（2015）菏民三重初字第3号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-06-06
案件名称
菏泽市奇林房地产开发有限公司与中国农业发展银行菏泽市分行合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
菏泽市奇林房地产开发有限公司,中国农业发展银行菏泽市分行
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民三重初字第3号原告：菏泽市奇林房地产开发有限公司。法定代表人：张宝琴，该公司执行董事。委托代理人：林琳，山东诚功（济南）律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，山东诚功（济南）律师事务所律师。被告：中国农业发展银行菏泽市分行。法定代表人：单民生，该行行长。委托代理人：倪新胜，该行职工。委托代理人：李玉飞，北京大成（济南）律师事务所律师。原告菏泽市奇林房地产开发有限公司（以下简称奇林公司）因与被告中国农业发展银行菏泽市分行（以下简称菏泽农发行）合同纠纷一案，于2014年2月26日向本院起诉。本院于2014年7月25日作出（2014）菏民三初字第19号民事判决。原告奇林公司不服，提出上诉。山东省高级人民法院于2015年3月31日作出（2014）鲁民一终字第447号民事裁定，撤销本院（2014）菏民三初字第19号民事判决，发回本院重审。本院于2015年5月14日立案，依法另行组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告奇林公司的法定代表人张宝琴及其委托代理人林琳、ＸＸ，被告菏泽农发行的委托代理人倪新胜、李玉飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇林公司诉称：2006年11月23日，菏泽市土地储备委员会召开会议并形成会议纪要，认为案涉土地为协议收回的菏泽农发行办公用地，为解决菏泽农发行办公场地问题，凡竞得该宗土地者需给菏泽农发行提供3000平方米办公场所，价格、位置由菏泽农发行与竞买者协商。2006年11月24日，案涉土地使用权挂牌出让方案显示内容同上述会议纪要。2006年12月15日，奇林公司向国土局提交竞买申请书。2006年12月16日，国土局出具挂牌竞买资格确认书，确认原告具备竞买资格。2006年12月27日，原、被告签订《协议书》，对合资、合作开发房产事项进行约定。被告并未按照约定向原告提供案涉土地用于置换办公用房，却收取了菏泽市政府对涉案土地的征地补偿款，在其得到上述补偿款后被告所称的前期投入470万元已经不复存在，故被告应向原告支付前期投入的470万元及因为其延迟履行所应当支付的利息（自2006年12月27日起至履行之日止）。双方协议书约定原告按照原来的设计层高和位置交付被告3000平方米办公用房，在实际履行过程中，该办公用房所在的整个楼层已经增加层高，并改变了用途，故被告应赔偿原告增加办公用房层高的经济损失1400万元。被告明知涉案的整个楼层增加层高，并改变了用途，主动要求原告为其另行购买办公用房，原告购买了位于菏泽市中华东路98号的2号楼（3740平方米），但因被告原因一直未能按照约定交付被告使用，致使该房闲置三年，被告应赔偿该三年的租金损失300万元。特此请求被告支付原告470万元及利息（自2006年12月27日起至2014年2月26日止按同期银行贷款利率计算利息为人民币206万元）、赔偿原告因增加层高造成的经济损失1400万元、租金损失300万元。被告菏泽农发行答辩称：一、双方签的《协议书》已经确认了被告的前期投入为470万元，并据此置换办公用房，合同并未约定被告应向原告支付470万元，利息更无从谈起，原告该项请求没有事实根据和法律依据。二、双方在协议书中没有对办公用房的层高进行约定，只要办公用房的层高符合国家相关建筑标准即可。协议中没有约定被告应当承担增加层高的经济损失，而是约定“被告无需再投入资金”。所以原告主张因增加层高的损失由被告承担无事实根据和法律依据。三、被告没有委托原告为被告购买位于菏泽市中华东路98号的2号楼房，双方签订的协议书中也未涉及，原告要求被告支付因该房闲置的租金300万元没有依据。综上，原告没有向法庭提交任何能够支持其诉讼请求的证据，其主张与事实和法律相悖，依法应予驳回。原告奇林公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、《协议书》一份，拟证明根据本协议第四条约定，原告只应承担土地增值出让金，事实上原告通过挂牌方式足额交纳了全部出让金，被告应根据协议约定向原告承担470万元合同义务。证据2、（2012）鲁民一终字第157号民事判决书，该判决中表述“由此可见，双方均对涉案《协议书》进行了部分履行，对于《协议书》约定的其他事项双方亦应全面履行。”拟证明该判决对菏泽农发行没有全部履行协议的事实作出认定，因此菏泽农发行应向奇林公司支付取得3000平方米的办公用房相应对价。证据3、被告向原告发出的函告（复印件）、电子邮件页面截图打印件（附件内容为合作建房意向书）各一份，拟证明2008年1月4日菏泽农发行向奇林公司出具了合作建房意向协议，原、被告于2008年1月仍就3000平方米办公用房进行协商，仍未达成一致意见。证据4、奇林银东家广场项目说明书一份，证明目前涉案房屋建设用途为商业。证据5、估价结果报告书两份，拟证明由奇林公司单方委托菏泽国信房地产评估有限公司于2013年12月4日作出，根据该评估报告、涉案土地建设项目基本情况和一至四层层高以及楼层的实际用途为商业，而非办公用房，原告主张的1400万元是商业减掉办公用房的差价15799997元，原告主张1400万元，仅主张了其中一部分，该经济损失应由被告向原告支付。证据6、菏房权证市字第××号房产证书，拟证明该房产是2008年奇林公司应菏泽农发行的要求在菏泽市中华东路98号为被告另行购买的办公房，原、被告双方曾就该办公用房达成一致意见，只是因为被告的上级主管机构省农发行不同意导致该协议没有履行。证据7、奇林公司与北京飞鸿博华工程设备租赁有限公司于2011年10月18日签订的租赁合同，拟证明因为被告的原因导致该房屋闲置三年，被告需赔偿原告的租金损失。证据8、奇林公司法定代表人张宝琴与菏泽农发行原行长李大成的通话录音一份，拟证明菏泽农发行曾同意奇林公司另行为其购买3000平方米的办公用房，在农发行同意的情况下奇林公司购置了3000平方米的办公楼，后又说省农发行不同意，导致办公楼闲置三年。被告菏泽农发行对原告提供的证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对原告的证明目的有异议，协议书当中约定土地增值出让金由原告承担，并且约定被告不需投入资金，原告理解为只承担土地增值出让金是错误的，协议书中没有约定被告应付470万元的履行义务，协议书约定双方确认被告在该土地上的前期投入为470万元。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该判决书确认协议书有效，并没有体现出对被告是否完全履行涉案协议书作出认定。对证据3中的函告是复印件，对复印件不予质证；关于电子邮件，被告没有查到相关工作人员曾经使用过发出函告的邮箱，也没有查到相关工作人员通过电子邮箱向原告发送过《合作建房意向协议书》，且该意向协议书没有双方当事人签字盖章，其内容对被告没有任何约束力。对证据4的真实性有异议，系原告单方出具，与被告无关。对证据5的真实性有异议，该评估报告书与被告及原被告之间的合同纠纷无关联性。双方协议没有约定增加的层高费用应由被告承担，协议书明确约定被告无需再投入资金，该报告系原告单方委托，被告不予认可，且该评估报告没有评估机构和评估师的资质证书，不符合证据的形式要件。对证据6的真实性、合法性无法确认，该证据显示房屋所有权人为菏泽市房地产开发有限公司而非原告，与本案无关。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同系张宝琴与他人签订，与本案无关。该合同中约定张保琴保证对出租房屋享有所有权，与证据6中记载的房屋所有权人相矛盾。对证据8中所体现的张宝琴与李大成通话的事实无异议，李大成并没有同意原告为被告购买办公楼房，当时农发行的领导班子也没有同意，双方没有形成一致意见，没有签订协议，不能证明被告要求原告另行购买办公用房。被告菏泽农发行为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、2006年12月27日菏泽农发行与奇林公司签订的《协议书》一份，拟证明该协议属原、被告签订的合作开发房地产协议，双方真实意思表示并协商一致，属有效合同。证据二、2006年11月22日菏泽农发行与菏泽市国土资源局签订的《收回国有土地使用权协议书》一份，拟证明奇林公司向菏泽农发行提供3000平方米办公房产是竞得该宗地的条件。证据三、2006年11月25日菏泽市国土资源局发布的菏国土资告字（2006）11号《国有土地使用权挂牌出让公告》，拟证明涉诉宗地买受人向农发行提供3000平方米办公场所是竞买者竞买的条件。证据四、2007年4月2日菏泽市土地储备中心关于2006-33号宗地情况说明，拟证明竞买者以提供给菏泽农发行3000平方米办公场所为条件竞得涉案宗地的行为经菏泽市土地储备中心确认。证据五、2007年11月7日奇林公司致菏泽农发行的工作联系函（工程建设进度计划表），拟证明奇林公司在此期间履行协议书的相关约定。证据六、2009年4月29日菏泽农发行和奇林公司共同向菏泽市规划局出具的报告，内容摘要：“奇林银东家广场南侧原农发行5米宽道路作为消防汽车通道，双方共同使用”。拟证明被告积极配合原告完成相关审批手续。证据七、奇林公司银东家广场方案设计及商业房产平面图（将银行营业场所安排到东头的那份），拟证明奇林公司为被告安排营业办公场所的具体位置。证据八、奇林公司销售房产宣传图，拟证明奇林公司宣传图中显示为菏泽农发行安排的办公场所位于商业办公楼的东头。证据九、挂牌竞买资格确认书、竞买申请书、挂牌出让方案、双方协议书、菏泽市土地储备委员会会议纪要各一份，拟证明奇林公司将合作协议作为申请土地摘牌的必备资料提交给土地储备中心，菏泽市土地储备委员会、菏泽市国土资源局以提供给被告3000平方米办公场所作为收回土地和挂牌出让的必要条件。证据十、2012年4月23日孙恒春调查笔录，拟证明原、被告签订的协议是参与竞拍的条件。证据十一、2012年5月3日菏泽市国土资源局局长李玉明调查笔录，拟证明没有原、被告签的协议原告不能就案涉土地摘牌。原告奇林公司对被告上述证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议。该协议不具有可操作性，协议第二条规定的非常模糊，没有具体的位置，协议第四条约定双方共同竞拍，根本不可能发生，农发行没有资格与奇林公司共同竞拍，土地使用权也根本不存在分割的可能性，该协议实际是奇林公司参加竞拍涉案土地，与农发行草签的协议，菏泽市国土资源局的相关公告等可以充分体现最后竞得者与农发行就3000平方米的办公用房的价格和位置另行协商。对证据二的真实性无异议，该证据显示农发行想取得3000平方米办公用房，其具体位置和价格应与竞得者协商，并且该证据显示涉案土地补偿费用补偿给农发行，农发行已取得案涉土地的全部补偿款。对证据三无异议。对证据四的真实性、合法性无异议，该证据证明该宗土地不符合划拨用地补办出让手续，只能公开出让，进行市场化运作，因此奇林公司并不是取得农发行的土地。对证据五的真实性有异议，该证据没有奇林公司盖章。对证据六的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，被告主张没有该报告就不能取得规划是不对的。对证据七、八的真实性有异议，这只是广告宣传效果图，是原告委托的销售公司为宣传做的效果图，在规划局备案的图纸上给农发行提供的办公用房在楼房西侧，由于双方未就被告办公用房的位置和价格达成一致意见，被告表示不再购买，原告因此变更了设计。对证据九的真实性、合法性无异议，认为挂牌竞买资格确认书中“相关文件”不包括双方签订的协议书；竞买申请书是原告单方向相关部门提交，与被告无关；挂牌出让方案第四条价格和位置由竞得者与农发行商定；会议纪要第一条的内容看涉案土地是被菏泽市政府协议收回，奇林公司只是需要向被告提供3000平方米办公用房，涉案土地并非属于菏泽农发行，农发行要想取得办公用房需与原告对价格和位置重新签订协议。对证据十、十一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，对李玉明称协议是摘牌的必要条件有异议。根据原、被告的举证、质证及陈述，本院经审理认定如下事实：1997年，经菏泽市人民政府批复，被告菏泽农发行取得19789.72平方米土地（含中华路占用2428.34平方米），共支付土地征用、土地补偿、税收及其他相关费用796万元，其中包含涉案土地10264.54平方米（含中华路占用2283.44平方米）。2004年，经山东省农发行批准，确定涉案土地以前期投资470万元入帐。按照菏泽市城市规划，菏泽市人民政府确定依法收回被告菏泽农发行使用的划拨土地。2006年11月22日，被告菏泽农发行与菏泽市国土资源局签订《收回国有土地使用权协议书》。该协议书约定菏泽市国土资源局收回被告菏泽农发行国有土地使用权一宗，收回宗地面积7981.1平方米，同时约定竞得者需提供被告菏泽农发行3000平方米的营业办公场所，具体价格、位置等由被告菏泽农发行与竞得者协商。2006年11月25日，菏泽市国土资源局发布《国有土地使用权挂牌出让公告》，涉案土地编号为2006－33，价格66万元／亩，同时注明2006－33号宗地竞得者须提供给菏泽农发行3000平方米的办公场所，价格和位置由竞得者和菏泽农发行协商。2006年12月12日，菏泽市人民政府作出菏政复（2006）163号《关于同意收回并挂牌出让2006－33号宗地国有土地使用权的批复》。2006年12月15日，原告奇林公司向菏泽市土地储备中心交纳600万元的竞买保证金。2006年12月16日，菏泽市国土资源局向原告奇林公司出具挂牌竞买资格确认书。2006年12月27日，奇林公司与菏泽农发行签订《协议书》一份，协议约定：甲（菏泽农发行）、乙（奇林公司）双方就甲方把现有办公土地经合法方式提供给乙方开发房地产项目，从而置换营业、办公用房一事，经友好协商，本着合法互利的原则，共同达成以下协议：一、甲方提供本单位在菏泽市中华路266号的划拨办公土地一块（东西长108米，南北长约80米，甲方已在办理划拨土地时前期投入470万元人民币），做为置换资本（无论政府返还和拆迁补偿数额多少，均以甲方前期投入金额做为置换资本）。二、乙方根据甲方办公要求，将甲方土地资本置换成甲方3000平方米的办公用房（甲方不需再投入资金）。其中一楼营业厅400平方米（包括20平方米金库），二至四楼办公用房2600平方米。三、一楼营业厅要根据甲方要求做房顶和地面装饰，金库按公安部门标准建造，二至四楼办公用房具备办公条件即可。四、该综合用地在政府部门挂牌，双方共同竞拍，向政府国土资源部门应交纳的土地增值出让金由乙方承担，土地使用权归甲乙双方共有。待乙方投资超过500万时（乙方上缴的土地出让金不包括在内），甲方应在留足所对应房产所占土地面积的前提下，将土地使用权进行分割。五、甲方要积极协助乙方办理项目申报、审批、规划、设计、建设、施工等各种手续。……为保证开工日期，响应市政府号召，乙方需向甲方提供2000万元现金或优良资产的资金保证。如在2007年6月份尚未实质开工，甲方有权终止协议，并选择新的开发伙伴，只返还乙方土地摘牌时投入资金的60％（另外40％作为对甲方的经济补偿）。六、工程完工后，甲方有权参与监督验收工程，乙方需质量完好，并及时为甲方办理相应过户手续……八、本协议一式六份，双方各执两份，国土资源部门两份，双方签字后生效。后被告奇林公司将该《协议书》交菏泽市国土资源局备案。2006年12月29日，菏泽市土管局出具菏土挂交字（2006）031号挂牌出让成交确认书，同日，奇林公司与菏泽市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》。奇林公司共交纳土地出让金7901289元。2007年6月12日，奇林公司办理了国有土地使用证。11月7日，奇林公司就《关于工地现场设立工程筹建处和提供项目建设总进度计划的有关事宜》致菏泽农发行工作联系函并附《工程开发建设总进度计划表》。在工作联系函中，奇林公司首先感谢菏泽农发行在项目前期工作中给予大力支持，并表明奇林公司为确保菏泽农发行办公楼工程按期交付使用，早日改善办公环境，开展了一系列工作，拟计划在工地现场建立筹建处，以解决工程技术人员的办公需要。《工程开发建设总进度计划表》显示“2007年11月10日至11月25日为筹建处建设时间；2009年4月30日至5月30日为工程交付使用时间。”2008年1月29日，奇林公司办理建设用地规划许可证；2009年4月29日，菏泽农发行、奇林公司向菏泽市规划局出具报告，表示奇林公司利用与菏泽农发行相邻原有5米道路作为消防汽车通道。2009年6月5日，奇林公司取得建设工程规划许可；2010年8月24日，奇林公司取得建筑工程施工许可证。菏泽农发行提供奇林公司的施工图纸及宣传画页均显示涉案工程预留了菏泽农发行的办公用房。2011年6月24日，奇林公司办理了商品房预售许可证，开始向外出售房产。原、被告就3000平方米办公用房交付问题发生争执，菏泽农发行于2012年1月5日向本院提起诉讼，要求奇林公司履行协议、交付3000平方米办公用房。本院经审理于2012年5月25日作出（2012）菏民三初字第1号民事判决，判决奇林公司继续履行双方签订的《协议书》并向菏泽农发行交付3000平方米办公用房。奇林公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院作出（2012）鲁民一终字第157号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告所提交房产证显示菏房权证市直字第××号房产所有权人为菏泽市房地产开发有限公司，原告称该房产系其应被告要求另行为被告购买的办公用房。张宝琴（原告的法定代表人）与他人签订租赁合同，将上述房产出租，租赁合同未加盖原告公章。被告否认曾委托原告另行购买办公用房。本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”涉案《协议书》中约定被告菏泽农发行以该土地前期投入470万元作为置换资本，换取原告奇林公司3000平方米的办公用房，没有约定双方共享利润、共担风险，该《协议书》不符合合作开发房地产合同的实质要件。虽然原告奇林公司以合资、合作开发房地产提起诉讼，但根据本院查明的原告奇林公司与被告菏泽农发行实际存在的基础法律关系的性质，本案应为合同纠纷。本案争议的焦点为：原告要求被告支付470万元及利息，赔偿因增加层高后的经济损失1400万元以及租金损失300万元有无事实根据和法律依据，是否应予以支持。关于原告要求被告支付470万元及利息的问题。山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第157号民事判决确认原、被告于2006年12月27日签订的协议书为有效协议。该协议约定，被告菏泽农发行在涉案土地上前期投入470万元，以前期投入作为置换资本，置换原告奇林公司3000平方米办公用房，并且菏泽农发行不需再投入资金，由奇林公司交纳土地增值出让金。协议中并没有菏泽农发行向奇林公司支付470万元的约定。故原告要求被告支付470万元及利息没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因增加层高后的经济损失1400万元的问题。双方签订的协议中约定，“奇林公司将菏泽农发行的土地资本置换成3000平方米的办公用房，其中一楼营业厅400平方米（包括20平方米金库），二至四楼办公用房2600平方米。一楼营业厅要根据菏泽农发行的要求做房顶和地面装饰，金库按公安部门标准建造，二至四楼办公用房具备办公条件即可。”该协议对3000平方米办公用房的具体位置约定不明确，奇林公司至今也未履行判决确定的向菏泽农发行交付3000平方米办公用房的义务，虽然奇林公司主张涉案楼房增加了层高，但案涉3000平方米办公用房所在位置和内部构造尚不能确定，因此增加层高部分的工程造价也就无法认定。双方在协议中未约定增加层高后如何处理，原告也不能证明由于被告的原因而增加层高，故原告要求被告赔偿因增加层高后的经济损失1400万元，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿租金损失300万元的问题。原告主张应被告要求为被告另行购买房产且闲置三年，所以要求被告赔偿房产闲置的租赁费300万元。被告否认曾要求原告为其另行购买办公用房的事实。原告虽提供其法定代表人张宝琴与菏泽农发行原行长李大成的通话录音一份，但录音中并不显示菏泽农发行同意奇林公司为其另行购买办公楼房的内容。原告未能提供证据证明被告要求其为被告另行购买办公用房。故原告要求被告支付该房产租赁费300万元的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告菏泽市奇林房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费160600元，由原告菏泽市奇林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 张福合代理审判员 岳晓艳代理审判员 王瑞豪二〇一五年十月九日书 记 员 张艳艳 来源：