（2015）兵一民终字第00179号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-16

案件名称

新疆生产建设兵团第一师监狱管理局与谢春平、苟元东房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第一师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

新疆生产建设兵团第一师中级人民法院民事判决书（2015）兵一民终字第00179号上诉人（原审原告）新疆生产建设兵团第一师监狱管理局，组织机构代码01062875-8，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市南大街20号。法定代表人孟宪虎，该局局长。委托代理人梁平，新疆君协律师事务所律师。委托代理人方星红，新疆君协律师事务所律师。被上诉人（原审被告）谢春平，男，1967年出生。原审第三人苟元东，男，1982年出生。委托代理人谭韬，新疆制衡律师事务所律师。上诉人新疆生产建设兵团第一师监狱管理局（以下简称“第一师监狱局”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2015）阿克苏垦民初字第00055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理本案，依法组成合议庭，于9月29日公开开庭进行了审理。上诉人第一师监狱局的委托代理人方星红，被上诉人谢春平，原审第三人苟元东的委托代理人谭韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其农一师干警培训中心一楼的门面房（位于阿克苏市南大街20号）出租给被告，租期自2009年1月1日起至2017年12月31日止，合同第八条约定，如承租人擅自将房屋转让，出租人可以终止合同并收回房屋。2011年7月6日，被告将其承租的房屋转租给叶某某，一年后被告又将饭店转租给了赵某某。2013年10月1日，被告又将饭店转租给第三人。现争议房屋登记在陈某某名下，登记名称为“阿克苏市龙记斑鱼庄”，转租期间房租均以被告名义交纳，其它费用均由次承租人交纳。2014年8月11日，原告向饭店的管理人鲜某某送达了一份通知，内容为“由于谢春平违约将原告的门面房转租给苟元东，原告已于当年3月30日解除了与谢春平之间的《房屋租赁合同》，要求苟元东限期搬离争议房屋或与原告重新签订房屋租赁合同，逾期原告将提起诉讼”。9月29日，原告又将内容一致的通知送达给为苟元东负责日常经营的店员苟某某。原审认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依照合同内容全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告的办公场所与本案争议房屋在同一幢楼上，从2011年7月6日起被告就开始转租，虽然租金仍由被告交纳，但水电费均由次承租人在原告处交纳，争议房屋经三次更名，原告辩称不知道已转租与客观事实不符。该知道转租的时间应溯及到被告第一次转租行为。原告明知本案争议的房屋已转租，在合理的期限内未提出异议，应视为原告对被告转租行为的默认。现原告以被告未经原告同意为由请求法院确认转租合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；在转租行为被认定为有效的情况下，原告要求第三人返还争议房屋的诉讼请求，无法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告新疆生产建设兵团第一师监狱管理局的诉讼请求。宣判后，上诉人第一师监狱局不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在原审中提交的《房屋租赁合同》复印件无其它证据佐证其真实性，原审对其真实性予以确认是错误的。2009年所签订的合同是续签的合同，续签之前被上诉人即已继续使用，不存在合同签订在后、实际使用在前。2、解除合同的通知书被上诉人已经收到。3、原审根据被上诉人与叶某某的《饭店转让协议书》认定上诉人知道或者应当知道转租的情况下未提出异议，是主观臆断；原审根据证人关于“收取水、电费”的证言认定上诉人对转租的事实知道或者应当知道，该推论不能成立；原审以上诉人办公场所与租赁房屋在同一幢楼，应当知道房屋多次转租和更名，该事实推定错误。请求撤销原审判决，依法改判支持诉讼请求。被上诉人谢春平答辩称，不认可上诉人的上诉理由。请求维持原审判决。原审第三人述称，将在本案诉讼终结后主张自己的权利，本案中无法发表意见。二审中，上诉人提交以下新的证据材料：国内标准快递投递局存联复印件，上有被上诉人本人签名，加盖有阿克苏地区邮政局速递分局查询业务专用章，用于证明解除合同的通知确已送达被上诉人。被上诉人提交以下新的证据材料：《房屋租赁合同》原件，用于证明合同期限截止年份为2017年而非2016年。原审第三人未提交新的证据材料。对于上诉人提交的证据材料，被上诉人对真实性无异议，对关联性不认可。原审第三人认为与其无关。对于被上诉人提交的证据材料，上诉人不认可。原审第三人无异议。经质证，本院认证如下：对于上诉人提交的证据材料，与上诉人原审提交的寄件人存联编码、内容及字迹一致，内件品名为《解除合同的通知》，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院作为定案证据采纳。对于被上诉人提交的证据材料，其填写内容无涂改，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院作为定案证据采纳。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实基本一致。另查明，2014年4月3日，上诉人通过国内标准快递向被上诉人邮寄送达了《解除合同的通知》，被上诉人于4月5日签收。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人对于房屋转租事实是否知道或者应当知道，且在法律规定的期限内未提出异议；2、上诉人解除合同的行为是否发生法律效力。一、上诉人对于房屋转租事实是否知道或者应当知道，且在法律规定的期限内未提出异议的问题？《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合同约定，承租人有擅自将房屋转让等情形，出租人可以终止合同并收回房屋。因此，被上诉人擅自转租是根本违约的行为。被上诉人明知没有擅自转租的权利，也明知依靠对方事后默许的方式存在极大的不确定因素和风险，却仍然实施违约行为。对于违反该约定产生的法律后果，被上诉人是明知的。原审认为，“原告的办公场所与争议房屋在同一幢楼上，……水电费均由次承租人交纳，争议房屋经三次更名，原告不知道已转租与客观事实不符”，该推定不能排除其它可能性因素，因而不能成立。相反，支付租金义务作为承租人的主要义务，一直由被上诉人亲自交纳。至于水、电、暖费用，是因消费水、电、暖而产生，因此支付水、电、暖费用不是履行租赁合同义务的行为。其他人支付水电费用，可以是受被上诉人的委托而交纳，亦可以是代为清偿，不能据此推定为上诉人知道或者应当知道房屋转租，更不能推定为对于转租行为的默许。转租同意权既然是出租人的权利，只要在法律规定的限度内，出租人有权决定是否行使以及何时行使。被上诉人承认自己多次转租租赁物，即多次违约。合同法律关系中，不因为守约方对违约方的一次违约行为未主张违约责任，就丧失对以后发生的新的违约行为主张违约责任的权利。因此，即使上诉人对被上诉人之前的转租行为知道或者应当知道并予以默许，不代表上诉人对于被上诉人此次转租及以后可能发生的转租无权再提出异议。被上诉人关于转租未影响上诉人合同目的实现的辩解理由，不能成为其违约的理由，本院不予采纳。二、上诉人解除合同的行为是否发生法律效力？合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2013年10月1日，被上诉人将房屋转租给原审第三人，上诉人于2014年4月3日将解除合同的主张通知被上诉人，被上诉人并未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此上诉人解除合同的行为已经产生法律效力，与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》被通知解除后，即丧失对租赁物的合法占有，应当向上诉人返还，但被上诉人拒不返还。且租赁物已经被原审第三人基于转租合同而直接占有，经上诉人两次书面通知，原审第三人也拒不返还。故，本院判决由原审第三人直接返还。关于转租合同的效力。合同法第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反之，无处分权的人处分他人财产，权利人拒绝追认的，该合同即告无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”反之，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内提出异议，其以承租人未经同意为由认定转租合同无效的，人民法院应予支持。被上诉人无权转租租赁物，上诉人向被上诉人发出解除合同的通知，表明其拒绝追认该转租行为，因此转租合同应认定无效。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2015）阿克苏垦民初字第00055号民事判决；二、确认被上诉人谢春平与原审第三人苟元东之间的房屋转租合同无效；三、原审第三人苟元东于本判决生效之日起十日内直接向上诉人新疆生产建设兵团第一师监狱管理局返还位于阿克苏市南大街20号农一师干警培训中心一楼的门面房。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，每日支付迟延履行金500元。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人谢春平负担。本判决为终审判决。审　判　长　　康常荣代理审判员　　王　绯代理审判员　　张　婕二〇一五年十月九日书　记　员　　陈敬伦关注微信公众号“”