（2015）嘉民三（民）初字第300号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-02-22
案件名称
孙某某、孙某某与金某某、孟某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙某某,金某某,孟某某,徐某,丁某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第300号原告孙某某，男，1960年1月24日生，汉族，住上海市嘉定区。原告孙某某，女，1966年2月2日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。两原告共同委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告金某某，男，1948年3月8日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人孟祥金，上海市国和律师事务所律师。被告孟某某，男，1944年6月11日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。委托代理人武圣合，上海知谦律师事务所律师。第三人徐某，男，1989年5月10日生，汉族，住上海市。第三人丁某某，男，1970年3月25日生，汉族，住山东省淄博市。原告孙某某、孙某某与被告金某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告的申请，依法追加孟某某为被告、徐某、丁某某为本案第三人参与诉讼。本案适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告孙某某、孙某某及两原告共同委托代理人李东方、被告金某某委托代理人孟祥金、被告孟某某委托代理人武圣合到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员陈玉明组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，原告孙某某、孙某某及两原告共同委托代理人李东方、被告金某某委托代理人孟祥金、被告孟某某及其委托代理人武圣合到庭参加诉讼。第三人徐某、丁某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加两次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻，位于嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋原系两原告共同共有。原告于2014年6月25日向第三人徐某借款20万元，并将系争房屋抵押给徐某，办理了抵押登记。第三人徐某与丁某某以办理银行贷款还债为由诱骗两原告与丁某某办理了公证委托，丁某某在未经原告同意的情况下将系争房屋出售给被告金某某，并将房屋过户至金某某名下。在办理相关手续后，原告继续居住在系争房屋中。2015年1月22日，突然有人到系争房屋处闹事，称系争房屋已登记至被告孟某某名下，要求原告搬出。原告报警后经了解，发现系争房屋已从金某某名下过户至孟某某名下。原告并无出售房屋的意思表示，也没有收到任何房款，且被告孟某某在买房时从未到系争房屋看房，并非善意第三人。故原告起诉要求：1、确认原告与被告金某某就位于嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告金某某与孟某某就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、判令被告金某某、孟某某协助原告将系争房屋恢复登记至原告名下。被告金某某辩称，不同意原告的全部诉请。两份买卖合同均依法有效，要求驳回原告诉请。金某某购买系争房屋是善意，金某某与丁某某之前素不相识，而是通过房产中介认识的。丁某某有公证书，金某某有理由相信丁某某是原告的代理人。金某某购买的房屋价格符合市场价，且支付了全部的120万元购房款，是支付给原告的代理人丁某某。本案系争房屋已经交易中心过户至金某某名下，金某某理应取得系争房屋的产权。金某某与孟某某的合同有效的理由：房屋已经交易中心过户至孟某某名下，孟某某已经按照合同约定支付了购房款。被告孟某某辩称，不同意原告的诉请，请求法院驳回。房产作为不动产以登记作为所有权标志。孟某某在购买系争房屋时，当时房产登记在金某某名下，且当时房产没有任何瑕疵，即金某某有权出售房屋。金某某与孟某某也签订了上海市标准的买卖合同，约定的价格也是市场价，相应价款孟某某已经全额支付，交易已经履行完毕、过户手续已经办理、相应税费已经缴纳。综上，请求驳回原告诉请。第三人徐某、丁某某均未答辩。经审理查明，系争的嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋于2014年1月13日核准登记至原告孙某某、孙某某名下。2014年11月5日，两原告向第三人丁某某出具公证委托书一份，委托事项为出售登记在两原告名下的位于上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室的房地产，委托期限为2014年11月5日至2015年5月4日，委托权限包含代为签订定金协议、房地产买卖合同，代为办理房地产转移登记、签署交易中心相关文件，代为办理注销房地产抵押登记，代为收取房价款（委托人、受托人账户均可）、开具收款凭证等。2014年11月18日，丁某某代两原告与被告金某某在上海万利房地产顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》各一份，约定：原告（甲方）将系争的建筑面积为65.85平方米的房屋以120万元的价格转让给被告（乙方）金某某，甲方于2015年1月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方在2014年11月26日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过三十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过三十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三付款协议约定：乙方应在签订合同当日支付定金20万元，签订买卖合同7日内，乙方应支付房款50万元，与定金共同构成首付款70万元；在双方交易过户前，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并从抵押权人处取得他项权证、注销抵押申请书；抵押登记注销后1个工作日内，双方至嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续，乙方应支付甲方房款50万元；交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后10日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后交房；付款协议与正文条款约定不一致，双方同意按照付款协议约定履行。合同补充条款对维修基金、煤气初装费、有线电视申请费、房屋内附属设施及室内装饰、户口、税费等问题进行了约定。2014年11月18日，丁某某出具定金收据，写明收到被告金某某支付的现金20万元。2014年11月19日，金某某转账至丁某某账户50万元，丁某某出具50万元的房款收据。2014年12月2日，金某某银行取现25万元，丁某某直接在银行取款凭证上签署现金已收，并出具25万元的房款收据。2014年12月4日，金某某转租丁某某账户25万元，丁某某出具25万元的房款收据。2014年12月4日，丁某某代原告与金某某共同向嘉定区房地产交易中心办理房地产过户申请，系争房屋于2014年12月9日核准登记至金某某名下。2014年12月20日，被告金某某与孟某某未通过经济机构居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：金某某将系争房屋以122万元的价格转让给孟某某；双方于2015年2月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同对于房屋交付的时间、付款方式、违约条款等均未进行约定。孟某某于2014年12月21日向金某某转账100万元，于2015年1月15日向金某某转账30万元。2015年1月7日，金某某与孟某某办理了过户申请，系争房屋于2015年1月15日核准登记至孟某某名下。2015年1月22日，孟某某至系争房屋要求原告搬离，与原告发生纠纷，因房屋已过户至孟某某名下，经民警协调，原告搬至孟某某替其租赁的房屋居住。原告认为其并无出售房屋的意思表示，孟某某也并非善意第三人，遂涉讼。另查，两原告于2014年6月25日与第三人徐某签订《抵押借款协议书》一份，约定：原告向徐某借款20万元，期限自2014年6月25日至2014年9月24日，以系争房屋作为抵押担保。同日，系争房屋设立了20万元的抵押权，抵押权人为徐某。2014年12月4日徐某以抵押所担保的债务已经履行为由，申请注销抵押登记，该抵押登记于2014年12月8日注销。审理中，原告称其仅向徐某支付过部分利息，并未向徐某归还过借款本金，徐某也未向其催讨。再查，2015年1月22日之前，房屋一直由原告居住使用。目前房屋由被告孟某某实际控制。两被告均称系通过做生意结识；被告孟某某系通过金某某群发的信息得知系争房屋要出售；双方因是朋友，对于付款、交房等均为口头约定；金某某在签订买卖合同时告知过孟某某房屋钥匙尚未拿到；孟某某支付给金某某的130万元包含了税费，双方约定的122万元房价是到手价。金某某称其买房是为了投资，买房时因丁某某告知其房屋由他人居住且承诺按期交房，故未至系争房屋内查看房屋状况；因付清房款办完过户后联系不到丁某某，担心后续问题，故急于将房屋出售。孟某某称其买房为了自住，称其虽未至系争房屋内查看，但看过邻居的房屋，且房价合适，故买下了房屋。以上事实，有两份《上海市房地产买卖合同》、付款凭证及收据、房地产登记簿、房地产登记申请、公证委托书、抵押借款协议、注销登记申请、案件接报回执以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告与丁某某办理的公证委托明确委托事项为出售系争房产，委托权限包含代为签订定金协议、房地产买卖合同，代为办理房地产转移登记、签署交易中心相关文件，代为办理注销房地产抵押登记，代为收取房价款（委托人、受托人账户均可）、开具收款凭证等。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。丁某某以原告的名义与被告签订房屋买卖合同，收取房款，办理房产过户，并未超越代理权限。被告已按照合同约定向受托人丁某某支付了房款，系争房屋已过户至被告名下，现原告提交的证据不足以证明丁某某与金某某之间存在恶意串通，且原告对于其未向徐某清偿债务，徐某为何会注销抵押且不向其催讨借款无法做出合理解释，故本院认为原告以其并无出售房屋的意思表示，且未收到房款为由要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于丁某某是否向原告交付了房款，不属于本案的审理范围，原告可另行主张。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告提交的证据不足以证明两被告之间签订的房屋买卖合同存在恶意串通损害其利益的情况，故本院对于其要求确认两被告之间签订的房地产买卖合同无效的诉讼请求不予支持。审理中，第三人徐某、丁某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告孙某某、孙某某的诉讼请求。本案受理费15600元，财产保全费5000元，合计诉讼费20600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 庄羽凤代理审判员 刘燕枫人民陪审员 陈玉明二〇一五年十月九日书 记 员 居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条?无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 来源：百度搜索“”