（2015）浦民一（民）初字第22187号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-23

案件名称

上海东方城市花园有限公司与哈谷投资管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第22187号原告上海东方城市花园有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人山佳明，董事长。委托代理人梁珍芳，女。委托代理人王珂，上海市沪中律师事务所律师。被告哈谷投资管理（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人项松涛，总经理。委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。原告上海东方城市花园有限公司诉被告哈谷投资管理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁珍芳、王珂，被告的委托代理人唐建到庭参��诉讼。本案现已审理终结。原告上海东方城市花园有限公司诉称，2011年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市浦东新区东方路XXX号三楼B区房屋作为办公使用，租期三年，自2011年11月28日起至2015年2月28日止。2014年5月，工商部门告知原告，被告在未取得教育资质的情况下租用房屋从事教育培训活动，并要求原告配合督促被告整改。原告立即要求被告限期整改。2014年6月6日被告出具“承诺书”，承诺“不从事公司营业执照经营范围以外的经营活动”、“七日内清除室内外张贴的不规范的广告”。但是被告违背承诺一直不予整改。鉴于被告的违规行为，原告决定到期不再续约。原告提前三个月发出“告知书”，告知被告租赁合同期满不再出租给被告，要求被告按时交还房屋。但是被告在此情况下仍自行对房屋进行了大规模装修。原告于2014年12月11日约谈被告，再次告知被告不再续租，双方形成“会议纪要”。被告当日提出申请要求续租，并递交“申请书”。被告在“申请书”中明确承认挂靠经营的事实。原告于2014年12月23日回复，再次重申不再续租，要求被告停止装修。此后，被告无故拖欠2015年1月、2月的租金及水电等费用，原告多次催款，被告于2015年2月9日才付清款项。2015年2月28日合同到期后，被告既未搬离，又不支付款项，原告在多次沟通无果情况下，发出“告知函”，要求被告务必于2015年4月15日搬离并支付费用。因被告未予回复，原告只能于2015年4月16日限制水电，避免损失进一步扩大。为此，原告诉请来院，要求：1、判令原、被告间签订的房屋租赁合同于2015年2月28日到期终止；2、判令被告向原告支付自2015年3月1日至2015年5月19日期间的逾期返还房屋违约金人民币（以下币种��）204，848元，原告要求直接在被告已经缴纳的保证金中扣除116，829元；3、判令被告向原告支付2015年3月1日至2015年5月19日期间的房屋使用费970元；4、判令被告向原告支付2015年3月1日至2015年5月19日期间的物业管理费2，698元。被告哈谷投资管理（上海）有限公司辩称，不同意原告的诉请。理由是：在合同到期之前，被告向原告提出续租房屋，原告予以口头同意，在2014年12月份被告对房屋进行重新装修时，原告又不同意了，导致装修损失30万元，要求原告赔偿；租赁到期以后，双方对装修的处理不能达成一致意见，所以拖了一段时间才返还。经审理查明，2011年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将位于上海市浦东新区东方路XXX号三楼B区出租给乙方（被告）作为办公使用，使用面积431平方米；租期3年，自2012年3月1日起至2015���2月28日止；装修期90天，自2011年11月28日起至2012年2月28日止；租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；每月租金38，943元，租金按照二个月为一个结算期支付；物业费暂定2.50元／平方米／月，乙方在合同签订后与甲方指定物业公司签订管理合同，并按物业管理合同约定支付物业管理费；乙方签订合同之日起五日内支付相当于三个月租金的保证金116，829元，保证金用于保证乙方支付租金及其他一切应付费用；合同第9.2.3条约定，乙方在合同期内，应依照中国法律在其营业执照规定的经营范围内从事经营活动；合同第12条约定，租赁期限届满或因其他原因提前终止、解除合同，乙方应在3个工作日内恢复房屋后交还甲方，如乙方未按时交还房屋的，每逾期一天应向甲方支付租赁期最后一年日租金双倍的违约金；合同另对其他事项作了约定。2014年6月6日，被告出具“承诺书”，承诺不从事营业执照经营范围外的经营活动，并在七日内清除室内外张贴的不合规范的广告，若违反，则原告可根据合同约定解除租赁合同等。2014年11月27日，原告发“告知书”给被告，告知被告违反了承诺书的约定，租期届满后原告不再出租房屋给被告。2014年12月11日，被告提交“申请书”给原告，表示被告愿意在合同到期后继续申请租赁，并提出：1、被告主要经营中小学课外辅导，按学年收费，如果中途搬迁，会导致社会矛盾；2、两年来的经营情况不好，现在刚刚好转，如果退出，被告损失巨大；3、被告一直挂靠他人的经营资质在经营，不存在营业执照范围外的经营活动；4、被告又投入300多万元进行办公区装修，一旦终止损失巨大。同日，原、被告签署“会议纪要”一份，明确：1、被告违反了承诺书内容，原告决定���期到期后不再出租给被告，租赁合同于2015年2月28日到期终止，被告对此理解且无异议；2、鉴于合同到期，原告将于2015年1月在适当位置张贴告知书，告知广大客户租赁合同到期终止事宜；……4、被告在未提前告知原告情况下，对房屋进行装修改造，原告要求被告在3日内提交装修改造方案，否则由被告自行担责。2014年12月23日，原告发“回复函”给被告，再次告知被告租期到期后不再续租，合同于2015年2月28日到期终止，并不同意被告提出的装修方案，要求被告提前告知客户搬迁事宜。2015年1月15日，原告发“催款单”给被告，要求被告支付2015年1、2月份的租金、空调费和电费。2015年2月2日，原告再发“催款单”给被告，要求被告支付2015年2月份的租金和2015年1至2月份的空调费。2015年4月2日，原告发“告知函”给被告，要求：1、双方合同于2015年2月28日终止，被告于2015年4月15日前搬离并将房屋返还；2、被告支付逾期返还房屋的违约金，计算时间自2015年3月1日起至返还之日止等。2015年4月10日，原告再发“告知函”要求被告搬离。审理中，原、被告双方确认一致：被告已向原告支付了截至2015年2月28日止的租金，并缴纳了押金116，829元。原告明确其诉请3实际为2015年3月1日起至2015年5月19日止的电费，并提供缴费清单，证明系争房屋于2015年3月（2015年3月27日抄表）产生电费550.242元，4月（2015年5月19日抄表）产生电费419.958元。被告对清单真实性予以认可，但认为被告已经全部缴纳。原告提出其诉请4为2015年3月1日起至2015年5月19日止的物业管理费，按2.50元／平方米／月的标准计算。被告对金额没有异议，但认为应由物业公司收取。庭审中，原告向法庭提供了“交接清单”一份，内容为原、被告双方于2015年5月19日交接了位于东方路XXX号三楼的租赁房屋，被告将房屋交还，并注明了电表抄见数，交钥匙一把等。“交接清单”上有“项波涛”签字。原告认为“项波涛”系被告法人代表项松涛之弟。被告对交接清单不予认可。被告向法庭提供“收据”一张，证明被告已向原告支付了2015年3月电费550.20元。原告对真实性无异议，但认为原告实际没有收到该款，认为双方之间存在原告先行将抄表数、发票和收据发给被告，被告后付款的惯例。以上事实，由房屋租赁合同、承诺书、申请书、通知、“交接清单”及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据该合同的约定，系争房屋的租赁期限至2015年2月28日止，到期以后双方未续签合同，故该合同于当日终止。合同约定到期终止后，被告应在3个工作日内将房屋交还甲方，如未按时交还房屋的，每逾期一天应支付双倍日租金计算的违约金，现被告未能及时搬离和返还系争房屋，原告要求被告支付自2015年3月1日起至返还房屋之日止的违约金，于法不悖，应予支持。原告提出返还房屋之日为交接清单载明的2015年5月19日，对此被告虽不予认可，却未能提供相应的反驳证据，故本院对此予以确认。被告还提出违约金的计算标准约定过高，考虑到双方约定确过分高于实际损失，本院酌情由被告按照租金1.5倍的标准承担期间的违约金。被告逾期占用房屋期间，亦应支付期间产生的各项相关费用。原告诉请要求被告支付2015年3、4月份的电费，被告对金额并无异议，并认为实际已经全部支付，但仅提供了2014年3月的电费收据，故本院确认��告还需支付2015年4月电费419.96元。原告提出被告取得收据系双方交易习惯，实际并未缴纳电费，不合常理又无事实依据，故不予采纳。同理，对原告要求被告支付逾期占用期间的物业费2，698元的诉请，亦予支持。最后，已付押金116，829元在租期届满后应予返还，原告同意将之抵扣违约金，于法不悖，予以准许。被告提出要求原告赔偿装修损失30万元，并无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条判决如下：一、确认原告上海东方城市花园有限公司与被告哈谷投资管理（上海）有限公司之间于2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》到期终止；二、被告哈谷投资管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方城市花园有限公司支付违约金（计算方式：自2015年3月1日起至2015年5月19日止，���照每月58，414.50元的标准按实计算）；三、被告哈谷投资管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方城市花园有限公司支付电费419.96元、物业费2698元；四、原告上海东方城市花园有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告哈谷投资管理（上海）有限公司返还押金116，829元，该款可以在上述判决第二条被告应付违约金中扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，482元，减半收取1，741元（原告已预付），由原告上海东方城市花园有限公司负担798元，被告哈谷投资管理（上海）有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递���上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　张　斌二〇一五年十月九日书　记　员　陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来源：