（2014）南民二初字第75号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-23
案件名称
章春江与哈尔滨国际会展汽车超市有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二初字第75号原告（反诉被告）章春江，女，1967年3月7日生，汉族，哈尔滨市南岗区名人汽车修配厂业主，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘洪朴，黑龙江刘洪朴律师事务所律师。被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司（反诉原告），住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人高贵祥，男，职务经理。委托代理人陶增田，黑龙江信诚律师事务所律师。委托代理人薛云霞，女，1978年8月2日生，汉族，哈尔滨国际会展汽车超市有限公司职员，住哈尔滨市南岗区。原告章春江与被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告章春江委托代理人刘洪朴，被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司委托代理人陶增田、薛云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）章春江诉称，2009年10月原被告签订租赁合同，原告租赁被告体育场A区52-55轴之间部分区域980平方米的场地，用以开办汽车修配厂。合同签订后，原告投入130万元进行装修开办企业。前四年一直正常营业，按时交纳承包费，原告也逐步出现良性发展势头。但今年10月中旬被告找到原告让原告修配厂停止营业，解除租赁合同。原告提出由于原告在租赁时投入巨大，现逐渐营利，且2013年5月原告又和平安保险公司达成合意，将修配厂定为定损中心，原告已代缴保费200多万元，保险公司按比例给原告的装修厂派活。为扩大生产原告又找到一位合伙人，在银行贷款500万元，现已缴纳担保金40万元。如果现在终止合同，原告损失巨大。双方协商后，再定解除合同问题，但被告不同意原告的要求，并于2013年10月24日上午8点将进入修配厂的唯一通道封死，致当日到工厂修车的几十台车不能进场，给原告造成很大损失。经原告多次交涉，中午被告给打开大门。当月28日中午在没通知原告的情况下，又单方停电封门，使修配厂全部瘫痪，连修好的车也不能出门。由于被告的行为，原告的修配厂全部停业，工人全部放假。故诉至法院，一、要求继续履行合同；二、要求被告赔偿损失280万元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）哈尔滨国际会展汽车超市有限公司辩称，不同意继续履行合同。理由：一、现已超过合同约定的履行期限；二、原告在租赁期间因违法经营被公安机关处理，这种违法行为无论按法律行为，或按双方合同约定都是解除合同的条件，所以被告不同意继续履行合同的请求。另外，原告要求赔偿损失无事实及理由，被告阻止其经营几天的时间，此后原告一直占用租赁物至今未迁出。争议房产一直在原告的控制下，只是原告不具有再经营的条件，所以虽占用房产但未经营，但原告在其他地点仍在经营，故要求被告赔偿损失无依据。反诉请求：一、解除合同，原告立即迁出；二、原告赔偿被告损失44712.5元；三、原告赔偿被告自协议期满后的租金89425元。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告的质证意见如下：证据一、租赁合同、营业执照、道路运输许可证各一份。证明原、被告属于合同期间，原告持有合法的手续，不存在租赁合同约定的解除条件。经质证，被告对租赁合同真实性无异议，对证明的问题有异议。双方签订的租赁合同已过履行期限；原告在经营期间进行违法活动，被告有权解除合同。另外，原告违反合同约定超面积使用租赁场地。营业执照自2002年起未进行年检，故营业执照不能证明原告有主体资格。道路运输许可证与汽车修配许可证是两个概念，道路运输许可证不能证明原告可继续经营。证据二、录像光碟一张、照片9张、录音节选一份。证明2013年10月24日被告封大门造成数十辆维修车辆不能进出。2013年10月28日被告封大门、断电。经质证，原告提交的照片不能证明照片中的车辆系维修车辆。录音因未征得对方同意属非法证据。证据三、定损单49份。证明10月23日有13台车、10月24日有14台车，10月25日有22台车无法定损维修。经质证，被告对该份证据真实性及证明的问题均有异议。除了用纸是平安保险公司外，原告未能提供其他证据证明平安保险公司委托定损的证据。另外，该定损单中表明的时间是在原告被采取强制措施后，保险公司仍然委托定损不符合常理。证据四、紧急告知、手机短信照片（复印件）各一份。证明被告对于违反合同约定，擅自关大门、停电给原告造成的无法营业。另外，原告并未超面积经营。经质证，被告对紧急告知真实性无异议。紧急告知明确说明了被告阻止其经营就二天，所以原告要求被告为其长期不经营承担责任没有依据。证据五、合伙协议、招行凭证各一份。证明因被告违约致原告无法经营，已承担违约赔偿60万元。经质证，被告对合伙协议真实性有异议，并且协议与被告无关。原告在2012年被公安机关采取措强制措施，而协议签订时间是2013年，故被告对协议真实性有异议。招商银行客户回单与合伙协议无关，与被告无关联。证据六、平保产黑分发（2013）4号文件、快赔协议各一份。证明原告为平安保险公司定点维修厂，维修量与保额的配比为2：1。该证据与证据三相互相应。经质证，被告对快赔协议有异议，该协议是原告于2013年6月与保险公司签订的，而被告要求解除协议的时间为2013年10月，四个月时间如果协议能够正常履行原告应当已经接受了多起理赔维修工作。因此被告有理由认为该协议没有履行。平保产黑分发（2013）4号文件与本案无关，且文件是复印件，无法核实其真实性。证据七、原告揽到的平安保险保单明细委托协议、证明明细表、银行凭证各一份。证明累积保单总额为2303512.55元，原告委托海洋公司总代理办。经质证，被告认为委托协议仅是原告与保险公司进行合伙的中间环节，而且该协议履行时间是2013年4月1日，而发生在2013年10月份之间，只有二份发生在2013年10月份之后.被告认为阻止原告经营是在10月份的二天，如果协议是真实的，被告的阻止并未对其造成影响。证据八、2013年7月至10月平安保险公司维修总额及明细表、上缴税单记录。证明2013年7月至10日维修总额为246674元。原告揽到总保单为230351255元，按照1：2：1的配比算，原告应分配维修工作为230351255元×1.2=2850968.52元。被告封门后原告有2517541.06元（2850968.52元-246674元）维修工作量。按照30%的利润计算2517541.06元×30%=755262.3元。即原告因被告封门造成平安公司应得利润损失755262.3元。上缴税单记录。证明原告每月上交国家税费按照维修额7万元计算，则原告除平安保险外，自有维修利润为7万元×12个月×30%=25.2万元。经质证，被告对该份证据上缴税单发生时间在2013年4月至6月间，此时双方未发生争议，被告认为阻止原告经营只有二天，原告自身不经营与被告无关，故该缴税清单不能支持原告请求。证据九、办公设备盘点表、机器设备盘点表、因封门辞退工人表、未辞退继续开资工人表、原告租房装修及地面铺装水泥硬化投入65万元及证人郝某某证言。证明原告自有办公设备216550元分十年折旧，已使用4年，129930元（216550元×十分之六）。机器设备盘点表证明共有264375元，折旧后为158625元（264375元×十分之六）。因封门辞退工人表、未辞退继续开资工人表，证明辞退补偿损失93200元，未辞退继续开工资工人44.4万元。原告租房装修及地面铺装水泥硬化投入65万元，按照十年折旧，折旧后为39万元（65万元×十分之六）。经质证，被告认为办公设备明细表与本案无关，且无法核实办公设备是否存在。原告作的工资表未有任何人签字，故工资表不能说明任何问题。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提交证据及原告的质证意见如下：证据一、租赁合同一份。证明租赁期限至2014年10月，现已超过合同履行期限，合同不能再继续履行。合同明确约定解除合同条件是违法经营，故原告有权解除合同工。合同约定原告按合同约定的面积经营，如超出面积原告也可以解除合同。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议。被告无故给原告停电，系属违约。原告不存在违法经营等违约行为，被告无权解除合同。证据二、通知函二份，时间分别为2013年10月14日，11月7日。证明被告采取干预行为并非偶然，而是撑握原告违法行为后二次通知其自行纠正其违法行为，退回租赁场地。在原告不配合的情况下被告才采取的措施。经质证，原告对证据真实性及证明的问题均有异议，该函系被告制作并未有原告签收及签字。被告擅自给原告关门、长期断电，导致原告无法经营造成损失，证明被告违约。证据三、哈尔滨公安局起诉意见书一份（其中包括原告章春江）。证明被告要求解除合同是因为原告的违法行为。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议。原告负责人未犯罪，仅起诉意见书不能证明原告负责人触犯法律。综合分析原告意见以及相关法律规定，本院对原告提供的证据认证如下：原告提交的证据一、二、四，具备客观性、合法性、关联性，本院对上述证据予以采信。原告提交的证据三、五、六、七、九及证据八中的2013年7月至10月平安保险公司维修总额及明细表，上述证据系原告单方出具，不能确认其真实性，且上述证据未能形成证据链证明原告主张的损失，故本院对上述证据不予采信。原告提交的证据八中上缴税单记录，具备客观性、合法性、关联性，本院对其予以采信。被告提交的证据一、二，具备客观性、合法性、关联性，本院对其予以采信。被告提交的证据三，不能证明原告存在违法经营，本院对其不予采信。经审理查明，哈尔滨国际会展汽车超市有限公司（甲方）与章春江（乙方）签订租赁合同，合同内容主要约定：一、乙方承租甲方体育场施工图A区横向52-55轴之间部分区域，使用面积980㎡。二、使用期限为五年，即2009年8月31日至2014年10月31日（合同正式生效日期为2009年11月1日）。三、租金及付款方式：场地租金0.5元／天／㎡，年租金178850元，乙方自行负责水费、电费、包烧费等。五、双方的责任和义务。其中1、甲方的权利和义务：应按照约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，并保障乙方的正常经营。合同期内不得擅自将合同区域收回，如遇特殊原因须经甲乙双方协商同意后可执行。乙方出现超面积经营的现象，甲方有权予以制止。因不可抗力或政府及相关部门的行政行为影响本合同执行，所造成的损失甲方不负责赔偿。2、乙方的权利和义务：有权监督甲方履行合同约定的各项义务，遵守甲方制定的一切管理条例及规章制度。应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围经营，不得擅自改变经营用途。应按照约定用途开展经营活动，服从甲方的经营管理。应按照各级管理部门的规定合法经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。六、合同解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，租金不予返还。1、不具有合法的经营资格，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业执照的。2、未按照约定用途使用租赁场地的，经甲方三次书面通知未改正的。3、利用场地加工、销售假冒伪劣商品的，所造成的后果与甲方无关。4、将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的。5、违反甲方制定的规章制度或拒不服从甲方管理的。原告按照协议约定已交纳四年房租。被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司于2013年10月份要求与原告解除合同，并于2013年10月24日将原告经营的哈尔滨市开发区名人修配厂的唯一通道封门，于2013年10月28日再一次封门、停电。后被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司未对原告经营的修配厂恢复供电。经查，原告因经营修配厂每月按3%向税务部门缴纳定额税2100元。本院认为，原被告签订的租赁合同系双方真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告应按照租赁合同全面履行合同义务。被告擅自阻断原告经营，系属违约，原告有权要求被告承担违约责任。被告抗辩因原告违法经营而解除合同，证据不足，对被告的抗辩，本院不予支持。原告因在租赁场地经营修配厂，按每月3%向税务部门缴税2100元，故可认定原告每月产生利润70000元。结合本案实际情况，因被告的违约行为造成原告无法经营，本院酌定被告赔偿原告五个月的赔偿损失350000元（70000×5）。原告主张的其他损失，证据不足，本院不予支持。双方签订的租赁合同已过履行期限，故原告要求继续履行合同，本院不予支持。被告（反诉原告）哈尔滨国际会展汽车超市有限公司要求原告从经营场所迁出，本院予以支持。被告（反诉原告）哈尔滨国际会展汽车超市有限公司要求原告赔偿损失44712.5元，证据不足，本院不予支持。因被告存在违约后，原告未再使用租赁场地，故被告（反诉原告）哈尔滨国际会展汽车超市有限公司要求原告赔偿自协议期满后的租金89425元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告章春江350000元；二、原告章春江自本判决生效之日起十五日内从被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司租赁给原告的体育场施工图A区横向52-55轴之间部分区域迁出；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司负担6550元，由原告章春江负担12700元；反诉费459元，由被告哈尔滨国际会展汽车超市有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 汪源人民陪审员 赵晶人民陪审员 张萍二〇一五年十月九日书 记 员 李敏 搜索“”