（2015）沈中民二终字第1951号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人黄福生与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄福生,沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1951号上诉人（原审原告，反诉被告）：黄福生，男，1971年7月12日出生，汉族，住址辽宁省大石桥市。委托代理人：黄烁，系北京市双全律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路19号。法定代表人：朱望生，系该公司董事长。委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族。委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人黄福生因与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称“纺织城”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区��民法院（2015）沈铁西民二初字第360号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭对本案进行了审理，上诉人黄福生及其委托代理人黄烁，被上诉人纺织城的委托代理人杨帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄福生原审诉称：请求判令被告继续履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000073）到2017年3月10日；诉讼费由被告承担。2013年12月1日，原、被告双方签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，原告是为了长远的利益舍弃了原经营场地与被告签订的租赁合同，合同签订后，一至四层经营状态逐渐成型，而原告所在的五楼始终是库房与店铺相伴，无人购物，缺少灯光照明，电梯不能正常使用，服装城内购物引导五层也不在经营之中，被告没有尽到为包括原告在内的五层经营业户提供宣传、物业服务的应尽义务，导致原告无法正常经营，已经构成违约，2015年1月19日，被告单方向原告送达了解除《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》的《函告》，原告认为被告的该项行为也是违法行为，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求逐段履行合同，先期履行到2017年3月10日止。纺织城原审辩称：原告与被告签订的租赁合同是双方自愿签订的，合法有效，双方更应当按照合同约定履行。原告自按照合同约定2014年3月11日至今未支付管理费，违反双方合同约定。且在实际租赁商铺期间，原告没有按照合同约定经营，其行为违反双方合同约定，被告具有合同约定的解除权，故原告的诉讼请求没有合同及事实依据。原告起诉状中陈述的事实违反客观事实，且其陈述的事实不足以对抗其拒绝支付管理费的理由。被告不存在违约事实，而原告拒绝支付管理费明显违约，构成解除合同条件。其诉请没有事实和法律依据，应予驳回。反诉原告纺织城诉称：请求判令解除双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000073），判令反诉被告支付拖欠的物业管理费53，475元、电费2，191.2元，并按银行同期贷款利率计算违约金，自2013年12月11日起计算至判决确定支付之日止；诉讼费由反诉被告承担。反诉原告及反诉被告于2013年12月1日签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，约定了经营范围、租赁期限、租金和物业管理费交费标准、交费方法、违约责任等条款。合同签订后，反诉原告履行了交付商铺使用的义务，反诉被告未履行及交纳物业费及电费的义务，经反诉原告多次催告后仍未交纳，反诉被告的行为已经构成根本违约。反诉被告黄福生辩称：我方不是要求变更合同，而是按照合同约定逐段进行主张。反诉被告提出按照合同约定继续履行是根据双方合同的约定，反诉原告在合同履行期限中当方违反合同，将服装城五层整体对外招商。反诉原告接触的不是与原告单个个体的合同，而是整个五层商铺业主的合同。反诉原告的违约行为明显。在合同履行期间，反诉被告舍弃了原来的经营场所，看重的是纺织城未来的发展及商业利益，在几年经营中，我们看到反诉原告方没有得到商业利益，反诉被告也没有得到商业利益，反诉被告也是在亏损经营。双方共同看好的是未来的纺织城发展，否则不会有合同约定的前期几年免租期，是反诉原告等不及才出现单方解除合同的行为。本案不是原被告之间的个案，应当根据双方合同的约定及法律规定，维护合同的严肃性、有效性，判决双方继续履行合同。原审法院审理查明：2013年12月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000073），合同第一条约定原告（反诉被告）租赁沈阳国际纺织服装城C5N-103商铺，使用面积按实际使用面积计算，经营范围为男装，租赁期限为18年，自2014年3月11日至2032年3月10日，租金和物业管理费交纳标准为：2014年3月11日至2015年3月10日，租金为零，物业管理费为1.5元／㎡／天……。合同第二条约定，第一年度的物业费须于2013年12月10日前一次性交纳，以后每年度的租金和物业管理费须在上一个年度结束之日计算3个月前一次性交纳，原告（反诉被告）不按时向被告（反诉原告）交纳租金及物业管理费的，被告（反诉原告）有权无条件收回商铺，合同终止。原告（反诉被告）所租商铺独立安装电表，自合同签订之日起按季度实际发��金额交付。原告（反诉被告）应于每季度首月5日前向被告（反诉原告）交纳上季度电费。电费标准为每度电1.1元计算。第六条约定如果原告（反诉被告）违反下列任何一项规定，被告（反诉原告）有权单方解除本合同，没收原告（反诉被告）经营保证金，并将原告（反诉被告）清退出场，已交纳的租金、物业管理费等费用概不退还原告（反诉被告）：……2、原告（反诉被告）拖欠任何一项部分或全部应交费用达一个月以上，在经被告（反诉原告）准许的期限内仍未付清的；……。第九条约定被告（反诉原告）给原告（反诉被告）所发的函、通知或公告等文书，以下任何一种情况下均视为送达：……4、被告（反诉原告）采用市场内公告方式的，以被告在沈阳国际纺织服装城内张贴公告日视为送达；……。在合同履行的过程中，原告（反诉被告）实际使用的商铺为C5N-103。被告（反诉原告）于2014年6月14日在纺织城宣传栏处张贴公告，向五楼全体商户发出公告，通知尚未缴纳2014年3月11日至2015年3月10日（即第一年度）物业管理费的商户，于本公告发布之日起30日内到被告（反诉原告）财务处交纳相关费用，逾期不交纳的将根据合同第二条、第六条第二款之规定，被告（反诉原告）将单方解除合同，无条件收回商铺，并清退出场。2015年1月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《函告》，告知原告（反诉被告）于收到本函告7日内到被告（反诉原告）财务处交纳拖欠的物业管理费及电费，正式通知原告（反诉被告）解除合同收回商铺。原告（反诉被告）于2015年1月19日收到该《函告》。原审法院另查明，沈阳国际纺织服装城五层于2012年8月对外营业。在一审审理过程中，被告（反诉原告）撤回��求原告（反诉被告）交纳物业费及违约金的诉讼请求。原审法院认为：原告（反诉原告）、被告（反诉被告）双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，原告（反诉被告）应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但经被告（反诉被告）2014年6月14日公告后，仍未交纳，且该公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解��合同。被告（反诉原告）于2015年1月19日向原告（反诉被告）发出《函告》，行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，原告（反诉被告）于同日收到该《函告》，故双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000073）已经于2015年1月19日解除，本院予以确认。原告（反诉被告）主张继续履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，不予支持。就反诉部分，因双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000073）已经于2015年1月19日解除，反诉原告无需再行主张解除该份合同。关于反诉原告主张撤回要求反诉被告交纳物业费及相关利息的诉讼请求，符合相关法律规定，应于准许。关于反诉被告辩称反诉原告拒绝收取物业费的问题，在2015年1月19日的《函告》中，已经告知反诉被告解除合同并追缴拖欠的物业费，反诉被告是否收取费用，不影响反诉原告行使解除权的性质。关于反诉被告辩称反诉原告未尽到宣传、提供物业服务的管理义务，导致纺织城五层无法正常经营的问题，合同中并未约定反诉原告有协助宣传的义务，且合同中约定反诉被告交纳物业管理费的义务在先，而反诉被告没有提供充分的证据证明纺织城五层无法经营状态系反诉原告原因造成的，故反诉被告以此理由抗辩，不予采纳。关于反诉原告主张反诉被告交纳电费的诉讼请求，因反诉被告对反诉原告主张的电费数额无异议，按照双方合同约定，反诉被告应当交纳电费，故反诉原告的该项诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄福生于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司交纳电费2，191.2元；二、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉原告黄福生承担。反诉案件受理费1，192元，减半收取596元，由反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司承担571元，由反诉被告黄福生承担25元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。宣判后，黄福生不服，向本院提出上诉。理由：一、合同约定租赁的商铺使用面积按实际使用面积计算，而双方在合同中对此并没有约定，且并未另行达成补充协议进行约定。此种情况下按照租赁合同的交易习惯应由被上诉人负责提供上诉人所租赁商铺实际使用面积的测量数据。但由于被上诉人未能先履行合同义务，即提供租赁商铺的实际使用面积，导致上诉人无法按合同约定交纳物业管理费，此责任不应由上诉人承担，故上诉人不构成违约。二、一审判决确认2015年1月19日函告有效，属于认定事实错误。该函告中所陈述的：2013年10月10日发公告通知上诉人履行义务、通知交纳物业费的期限、物业管理费及电费的数额及通知上诉人违反合同第六条第二款第三项等问题均与事实不符，且被上诉人未能证明其所张贴的公告是在纺织城内，也未能证明所张贴公告内容即其所提供的2013年10月10日、2014年6月14日、2015年1月19日三份公告的内容。三、本案中，被上诉人2015年1月19日发函告中所述的上诉人违约行为并不存在，其未能提供任何证据证明上诉人有合同所约定的解��合同的条件存在，故一审判决所认定的解除合同条件成就显然不成立。此外被上诉人发《函告》陈述解除合同的主要理由是上诉人未交纳物业费用，构成违约。一审庭审中被上诉人未能提供证据证明其所主张的商铺面积，但一审法院却对被上诉人提出的撤回要求支付物业管理费主张给与支持。四、被上诉人在自知2015年1月19日发的函告所陈述内容有误，所陈述的违约事实不存在的情况下，向一审法院提出反诉，请求一审法院判令解除双方所签订的商铺租赁合同（NO.51000073）。但一审判决并未针对反诉原告提出的第一项诉讼请求进行判决，而是确认2015年1月19日的函告有效，判决驳回反诉原告解除合同的请求，这与其驳回一审原告继续履行合同的诉讼请求是相互矛盾的。五、一审法院庭审中没有释明本案的争议焦点是什么，且在被上诉人已明确承认本案争议焦点是解除��同条件是否成就的情况下，对被上诉人提出撤回要求上诉人支付物业管理费的请求予以支持，违反了审判程序的相关法律规定，必然影响案件事实的确认，从而导致审判结果错误。六、一审法院在诉讼过程中违反法定程序，上诉人在法庭答辩时，主审法官在上诉人还没有陈述结束时，接了个电话就出去后便结束了法庭答辩。一审法院非法剥夺了上诉人的答辩权利，做出了偏袒被上诉人的判决。请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担一审、二审费用。被上诉人纺织城辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人始终强调被上诉人撤回物业管理费的请求与主张解除的理由相悖，明显混淆了法律的概念。解除是当事人申请解决的，而当事人主张解除的理由是违约，是否主张违约及支付物业管理费，完全是被上诉人的诉讼权利，与案件的审理结果是否判决解除不具有相关联性。二、判决解除与一审法院确认2015年1月19日解除合同关系也不相矛盾。一审庭审中被上诉人已向法院明确，2015年1月19日公告送达时已宣布向上诉人解除合同，因其违约而主张解除合同的日期是2015年1月19日。被上诉人请求法院解除合同是在2019年公告如不成立的情况下再由法院判决诉讼时依法确认，依法解除合同。所以，当事人（被上诉人）要求撤回部分诉讼请求与法院判决解除合同在法律上没有相悖性。三、关于本案的事实问题，本案当事人均提到了商铺的面积问题，我公司在一审时已经向法院提交了每户面积的单据，该份单据计算出来的物业管理费体现了每户面积，每户的面积即是分割时每户商铺的具体面积，并且每户也是根据分割的商铺进行经营、装修等等，其面积是确定的。因公司管理问题，现未收集到具体的送达的充分证据，据此才撤回了相关的诉讼请求。我需要提示的是被上诉人并未放弃该部分的诉讼请求，而是保留相应的诉讼权利。四、关于公告及欠费问题。国际纺织城一审已经向法院提交了多次公告，证明向上诉人主张欠较物业费的问题，但上诉人均不予理睬，并且在一审庭审中明确提出不交物业费。被上诉人的代理人在一审时已向上诉人代理人及上诉人本人陈述了如交纳2015年1月19日之前的物业管理费，你是否愿意交纳，其当庭拒绝交纳。那么，其拒缴物业管理费所陈述的一些理由，只是一种拖延的，而并不是其要真正履行合同的一种表态，其上诉理由完全是无事实和其在一审的陈述。五、关于程序问题。上诉人陈述的程序问题我方认为并不是法律上的一审程序问题，因此对其具体理由只予以简便的答复。本案的争议焦点就是诉讼请求，而且一审时也提示了关于诉讼请求相关主张，因此而举证的相关义务。因此，未总结争议焦点不能作为其二审法院发回的理由。六、法律适用问题。本的适用法律正确，其提出的适用法律完全是基于其对事实的反驳，而并不是针对法院该适用法律是否真正的适合，因此其提出的并不是法律适用问题，而是一种事实认定问题。综上，上诉人所经营的每一个商铺被上诉人已给予其两年的免费使用期限，是在两年之后才与上诉人签订的租赁协议，即收取物业管理费。被上诉人为了更好的促进市场经营发展已经作出了很大的成本投入，但是另被上诉人寒心的是整个的五层业主均不开业、不经营，甚至将商铺转租当成餐铺，这样就造成了五层无法经营。而让每位业主交费的时候，他们都拒绝，这是让我们无法接受的。恳请二审法院依法维持一审判决，维护��上诉人的合法权益。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》、公告及函告照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，上诉人应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但被上诉人2014年6月14日发出催缴公告，且公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同，上诉人在催缴后仍未交纳。被上诉人于2015年1月19日向上诉人发出《函告》，上诉人于同日收到该《函告》，通知上诉人解除合同。被上诉人行使解除权的条件已成就，行使方式亦符合合同约定及法律规定。故原审法院确认双方当事人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》已经于2015年1月19日解除正确。故上诉人主张履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持正确。关于上诉人主张商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，未提供与其他楼层相符的物业服务，不存在不缴纳物业费的问题，��院认为，上诉人实际使用商铺后，负有交纳物业费的义务。若上诉人对商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，其可主动到被上诉人处核实，并交纳相应物业费，但上诉人长期未交纳物业费，且在被上诉人催缴之后仍拒绝交纳，构成违约，故上诉人的主张不能构成其拒绝交纳物业费的合理抗辩理由，本院不予支持。关于上诉人提出涉案商铺不是被上诉人，被上诉人无权对商铺进行处置和租赁的上诉主张，本院认为，一方面，涉案商铺租赁合同系上诉人与被上诉人直接签订的，上诉人应依合同的约定向被上诉人交纳租金、物业费等相关费用；另一方面，无论被上诉人是否系涉案商铺的产权人，均系被上诉人与实际产权人之间的纠纷。且上诉人使用商铺这么长时间，并未有案外人向其主张权利，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人以纺织服装城项目未经消防竣工验收而导致合同无效的上诉主张。经查，纺织服装城已经工程竣工验收合格并正常投入使用，故上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄福生负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一五年十月九日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注微信公众号“”