（2015）鹿民一初字第01641号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-02-16
案件名称
于鹏诉河北金海岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市鹿泉区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于鹏,河北金海岸房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鹿民一初字第01641号原告于鹏。被告河北金海岸房地产开发有限公司。原告于鹏与被告河北金海岸房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐志新独任审判，公开开庭进行了审理，原告于鹏委托代理人高香芹、被告河北金海岸房地产开发有限公司委托代理人栾鸾、王建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月3日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于鹿泉区获鹿镇高庄村的商品房。合同约定被告自房屋交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证，若因被告责任未能按期办理，被告每月支付200元违约金至房产证办理完毕止。被告于2010年12月3日交付房屋后，至今未办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，一直未能达到使用条件。请求法院判决：1、被告协助办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证违约金9000元（自2010年12月3日起至2015年6月11日止），并自2015年6月11日起至办理完毕房屋所有权证之日止每月支付原告违约金200元；3、被告按合同约定为原告安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用；4、本案诉讼费由被告负担。被告河北金海岸房地产开发有限公司辩称，1、原告对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应支持。本案中原告对于逾期办理房产证的违约金也应当受到2年诉讼时效的限制，根据双方签定的合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按户支付违约金每月200元整，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用民法通则第一百三十五条、第一百三十七条关于两年诉讼时效的规定，即本案原告起诉立案之日起倒推2年产生的违约金没有超过诉讼时效，2年之前的违约金请求超过时效，不应支持；2、本案商品房合同中关于每月200元违约金规定过高，2年的违约金每户为4800元。本类案件100个原告（暂计），违约金共计48万元，整体数额过高。根据最高人民法院《关于当前形式下进一步作好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》文件的精神，对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在商品房预售时，原告明知该房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险，本案中，答辩人确因原告等业主因不交物业费、地处偏僻等问题造成资金暂时困难，产生一些问题，但答辩人作为开发商，不应承担全部的风险和责任。请法院根据案件实际情况综合考虑，从公平合理的角度调整违约金数额，依法降低原告主张的违约金；3、答辩人已为原告安装了地暖，不存在违约。待原告交完契税、维修基金等税费及相关办证手续后我方协助办理房产证。经审理查明，2010年12月3日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园的房屋一套，合同约定被告自房屋交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证，若因被告责任未能按期办理，被告每月支付200元违约金至房产证办理完毕止。合同附件约定为地暖。被告自2010年12月3日交付房屋后，至今未办理房屋所有权证，被告为房屋安装了电地暖。另，在本案开庭审理过程中，被告提出高香芹不属于于鹏近亲属，无权代理。庭审中，原告提交以下证据：商品房买卖合同、交纳契税、维修基金收据、产权登记费收据、燃气集资费收据、购买房屋收据各一份。被告质证意见：由于当事人未到庭，对证据不予质证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方均无异议，对双方当事人具有法律约束力。双方约定了被告为原告办理房屋所有权证书的时间、逾期办理的违约金、采暖设施，应当依约履行，逾期应当按照约定支付违约金。被告辩称违约金约定过高、原告主张起诉前两年的违约金已超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。被告认为高香芹不属于于鹏近亲属，无权代理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十五条规定，与当事人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲、近姻亲关系以及其他有抚养、赡养关系的亲属，可以当事人近亲属的名义作为诉讼代理人，本案高香芹系于鹏姨姨，作为于鹏诉讼代理人符合法律规定，被告意见本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告办理房屋所有权证。二、被告河北金海岸房地产开发有限公司支付原告逾期办理房屋所有权证违约金每月200元（自2010年12月3日交付房屋之日起180个工作日后开始计算至办理房屋所有权证之日止）。三、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告安装、完善水暖供热配套设施，确保原告冬季供暖正常使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 齐志新二〇一五年十月九日书记员 刘 命 来源：