（2015）沪二中民二（民）终字第1667号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-21
案件名称
上海农工商房地产置业有限公司、王亮等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王亮,周凤怡,周建珍,上海农工商房地产置业有限公司,上海市住房置业担保有限公司,中国银行股份有限公司上海市奉贤支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1667号上诉人（原审原告）王亮。上诉人（原审原告）周凤怡。上诉人（原审原告）周建珍。上列三上诉人共同委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人张智刚。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原审第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载。委托代理人梁博雯。委托代理人陆颖。原审第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行。负责人姜志祥。委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。上诉人上海农工商房地产置业有限公司、王亮、周凤怡、周建珍因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月6日，王亮、周凤怡、周建珍、上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）签订《预售合同》，约定王亮、周凤怡、周建珍向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》62号402室房屋（以下简称“系争房屋”），房子暂测面积86.44平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.8平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13，156元，总价为1，137，205元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向王亮、周凤怡、周建珍收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），王亮、周凤怡、周建珍有权单方面解除本合同；王亮、周凤怡、周建珍未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2014年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），王亮、周凤怡、周建珍有权单方面解除本合同；农工商公司定于2014年8月31日前将该房屋交付给王亮、周凤怡、周建珍，除不可抗力外；附件一付款方式约定为商业贷款的贷款形式的分期付款，付款期限约定为王亮、周凤怡、周建珍在2013年7月6日前支付347，205元，2013年8月6日前支付60万元，2013年8月6日前支付19万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款一第七条约定如王亮、周凤怡、周建珍采用银行按揭、公积金贷款方式支付部分房款，王亮、周凤怡、周建珍应在指定银行按合同约定的时间办理贷款手续并交纳相关费用，逾期不办理视为王亮、周凤怡、周建珍违约，违约天数从逾期之日开始至办妥贷款手续位置，王亮、周凤怡、周建珍按违约天数向农工商公司支付贷款总额的银行同期存款利息；王亮、周凤怡、周建珍虽然办妥银行贷款手续，但申请的贷款金额未被银行全额批准，缺额部分，应在获知银行未被批准后的10日内由王亮、周凤怡、周建珍以现金或其他方法支付，否则视为王亮、周凤怡、周建珍逾期付款，按合同第七条处理；如王亮、周凤怡、周建珍采用公积金贷款，银行最终审核金额不足王亮、周凤怡、周建珍申请金额时，王亮、周凤怡、周建珍应在接到农工商公司通知10日内，或以现金或以转商业贷款将不足部分支付给农工商公司，否则视为王亮、周凤怡、周建珍逾期付款，按合同第七条处理；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。王亮、周凤怡、周建珍于2013年7月22日在抵押贷款合同上签名，贷款金额为19万元。王亮、周凤怡、周建珍签订公积金担保借款合同，未注明签名日期，但借款期限从2013年7月22日开始（以实际放款日为准），金额60万元。王亮、周凤怡、周建珍于2013年7月6日支付347，205元，农工商公司开票日期为当日；2013年8月1日贷款19万进入农工商公司账户，开票日期为2013年8月5日；2013年8月13日贷款60万元进入农工商公司账户，开票日期为2013年8月16日。2013年4月27日，相关机构收到房屋建设工程抵押权终止登记申请，12月27日农工商公司取得上海市新建住宅交付使用许可。房屋交付王亮、周凤怡、周建珍时阳台为砌墙栏板。系争房屋建筑面积为86.60平方米，套内面积64.53平方米，分摊面积为22.07平方米。王亮、周凤怡、周建珍签订预售合同当日委托姜美琪代为办理预告和抵押登记，出具委托书、支付了400元代办费及160元登记费，收据上为“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”。农工商公司及第三人均委托姜美琪代为办理登记手续。受托人于2013年7月30日递交抵押登记申请材料，8月12日核准登记。王亮、周凤怡、周建珍于2014年9月6日收到农工商公司发出落款日期为2014年9月5日交房催告函，要求王亮、周凤怡、周建珍在2014年9月12日前到售楼处办理房屋交付手续。因王亮、周凤怡、周建珍未收取房屋，农工商公司向王亮、周凤怡、周建珍发出落款日期为2014年10月21日的交房催告函，要求王亮、周凤怡、周建珍务必于2014年10月24日前到售楼处办理房屋交接手续，不收取该房屋补差款，以便及早办理其他交房手续。2014年10月王亮、周凤仪、周建珍起诉至法院，要求判令：1、农工商公司立即向王亮、周凤怡、周建珍交付位于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、农工商公司停止收取补差款2，104.96元；3、农工商公司退还多收房款1，447.16元；4、农工商公司向王亮、周凤怡、周建珍支付迟延交房违约金（以已付房款1，137，205元为本金，按照日万分之三的标准，自2014年9月1日开始计算至实际交付房屋之日止）；5、农工商公司向王亮、周凤怡、周建珍支付因阳台交付不符合约定的赔偿1万元。本案受理费农工商公司负担。原审法院审理中，王亮、周凤怡、周建珍表示于2015年3月13日收房，未交付补差款，故撤回第1、2项诉求。原审法院审理中，农工商公司提起反诉，要求判令王亮、周凤怡、周建珍支付逾期支付房款违约金1，800元。原审法院经审理认为，王亮、周凤怡、周建珍、农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房的争议。收房通知书上落款时间为2014年8月12日，根据王亮、周凤怡、周建珍和另案诉讼的吴小桥的陈述、吴小桥提供的函件及邮寄凭证、王亮、周凤怡、周建珍提供的交房催告函、进户手续单照片以及录音资料、交房通知书上明确注明需要缴纳面积补差款的内容，法院认为该些证据足以形成证据链，确认王亮、周凤怡、周建珍在2014年9月1日、9月4日应至现场办理收房且因补差款问题未成功收房。王亮、周凤怡、周建珍不交补差款不能成为农工商公司拒绝交房的理由，农工商公司以其他业主坚持不交补差款的行为即可收房为由主张王亮、周凤怡、周建珍亦可仿效该种方式的意见，法院难以认同。9月5日的交房催告函上并未注明要求王亮、周凤怡、周建珍补交面积差价款，王亮、周凤怡、周建珍认为农工商公司仍会收取差价款后交房的依据不足。农工商公司在10月21日的函件上注明不会收取补差款，并不代表9月5日的函件上未注明意味着要收取补偿款，亦有可能是农工商公司在收到9月5日王亮、周凤怡、周建珍书面表示不交补差款的情况下的回复。王亮、周凤怡、周建珍9月6日收到该份交房催告函后应及时验房，9月12日前收房的责任均不能归责王亮、周凤怡、周建珍。因此，2014年9月1日至9月12日间农工商公司需承担逾期交房的违约责任。王亮、周凤怡、周建珍主张之标准，符合合同约定，法院予以支持。王亮、周凤怡、周建珍在收到10月21日的催交函后表示10月23日到现场验房，农工商公司对此不予认可，王亮、周凤怡、周建珍未就此主张提供充分之依据，法院对此不予采信。10月21日的函件以及庭审中农工商公司均明确表示王亮、周凤怡、周建珍不需要补交面积差价款即可收房，因此此后引起的迟延收房责任由王亮、周凤怡、周建珍自行承担。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，法院认为，农工商公司应退还套内减少面积相应的房款。农工商公司至王亮、周凤怡、周建珍起诉时已经明确表示不收取面积补偿款，因此，王亮、周凤怡、周建珍要求农工商公司停止收取补差款的诉求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于阳台标准的争议。双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃。农工商公司称阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及安全玻璃，而阳台造价大小并不构成免责理由。考虑阳台设计未作变更、农工商公司的违约程度以及对王亮、周凤怡、周建珍的影响，法院酌情确定农工商公司赔偿5，000元。关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪等人为该公司的工作人员，王亮、周凤怡、周建珍在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，法院有理由相信王亮、周凤怡、周建珍出具委托书时认为农工商公司为受托人。虽然王亮、周凤怡、周建珍持有的代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求王亮、周凤怡、周建珍区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求王亮、周凤怡、周建珍亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要王亮、周凤怡、周建珍提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。农工商公司未有证据证实王亮、周凤怡、周建珍未及时在接到有关通知后怠于处理有关事项。商业贷款19万元的放款时间为8月1日，并未晚于约定付款时间。根据公积金担保公司的意见，显然需要办理抵押登记后方通知银行放款，受托人同时接受第三人委托办理抵押登记手续，抵押登记日为8月12日，已然晚于约定付款时间，因此公积金贷款60万元的放款时间晚于约定付款日期并不能归责王亮、周凤怡、周建珍。综上，法院认为农工商公司提出逾期付款因归责于王亮、周凤怡、周建珍的主张，依据不足，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付王亮、周凤怡、周建珍逾期交房违约金4，093.94元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还王亮、周凤怡、周建珍房款1，447.16元；三、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付王亮、周凤怡、周建珍因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；四、上海农工商房地产置业有限公司要求王亮、周凤怡、周建珍支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，农工商公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定其逾期交房系因要求王亮、周凤怡、周建珍补缴差价款所致，该认定与事实不符。王亮、周凤怡、周建珍提供的催告函无法核实是否是寄给农工商公司的。吴小桥与王亮、周凤怡、周建珍存在利害关系，且其提供的录音材料的真实性也无法得到确认。农工商公司虽然在交房通知书上注明补交差价款，但并不是强制要求业主支付差价款后才能办理收房手续，同期有大量的业主在没有补交差价款的情况下也办理了入住手续。农工商公司在原审中提供的证据以及双方认可的事实已经形成了证据链，证明上诉人并没有强制要求业主在支付差价款后才能交房，本案的逾期交房系王亮、周凤怡、周建珍自身原因造成的。原审法院将王亮、周凤怡、周建珍逾期付款的责任归咎于农工商公司没有事实和法律依据。在王亮、周凤怡、周建珍签署委托书时，其所收到的相应的代办收据中记载的收款人为上海同策房地产咨询股份有限公司，据此可见，王亮、周凤怡、周建珍知道自己委托了该公司代办有关登记事项，原审法院对此节事实不予认定不当。农工商公司与同策公司的销售合同中并没有代理业主办理贷款的约定，王亮、周凤怡、周建珍委托同策公司代办有关抵押等手续，应自行承担后果。原审法院对签署借款合同后需要按照银行的规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应该由王亮、周凤怡、周建珍履行的义务却不做任何的审查。依照相关规定，王亮、周凤怡、周建珍也需要亲自办理抵押预告登记手续，受托人仅系协助王亮、周凤怡、周建珍办理有关手续，原审法院对此未查明不当。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或撤销原审判决第一项、第四项，改判驳回王亮、周凤怡、周建珍要求农工商公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，并判令王亮、周凤怡、周建珍向其支付逾期付款违约金1，800元。王亮、周凤怡、周建珍不服原审判决，提起上诉并对农工商公司的上诉请求答辩称，不同意农工商公司的上诉请求，因农工商公司直至2014年10月21日发的催交函才明确不收补差，在之前都是要求补差的，因此违约金应计算到2014年10月24日。关于阳台，原审法院认为一个阳台酌情赔偿5，000元，对此没有异议，但其有两个阳台都不符合合同约定，应当按照2个阳台计算赔偿金额。请求二审法院撤销原审判决第一、三项，改判农工商公司向其支付逾期交房违约金18，422.72元，改判农工商公司向其支付因阳台交付不符合合同约定的赔偿款10，000元（2个阳台）。农工商公司对王亮、周凤怡、周建珍的上诉请求答辩称，王亮、周凤怡、周建珍在原审审理中从未提及过两个阳台，补偿款是原审法院确定的，不同意王亮、周凤怡、周建珍的上诉请求。原审第三人上海市住房置业担保有限公司书面述称，其对系争房屋的抵押权，是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，请求法院保护抵押权人的合法权益。原审第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行未发表意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。原审法院依据王亮、周凤怡、周建珍提供的相关证据，确认王亮、周凤怡、周建珍在2014年9月1日、9月4日至现场收房系因补差款问题未能成功收房并无不当，因此不能成功收房的原因应归咎于农工商公司，对此，农工商公司应承担2014年9月1日至2014年9月12日的逾期交房违约金。农工商公司及王亮、周凤怡、周建珍对此项判决提起的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。关于王亮、周凤怡、周建珍逾期付款问题，原审法院已充分论述，本院予以认同，不再赘述。关于王亮、周凤怡、周建珍主张应按照两个阳台赔偿10，000元的上诉请求，本院认为，原审法院依照农工商公司的违约程度及对王亮、周凤怡、周建珍的生活影响酌情确定农工商公司赔偿王亮、周凤怡、周建珍5，000元，较为合理且并未区分阳台数量，系对王亮、周凤怡、周建珍的整体补偿，王亮、周凤怡、周建珍的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上海农工商房地产置业有限公司、王亮、周凤怡、周建珍的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333.21元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担50元，王亮、周凤怡、周建珍负担283.21元。本判决为终审判决。审 判 长 刘建颖审 判 员 成 皿代理审判员 王晓梅二〇一五年十月九日书 记 员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：