（2015）江阳民初字第3674号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-08
案件名称
泸州自立物业管理有限公司与雷福明物业管理合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州自立物业管理有限公司,雷福明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第3674号原告泸州自立物业管理有限公司，住所地：泸州市茜草东路。法定代表人丁念起，总经理。委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。委托代理人高超刚，男，汉族，1993年1月17日生，系原告公司员工。被告雷福明，女，汉族，1970年7月13日生，住泸州市江阳区。委托代理人易显禄，男，汉族，1968年3月7日生，系被告之夫，住泸州市江阳区。原告泸州自立物业管理有限公司（以下简称“自立物业公司”）与被告雷福明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由代理审判员陈佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自立物业公司法定代表人丁念起、委托代理人冯俊、高超刚，被告雷福明及其委托代理人易显禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告自立物业公司诉称：原告按照法定程序通过泸州市江阳区人民政府张坝景区办事处选聘取得对张坝枣子林小区管理权。2012年6月26日，原告与泸州市江阳区人民政府张坝景区办事处签订《泸州市江阳区张坝景区枣子林小区前期物业服务委托合同》，又于2012年6月28日与被告签订了《泸州市江阳区张坝风景区枣子林安置小区物业服务协议》、《业主承诺书》，该合同和协议约定：由原告为被告所在的小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，从泸州市江阳区人民政府张坝景区办事处统一交房给原告管理之日起计算，一年足额收取一次费用；被告按照0.4元／月／m2的标准向原告支付物业费，按照20元／年的标准向原告支付楼道灯电费；服务期限为一年（自2012年6月28日至2013年6月27日）。该合同第十五条和协议第十八条约定：本协议期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同（协议）自动延续有效。被告按期支付了上述期间的物业费及楼道灯电费后，却以各种理由拒绝支付2013年6月28日至2015年6月27日的物业费和楼道灯电费。为保护原告的合法权益，请求判决：被告向原告支付物业服务费1113元，楼道灯电费40元，合计1153元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息直至实际支付之日止；诉讼费用���被告承担。被告雷福明辩称：被告没有缴纳2013年6月28日至2015年6月27日的物业费和楼道灯电费是事实。其原因是原告没有按照《泸州市江阳区张坝景区枣子林安置小区物业服务协议》提供物业服务，服务存在重大瑕疵。原告服务期间，没有征询过业主对物业管理服务的意见，业主对物管服务的满意率未达到70%；对小区私搭乱建的行为没有及时劝阻并报告相关部门。原告未按照约定内容提供物业服务，违约在先，因此，请求驳回原告的诉讼请求，责令原告全面履行协议，督促拆除小区业主的私搭乱建行为，恢复绿化，取消茶馆经营活动。经审理查明：泸州市江阳区张坝风景区枣子林小区（以下简称“枣子林小区”）系政府安置小区。被告雷福明系枣子林小区（建筑面积为115.94平方米）业主。2012年6月26日，与泸州市江阳区人民政府张坝景区办��处（以下简称“张坝景区办事处”）以枣子林小区业主委员会筹备组（甲方）的名义与原告自立物业公司（乙方）签订《泸州市江阳区张坝风景区枣子林小区前期物业服务委托合同》，约定甲方将枣子林小区委托乙方实行前期物业服务，物业服务费实行包干制，住宅为0.4元／月／平方米（按泸州市《城区普通住宅物业服务等级标准》第三级0.4-0.6元／月／平方米收取），楼道灯的用电费用，由该单元的业主分摊（一次性的收取20元／每户／年）。该合同还约定：乙方对房屋管理服务，对房屋共有部分进行日常管理和维修养护，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。委托期限为2012年6月28日至2013年6月27日；协议期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视���此协议自动延续。合同还约定了业主和使用人对乙方的满意率应达到70%以上等内容。2012年6月28日，原告（乙方）与被告雷福明（甲方）签订《泸州市江阳区张坝风景区枣子林安置小区物业服务协议》，该协议除甲方不同外，其他内容与《泸州市江阳区张坝风景区枣子林小区前期物业服务委托合同》基本一致。此后，原告对枣子林小区实施了物业管理服务，被告缴纳了至2013年6月27日的物业管理费及楼道灯的用电费用。2013年6月28日起，原告继续对枣子林小区进行物业管理服务，但被告未再继续缴纳相关物业费用，自2013年6月28日至2015年6月27日共拖欠原告的物业管理费1113元、楼道灯电费40元，共计1153元。另查明：枣子林小区确有私搭乱建现象，原告已对违规业主进行了劝阻并向相关部门进行了报告。枣子林小区超过70%的住户自觉缴纳了物业服务费和楼道灯的电费，有少部分住户对原告的物业服务表示不满意。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，原告向法庭提供的《泸州市江阳区张坝风景区枣子林小区前期物业服务委托合同》、《泸州市江阳区张坝风景区枣子林安置小区物业服务协议》、要求小区业主停止违章建筑的《整改通知书》、《报告》、《公告》、《温馨提示》、《再三提示》、社区《证明》、《出入人员登记表》、《值班记录》、《车辆出入记录》、《催缴通知》、小区照片、泸州市自立物业管理有限公司收费专用票据、缴费明细等证据在案证明，本院予以认定。本院认为：原告自立物业公司与泸州市江阳区人民政府张坝景区办事处签订《泸州市江阳区张坝风景区枣子林小区前期物业服务委托合同》及原、被告签订的《泸州市江阳区张坝风景区枣子林安置小区物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照协议自觉履行合同义务。原告按照约定为被告所在小区提供了物业服务，被告应当主动履行缴费义务。原告对违规私搭乱建的业主进行劝阻并向相关部门报告，虽然未达到预期效果，但是作为服务管理企业，原告已经按合同约定尽到了自己的义务。原告方要求被告支付2013年6月28日至2015年6月27日物业管理费和楼道灯费的理由充分，本院予以支持。原告虽然按照约定履行了其基本的服务管理义务，但是存在一定瑕疵，其要求被告支付物业管理费资金占用利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告雷福明于本判决生效之日起十日内支付原告泸州自立物业管理有限公司物业服务费1113元及楼道灯电费40元，合计1153元。二、驳回原告泸州自立物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告雷福明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员 陈佳二〇一五年十月九日书 记 员 黄容 微信公众号“”