（2015）徐民四（民）初字第2418号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-23

案件名称

上海长峰物业管理有限公司与冯平亚物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2015）徐民四（民）初字第2418号原告上海长峰物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人童锦泉，董事长。委托代理人钱仁昌。被告冯平亚。原告上海长峰物业管理有限公司与被告冯平亚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告上海长峰物业管理有限公司的委托代理人钱仁昌，被告冯平亚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海长峰物业管理有限公司诉称，被告是上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，原告为小区的物业管理单位。被告自2008年2月办理物业进户手续，交纳了物业服务费，但从2012年1月至2013年12月，被告欠缴物业管理费计5，011.2元（每月208.8元）。被告在2014年缴纳了1月至9月的物业管理费，然而当原告要求被告补缴2012年、2013年度的物业费时，被告不再缴纳2014年10月至12月的物业费626.4元，2015年1月至6月的物业费也未缴纳。原告在2013年8月和2015年1月两次向被告发出催缴物业费的通知，直至诉讼前，被告仍未缴纳物业费，至2015年6月底，被告共欠物业管理费6，890.4元，故诉至法院请求判令：1、被告支付2012年1月至2013年12月、2014年10月至2015年6月的物业管理费共计6，890.40元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。被告冯平亚辩称，对原告诉请的欠费时间和金额无异议，对滞纳金有异议，原告没有与被告签订过合同，没有约定要支付滞纳金。原告充当房产中介，房屋群租现象严重，致使被告无法正常生活，原告提供的服务打折，原告收取的物业管理费也应该打折。2013年8月的催款通知没有收到过，2015年1月的催款通知收到，原告的部分诉请已过诉讼时效。物业服务合同已于2015年1月到期，原告主张后面的管理费没有依据。不同意原告的诉请。经审理查明，被告自2008年3月起为本市中山南二路XXX弄XXX号XXX房屋的权利人之一，房屋建筑面积139.20平方米。2012年1月10日，上海市徐汇区东安花苑业主大会（甲方）与上海长峰物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定，由原告为本市徐汇区中山南二路XXX弄XXX-XXX号东安花苑小区提供物业管理服务，为期三年，自2012年1月10日起至2015年1月9日止，原告按建筑面积向业主收取物业服务费（从2012年1月1日开始执行），住宅：高层1.5元／月·平方米；多层0.75元／月·平方米；办公楼3元／月·平方米。上述物业服务收费分项标准（元／月·平方米）如下：1、综合管理服务费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域绿化养护费、公共秩序维护服务费：多层0.60元／m2／月、高层0.95元／m2／月；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：多层0.15元／m2／月，高层0.55元／m2／月；3、公共部位设施设备维修、设施设备保养费（除电梯保养、检测、限速器检测）：由维修基金支付。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。物业服务费按季交纳，业主应在当季第一个月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日按所欠金额的千分之三收取滞纳金。因被告未按约支付2012年1月至2013年12月、2014年10月至2015年6月的物业管理费，原告催款无果，遂向本院提出如上诉请。2015年1月25日，原告向被告发出物业管理费催缴通知，要求被告于2015年2月5日前缴纳2012年1月至2013年12月、2014年10月至2014年12月的物业管理费（截止至2014年12月）总计5，637.60元。案件审理中，原被告均确认合同到期后，原告继续为被告提供物业管理服务。以上事实，除双方当事人的陈述外，另有原告提供的物业服务合同、房地产登记簿、催缴通知、被告提供的照片等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。原告出示2013年8月7日催款通知及其邮寄凭证，经质证，被告表示不认可，称未收到过此催款通知。被告虽否认收到催款通知，但未能提供证据否定原告提供的邮寄凭证的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院认定原告于2013年8月7日向被告提出催款要求。本院认为，原告与徐汇区东安花苑业主大会签订的物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照合同的约定向原告支付物业管理服务费用。故被告辩称原告没有与其签订过合同，没有约定要支付滞纳金，本院不予采信。双方在庭审中确认合同到期后，被告继续为原告提供物业管理服务至今，故原告主张合同到期后的物业管理费具有事实及法律依据。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。原告分别于2013年8月、2015年1月向被告发出管理费催缴通知发生在两年诉讼时效期间内，产生诉讼时效中断的法律效果，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。被告虽然提供了照片证明原告管理存在诸多问题，但未进一步提供原告提供物业服务不符合合同约定的充分证据，故被告据此拒不支付物业管理费的抗辩意见，本院不予采信。被告对原告主张的物业管理费的欠费期间及金额并无异议，原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。被告拖欠本案物业管理费确系事出有因，故原告要求被告支付本案所欠物业管理费的滞纳金之诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告冯平亚于本判决生效之日起十日内向原告上海长峰物业管理有限公司支付自2012年1月起至2013年12月、2014年10月至2015年6月的物业服务费共计6，890.4元；二、驳回原告上海长峰物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计89.5元，由被告冯平亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　陈向红二〇一五年十月九日书记员　　符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”