉慧·意境项目重新签订了销售代理合同。嘉慧地产法定代表人刘淮景出庭证实该说明的真实性，但原件由于公司搬迁，资料存放凌乱的原因嘉慧地产暂时未找到。庭审中，原告要求被告支付居间费2568881元（85629.38平米×30元）、违约金1959888元（计算至2014年6月3日），并要求支付自2014年6月4日至付清之日止的违约金，按已付代理费580万元而未支付的居间费的日千分之二计算。被告廊坊联信公司认为原告居间费的计算方法有误，应按照已经销售并得到代理费的平方米数计算居间费，我方已收到代理费580万元，按已经销售房屋每平米的均价5677.43元计算，得到代理费的销售面积是60093.5平方米，以每平米30元收取居间费，应为1802805元，而非原告主张数额。居间合同约定的违约金过高，应按同期贷款利率计算。被告天津联合公司认为其不是实际代理销售的主体，并没有获得任何代理收益，廊坊联信公司是进行代理销售的主体，因此，居间费应由廊坊联信公司承担，先后两份代理合同约定的代理费标准从3.3%已变更为1.7%，原告仍按原标准主张居间费，居间费过高，显失公平。一审法院认为，被告天津联合公司通过原告的居间活动与嘉慧房地产公司达成销售代理合同，并就居间费与原告达成居间合同，这是双方真实意思表示，合同合法有效。之后，廊坊联信公司成立，与嘉慧房地产公司重新签订销售代理合同，被告天津联合公司出具的“说明”，证实是由于政策原因成立廊坊联信公司，继续从事嘉慧·意境项目房产销售代理活动，因此，被告天津联合公司与廊坊联信公司在涉案嘉慧·意境项目销售代理活动中存在经济利益上的关系。故原告要求二被告支付居间费、违约金的诉讼请求，应予以支持。因此，二被告认为被告两公司是两个独立的公司，没有任何关联关系的主张，不能成立。被告天津联合公司认为其不是实际代理销售的主体，并没有获得任何代理收益，不应支付居间费的理由，不能成立。被告廊坊联信公司主张原告未向被告提供过居间服务，没有与原告签订居间合同，天津联合公司没有将其与原告的居间合同的权利义务转让给其，因此，原告无权向其要求居间费的主张，不能成立。先后两份代理合同约定的代理费标准虽然发生了调整，但其是随着被告销售代理内容和义务的减少而发生的调整，因此不影响原告按居间合同约定收取居间费。原、被告约定的违约金过高，被告对此的抗辩理由成立，应予以适当调整，应按银行同期贷款利率的1.3倍计算。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告廊坊市联信房地产销售代理有限公司、天津联合房地产销售代理有限公司于判决生效后十日内给付原告张东海居间费2568881元，并支付已付580万元代理费而未支付居间费1802805元的违约金（其中466242.7元自2012年12月9日起、310828.4元自2013年1月15日起、248662.8元自2013年2月12日起、466242.7元自2013年4月30日起、155414.2元自2014年1月14日起、155414.2元自2014年2月16日起，均计算至付清之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算）。上诉人廊坊联信公司上诉称，1、一审法院判决二上诉人共同给付居间费没有法律依据，认定二上诉人存在经济利益的重要证据“说明”没有原件，不能做为认定案件事实的依据，《情况说明》本身因重大瑕疵不具备法律效力，无法证明“说明”的真实性，刘淮景的证言与“说明”内容完全一致，不具有真实性，且二上诉人之间不存在经济利益关系，是二个独立的法人，居间合同是被上诉人与天津联合公司签订的，该合同对廊坊联信公司不具有约束力；2、按照被上诉人的计算方法和《居间合同》第二条第（二）款第1条约定，被上诉人应该得到的居间费用，应以上诉人每次实际得到的代理费所对应的销售面积计算，而不是按照全部已销售面积计算，上诉人得到代理费所对应的面积为60093.5平方米，按照30元的标准计算得到的居间费用为1802802元，而非2568881元，上诉人实际得到了代理费才应支付居间费，不是代理费具备支付条件就应该支付居间费用，上诉人天津联合公司与被上诉人张东海签订的居间合同中约定每平方米收30元的居间费用给付的前提是房屋代理费收取的标准为3.3%，而该标准从未执行过，执行的是变更后的1.7%的标准，所以从公平角度讲，居间费应降低；3、适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条是关于居间人促使合同成立的，委托人应按约定支付中间费用，本案居间人收取居间费用的前提不仅是促成委托人与第三方的合同成立，而且该合同要履行且委托人必须得到代理费才会支付，本案是被上诉人和天津联合公司签订的居间合同，天津联合公司没有得到代理费，没有达到支付居间费的条件，二上诉人之间与没有经济利益关系，二上诉人均不应支付居间费用。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。天津联合公司坚持廊坊联信公司的上述意见，又补充意见如下：一审期间上诉人提交工商局的登记信息，证明二上诉人双方法人、股东均不相同，不存在关联关系，我方在该项目上未获得任何利润，我方虽与被上诉人签订居间合同约定代理费用，但我方未履行代理销售合同，而是由上诉人廊坊联信公司销售，一审法院判决我公司承担责任属适用法律错误。被上诉人张东海针对二上诉人的上诉理由和请求发表如下答辩意见：1、被上诉人与二上诉人签订了居间合同，居间关系依法成立，被上诉人收取居间费用存在事实和法律关系；2、二上诉人之间为关联关系，廊坊联信公司的成立及与案外人嘉慧房产签订的销售代理合同都是为了继续履行天津联合公司与嘉慧房产签订的委托策划及销售代理合同，廊坊联信的代理权基于被上诉人与天津联合公司签订的合同取得，二上诉人存在关联关系，应共同承担支付居间费用的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审相同。本院予以确认本院认为，上诉人天津联合公司与案外人嘉慧房产签订的销售代理合同，及上诉人天津联合公司与被上诉人张东海签订的居间合同合法有效。被上诉人一审提交的证据能够形成完整证据链条，充分证明在上述销售代理合同签订后，由于政策原因为保证上述销售代理合同的履行，成立了廊坊联信公司，与嘉慧地产重新签订销售代理合同完成嘉慧地产销售项目，据此被上诉人张东海已完成居间事谊，天津联合公司与廊坊联信公司应共同承担按约定给付居间费用的责任；本案王志诚作为天津联合公司的代表人与嘉慧房产签订销售代理合同，又是廊坊联信公司的法定代表人，其了解合同的订立及履行情况，二上诉人均能够让王志诚出庭予以说明，一审期间被上诉人提交的“说明”虽是复印件，但一审法院并未单独以其作为定案依据，而是结合嘉慧地产出具的情况说明及嘉慧地产的法定代表人刘淮景的证言综合认定二上诉人存在经济利益关系，二上诉人上诉称被上诉人提交的证据不能认定二上诉人存在经济利益关系不应承担给付居间费用的上诉理由不能成立。关于居间费用的数额问题，廊坊联信公司签订的代理合同约定推广项目费用廊坊联信公司不再承担，因此廊坊联信公司实际支出费用相对减少，代理费的标准亦相应进行了调整，但二份代理合同代理费用的标准发生变化并不影响二上诉人按居间合同约定支付居间费用；二上诉人对销售房产面积85629.38平六米，已得到代理费580万元均不持异议，本案二上诉人在履行给付居间费用的问题上存在严重违约及不诚信的情形，嘉慧房产应给付的代理费已具备给付条件，为保证被上诉人的合法权益，一审法院判决二上诉人给付被上诉人居间费用2568881元并无不当。本案是居间合同纠纷，被上诉人已完成居间事谊，促使二上诉人与嘉慧房产签订并履行了代理合同，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条并无不当。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43000元，由廊坊市联信房地产销售代理有限公司、天津联合房地产销售代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 王荣秋代理审判员 齐向欣二〇一五年十月九日书 记 员 韦 丹 微信公众号“”