（2015）邱民初字第265号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-21
案件名称
杜玉杰与河北国脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
邱县人民法院
所属地区
邱县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜玉杰,河北国脉房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第八条第一款，第十条第一款，第三十二条，第三十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省邱县人民法院民 事 判 决 书（2015）邱民初字第265号原告：杜玉杰。委托代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。委托代理人：张东耀，河北维民权律师事务所律师。被告：河北国脉房地产开发有限公司，公司地址：邱县新马头镇东关村东。法定代表人：周志胜，执行董事。委托代理人：任利民，单位员工。委托代理人：黄广福，河北宏扬律师事务所律师。原告杜玉杰诉被告河北国脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜玉杰委托代理人张东耀，被告河北国脉房地产开发有限公司委托代理人任利民、黄广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜玉杰诉称，2014年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告出售的国脉奥城小区2-4-502商品房一套，房屋建筑面积133.33平方米，被告应在2014年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。合同签订前，原告已分期向被告交纳首付款234858元，剩余房款18万元办理了银行按揭贷款，而被告未于合同约定的交房日向原告交付符合约定的房屋，时至今日，逾期交房已超过90日。根据合同约定，原告有权解除合同，被告应退还已付首付款，并按银行同期贷款利率赔偿损失。同时，原告购房贷款本息亦应由被告承担。为维护原告合法权益，原告请求：（1）、判令解除原、被告《商品房买卖合同》，被告按约返还原告购房首付款234858元，并赔偿原告自2014年5月7日起至实际返还之日止的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算（截止2015年5月6日为14679元）；（2）、被告向原告返还已付购房银行贷款本息19025元，并承担剩余贷款本息（本170000元）；（3）、被告承担全部诉讼费用。被告河北国脉房地产开发有限公司辩称，第一、原告所提的旨在解除原、被告间的《商品房买卖合同》之诉讼请求不应予以支持。（1）、原告解除合同的方式违反双方约定和法律强制性规定。原告所诉是基于合同的约定来解除合同的，在原告认为合同约定的理由成立而主张解除合同时，必须依合同约定的通知方式，原告起诉解除合同违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第96条规定，在法定和约定解除场合下，一方当事人应当通知对方解除合同，通知对方是强制性的，不得以其他方式解除。根据《合同法》及相关规定，一方当事人对解除合同有争议的，有权在合理期限内起诉确认解除合同通知的效力，该合理期限有约定的从约定，无约定的视为三个月，原告直接起诉解除合同，剥夺了对方三个月的准备时间。原告直接起诉解除合同，被告有权在接到民事诉状副本三个月内起诉确认解除合同的效力，这样会出现两个诉讼标的相同的案件，产生司法混乱，而直接起诉解除合同又无法律依据；（2）、被告不存在原告所诉的违约事实，原告诉称的合同解除理由不成立。根据合同的性质和内容，原告的主要义务是支付价款，被告的主要义务是交付房屋。合同第五条约定，产权登记面积与约定面积发生差异时，以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款，多退少补。合同附件四第2条约定，合同面积与确权面积不一致时，房款多退少补，于交房时一次性结清。事实上，房产登记部门核定的产权面积大于合同约定的面积，原告有义务补足房款。原告在经被告提示仍不补交房款，属未履行或者未完全履行合同主要义务，在此情况下，被告作为出卖人可行使同时履行抗辩权，拒绝履行交房义务。（3）、合同约定的解除条件未成就。虽然合同第九条约定逾期90日未交房，原告可以解除合同，但同时约定了一个前提，即合同第八条约定的特殊情形除外，故合同约定的解除条件未成就。第二、既然合同不应解除，原告所诉退还房款、赔偿损失的请求不应予以支持。请求驳回原告的诉讼请求。原告杜玉杰为支持其诉讼请求，提交下列证据：1、合同编号为GM0140093的商品房买卖合同，证明原、被告之间有商品房买卖合同关系，对房屋的交付条件有明确约定，即根据国家相关规定，向原告交付经验收合格的商品房一套；2、收据2份，证明原告按照合同约定，如约交付了首付购房款159858元；3、国脉奥城编号为2-4-502的车库认购协议1份、收据1份，证明原告购买了车库，房屋买卖合同解除，要求一并返还车库的价款75000元；4、购房贷款手续1套（个人购房担保借款合同、个人借款凭证、银行还款记录），原告为履行合同向农业银行邱县支行贷款18万元，该笔贷款已经转入被告账户，原告已经偿还银行贷款本息19027.45元。5、2015年4月10日签名1份3页，证明2015年4月10日包括原告在内的98名业主联名到被告售楼处要求退房、退款，被告拒绝。对原告杜玉杰提交的证据，被告的质证意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，合同内容可以说明被告不存在违约的事实，被告未交房是在行使合同同时履行抗辩权；对证据2的真实性需要与财务核实后作出鉴别；对证据3，本案诉讼请求中没有要求解除购买车库协议，该证据与本案没有关系，车库认购协议是独立于商品房买卖合同的，应另案处理。没有向财务人员进行核实，对车库的收款收据无法作出鉴别。对证据4，借款合同与被告没有关系，被告不是借贷当事人，对其真实性无法作出鉴别，合同书没有签署日期，减弱了与案件的关联性；借款凭证是原告与银行的交易记录，还款明细是复印件，真实性不能认定，原告向银行还贷与本案之间没有关联性。对证据5，原告的签名部分属于原告的陈述，需要证明，因其他签名人未到庭，无法核实其他签名的真实性，这些人的签名在一处且有共同利益，系串通陈述，按照常理若该名单送达被告，名单上应有被告的签名，违反了常理。被告提交下列证据：1、被告单位营业执照、机构代码证、法定代表人身份证的复印件，证明被告单位的身份信息；2、合同编号为GM0140093的商品房买卖合同书及附件，证明不存在原告主张的违约的事实，被告享有合同履行抗辩权；3、河北省建设工程竣工验收报告，证明国脉奥城2号楼经验收合格，被告按期将工程竣工，符合交房条件，不存在原告诉称的违约事实；4、邱县房管局核定的建筑面积列表，证明房管局核定的国脉奥城2号楼4单元502室的房产实测面积141.52平方米，超合同面积8.19平方米，折合20876元。5、短信截屏复印件，证明被告于2014年12月30日通知原告携带相关证件，补交房屋面积差价，办理交房手续；对被告提交的证据，原告杜玉杰的质证意见是：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，可以证明合同第9条第1款第2项约定的解除权的内容，原告据此要求解除合同，根据第8条的交付条件，成就了原告解除合同的诉讼请求，说明该商品房验收合格的条件，根据国家法律、行政法规及地方性文件，验收合格的条件是取得河北省建设工程竣工验收备案表及河北省竣工验收证明书，该合同无法证明被告履行抗辩权的主张，同时与被告主张的通知交房方式自相矛盾，合同中明确约定交房必须以书面形式通知购买人，被告自行主张所谓的短信，既不符合约定也举证不能；对证据3有异议，该报告只能证实所在小区工程主体质量经过发承包商及监理部门的内部自行验收，不能证明通过了商品房买卖合同中约定的验收合格，根据国家相关法律规定，商品房合同中验收合格的条件，除了内部验收外，还要对工程涉及的设计、规划、消防、人防、环保等部门的验收和批准，该证据无法证实被告商品房符合交付条件；对证据4有异议，涉案房屋没有取得竣工验收手续，不具备正式的测绘条件，该列表不能证明房屋的真实面积，房屋的正式面积测绘应当由房屋主管部门出具测绘书，由主管部门盖章、测绘人员签字、附有房屋的平面图，该列表不符合法律规定，不具有证明力，不能作为认定依据，不显示本案诉争房屋的面积与本案无关，不予认可。对证据5有异议，真实性无法证实，不予认可。根据被告的申请，证人胡某到庭，其证言的证言内容是：我是国脉奥城售楼处职工，和原告没有关系，他只是国脉奥城的业主。2014年12月30日10时25分，我用我的手机通过发短信通知业主杜玉杰携带相关手续、补交房屋面积差价20876元办理交房手续，杜玉杰的电话是153××××0339，在向原告发短信之前，我向杜玉杰打过电话，电话内容和短信的内容一样，我的电话是153××××3131。对证人胡某的证言，原告杜玉杰的意见是：证人作为被告的职工是职务行为，不是中立的第三方证人，证言系当事人陈述，不具有证明力；证人称不知道涉案房屋是否具备交房条件，只负责通知，老板让做什么就做什么，说明证人作证可能不是其真实意思，为老板指派的任务；证人证言说明在被告通知原告交房后原告找到被告要求退房事实存在，与原告提交的证据相互印证，反证了被告在说谎，不认可基本事实，请合议庭充分考虑。被告的意见是：对通知原告交房及补交面积差价没有异议，证人没有承认90余人要求退房，记不清要求退房的人的名单。根据当事人的陈述、举证和质证意见，本院经审理查明：1、2014年5月24日，原告杜玉杰与被告河北国脉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：由被告预售其开发位于邱县东方大街南段西侧、新汽车站北侧的国脉奥城商品房，该商品房预售许可证号为（2014）邱房预售字第01号，原告杜玉杰购买的是国脉奥城第2幢4单元5层502室，该商品房的用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积为133.33平方米，每平方米单价为2549元，总金额339858元。合同第五条面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款，多退少补。合同第六条付款方式及期限中约定，由原告于2014年2月10日前付清首付款159858元，持有关材料到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。合同第八条中约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1﹪向原告支付违约金。合同第十一条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于买受人的原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：买受人未能以合同约定交房时间办理交接手续的，超过三十天视同买受人已同意并接受了出卖人交付的房屋。买受人约于合同约定交付之日起，按规定缴纳物业管理费、取暖费等相关费用。该商品房买卖合同附件有四：一是房屋平面图；二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；三是国脉奥城交房标准；四是合同补充协议，其中第2条约定，合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清。2、原告杜玉杰向被告交首付款共计159858元，其中：2014年5月7日交款10000元，2014年5月30日交款149858元。2014年7月7日，原告杜玉杰在中国农业银行股份有限公司邱县支行办理了个人购房担保借款合同，由原告贷款180000元，贷款期限120个月，并于2014年7月16日办理了借款，该笔贷款一次性划入被告在中国农业银行股份有限公司邱县支行50×××15的银行账户内。自2014年8月起，原告杜玉杰已按月2289.15元偿还贷款。3、2014年12月25日，由勘察单位中佳勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司石家庄分公司、施工单位石家庄市贤达建安工程有限公司、监理单位邯郸市大洋建设工程监理有限公司、施工图审查单位河北泛海工程设计咨询有限公司和建设单位河北国脉房地产开发有限公司共同对国脉奥城2号楼进行竣工验收，综合结论性意见是：本工程按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求以及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求，验收组一致同意，本工程评定为合格工程，同意使用。4、经邱县房产管理局测量，原告购买的国脉奥城2号楼4单元502商品房实测面积为141.52平方米，超出该商品房买卖合同约定的建筑面积8.19平方米。5、2014年12月30日，被告工作人员胡某以短信的方式，通知原告杜玉杰于2014年12月31日携带本人身份证、商品房买卖合同、房款收据、贷款合同、车库协议和收据及房屋实测面积差价费用20876元，到国脉奥城售楼处办理交房手续，另带600元办理物业等相关手续。6、2014年5月8日，原告与国脉奥城营销中心签订了编号为2-4-502的《国脉·奥城车库（储藏间）认购协议》，由原告购买国脉奥城第2栋29B号车库，由被告一次性收取原告75000元。7、原告以被告所建商品房不符合国家规定和合同约定为由，拒绝接受房屋。被告以原告未支付超过商品房买卖合同约定面积部分的房屋差价款为由，未向原告交房，原告至今未接房，由此产生接纠纷。2015年5月6日，原告向本院起诉，其诉讼请求为：（1）、判令解除原、被告《商品房买卖合同》，被告按约返还原告购房首付款234858元，并赔偿原告自2014年5月7日起至实际返还之日止的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算（截止2015年5月6日为14679元）；（2）、被告向原告返还已付购房银行贷款本息19025元，并承担剩余贷款本息（本170000元），经本院调解无效。本院认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，被告将正在建设中的商品房预先出售给原告，原、被告之间属于商品房预售合同纠纷。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。本案中，被告已依法取得了商品房预售许可证，具备商品房预售的条件。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，该商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告将商品房买卖合同约定的房款支付给被告，已经履行了合同约定的付款义务，被告应当按照合同约定的期限即2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。关于被告应交付的商品房是否已经验收合格的问题：《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，在诉争的商品房竣工后，被告作为建设单位组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查单位共同组成的验收组，对诉争的商品房进行竣工验收，被告提交的《建设工程竣工验收报告》显示，本案诉争的国脉奥城商品房工程经验收为合格，同意使用，符合本案商品房买卖合同约定的交房条件，即该商品房经验收合格。关于被告是否履行了通知义务的问题：根据合同的约定，在商品房经验收合格达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。本案中，被告在诉争的商品房经验收合格达到交付使用条件后，于合同约定的交房期限内以短信的方式通知了原告，虽然被告通知的方式不符合合同的约定，但被告的短信通知中明确表明了向原告交房、由原告接房的意思，并同时明确了由原告补交超出合同约定面积的差价款数额，与证人胡某的证言能够相互印证，足以证明被告履行了通知义务的事实。关于同时履行抗辩权问题：根据《中华人民共和国合同法》第66条的规定，同时履行抗辩权指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，双方选择的计价方式为以建筑面积为依据进行面积确认，并约定面积差异处理方式为以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款多退少补，合同补充协议第2条约定合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清，但双方的合同中没有对付款、交房的先后顺序作出约定。本案中，诉争的商品房面积经房管部门测量后，其实际面积超出合同约定面积的事实客观存在，原告应当按照合同的约定于被告交房时补交差价款，在原告未依照合同约定补交差价款的情况下，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝向原告交房。综上所述，本院认为，被告在诉争的商品房经验收合格后，在合同约定的交房期限内通知了原告，表明了向原告交房、由原告接房的意愿，同时表明了要求原告补交超过合同约定面积的差价款，原告应当按照合同的约定在接房时一次性补交差价款，在原告未补交差价款的情况下，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝向原告交房。因此，原告所诉被告逾期交房超过90天，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同之理由不足，该请求应当予以驳回。原告要求返还购买车库款，应当以解除国脉·奥城车库（储藏间）认购协议为前提，但原告没有要求解除国脉·奥城车库（储藏间）认购协议的请求，因此，原告的该项请求，应当予以驳回。原告的其他诉讼请求，应当以原、被告签订的商品房买卖合同解除为前提，因原告要求解除商品房买卖合同的请求被驳回，原告的其他请求也应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杜玉杰的诉讼请求。案件受理费7878元，由原告杜玉杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 王永岭代理审判员 陈喜梅人民陪审员 杨红雷二〇一五年十月九日书 记 员 郭燕燕附：有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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