（2015）甬慈逍民初字第464号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-02
案件名称
张超超与慈溪鑫凯家居购物广场有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈逍民初字第464号原告：张超超。委托代理人：张建标。被告：慈溪鑫凯家居购物广场有限公司。法定代表人：蒋明生。原告张超超诉被告慈溪鑫凯家居购物广场有限公司（以下简称鑫凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由代理审判员马溢霞适用简易程序独任审理。被告鑫凯公司于2015年7月1日提出管辖权异议，本院于2015年7月14日作出（2015）甬慈逍民初字第464号民事裁定书，裁定驳回被告鑫凯公司提出的管辖权异议。被告鑫凯公司不服上述裁定，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）浙甬辖终字第386号民事裁定书裁定维持原裁定。因本案案情复杂，本院于2015年9月17日将本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告张超超及其委托代理人张建标到庭参加诉讼，被告鑫凯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告张超超起诉称：2014年1月19日，原、被告签订了《房地产转让合同》（以下简称《转让合同》）1份。双方约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-57号房地产，转让款为320313元。同日，原、被告又签订《红星商业广场销售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，约定：2014年12月31日前被告取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，如未取得且逾期超过90日，原告有权解除合同并要求被告退还购房款及向原告支付已付款总额20%的违约金。签约后，原告按约支付被告购房款320313元。但被告未履行合同约定办理房产过户手续。原告曾多次要求被告履行义务，被告均借故拖延。现原告诉请判令：1.解除原被告所签订的房地产转让合同（包括补充协议），返还原告房款320313元；2.被告依约承担逾期交房违约责任，依约按房款总额20%支付64062.6元违约金；3.本案诉讼费由被告承担。被告鑫凯公司书面答辩称：一、原告要求解除《房地产转让合同》、《补充协议》无法律依据。原、被告所签订的房地产转让合同并未对过户时间作出约定，且被告已将涉案房屋交付原告，原告与第三方签订了《委托经营管理合同》。《补充协议》仅约定了2014年12月31日前，被告取得该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，现被告已具备合同约定之条件，只是原、被告之间因过户所涉税费承担问题产生纠纷，未能及时办理过户。二、被告不存在违约行为，原告无权解除合同，其主张违约金也无法律根据。三、即使被告存在违约，被告主张的违约金过高，请法庭予以调整。综上，被告要求驳回原告的全部诉讼请求。为证明自己诉称的事实成立，原告张超超提供如下证据：1.《房地产转让合同》1份，拟证明原告向被告购买位于慈溪市三北大街红星商业广场3-57号房地产，购房款为320313元，双方约定相关违约责任的事实；2.《红星商业广场销售合同补充协议》1份，拟证明原、被告约定被告应在2014年12月31日前取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让条件，且逾期超过90日，原告可要求解除合同、被告退还购房款及向原告支付已付款总额20%的违约金的事实；3.收款收据1份，拟证明原告于2013年1月19日支付被告购房款320313的事实；4.《关于退房通知》（复印件）、邮寄凭证各一份，拟证明原告告知被告因其违约请求解除合同并支付违约金的事实。5.《关于催促提交办理房产证资料的通知》一份，证明原告按要求交付相关过户材料后，被告至今未协助办理过户手续的事实。被告未提供任何证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院均予以认定。根据本院认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年1月19日，原、被告签订了《房地产转让合同》1份，约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-57号、建筑面积为15.62平方米，共有共用面积为9.06平方米的房屋，使用性质为非住宅，转让方式为买卖，价格为320313元。若被告逾期交房应承担违约责任，并向原告支付房款总额20%的违约金。若原告中途悔约，不能按期付清购房款，应承担违约责任，并向被告支付房款总额20%的违约金。同日，原、被告签订《红星商业广场销售合同补充协议》1份，约定：原告应于2014年1月19日前一次性支付购房款320313元。被告应于2014年12月31日取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，如被告无法在上述日期取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，逾期超过90日，则原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告应按相当于原告已付款金额的20%向原告支付违约金，被告须在15日将相当于原告已付款金额100%的款项、连同上述违约金一起退还和支付给原告，合同随即废止。同日，原告支付被告购房款320313元。2015年5月25日，原告向被告邮寄退房通知一份，载明：原、被告曾约定被告应于2014年12月31日前具备权属登记转让条件，现距2014年12月31日已逾90日安，而被告仍未能协助原告办理房地产过户登记手续，故原告要求解除合同，被告应于2015年5月底前支付原告房款及违约金计384375.6元。现查明，被告至今未为原告办理转让房屋的过户手续，原告至今未取得转让房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《房地产转让合同》、《红星商业广场销售合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。双方签订的合同对被告逾期办证违约行为赋予原告解除合同的权利，原告作为守约方选择解除合同并要求被告支付已付购房款20%计算的违约金，符合双方之间的约定，亦未违反法律规定，被告虽认为违约金过高，但未提供证据证明，且原告诉请的违约金64062.6元未超过原告自支付购房款之日起至起诉日止、以购房款320313元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息，故本院对原告诉请依法予以支持。被告关于原告无权解除合同、被告并未违约、原告主张的违约金过高的辩称，未提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张超超与被告慈溪鑫凯家居购物广场有限公司之间签订的《房地产转让合同》及《红星商业广场销售合同补充协议》；二、被告慈溪鑫凯家居购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张超超已付的购房款320313元，并支付原告张超超违约金64062.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7066元，由被告慈溪鑫凯家居购物广场有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长 马溢霞人民陪审员 徐梦韵人民陪审员 戚佳钰二〇一五年十月九日代书 记员 宋浏浏附：本判决依据的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：搜索“”来源：