（2015）丰民初字第14944号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2016-04-22

案件名称

北京美加兴业物业管理有限公司与百盈通投资顾问（北京）有限公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京美加兴业物业管理有限公司,百盈通投资顾问（北京）有限公司,北京茂屋房地产开发有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第14944号原告北京美加兴业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东木樨园17号楼502号。法定代表人宋新梅，总经理。委托代理人尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。被告百盈通投资顾问（北京）有限公司，住所地北京市丰台区分中寺南三环东路2-3号。法定代表人ＸＸＸ，总经理。委托代理人姚锐，男，1978年11月13日出生。委托代理人王媛，北京市华博金隆律师事务所律师。被告北京茂屋房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号恬心家园9号楼205号。法定代表人丁伟，董事长。委托代理人徐波，男，1980年2月20日出生。原告北京美加兴业物业管理有限公司（以下简称美加兴业物业公司）与被告百盈通投资顾问（北京）有限公司（以下简称百盈通公司）、被告北京茂屋房地产开发有限责任公司（以下简称茂屋公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董会独任审判，公开开庭进行了审理。原告美加兴业物业公司委托代理人尤宝柱，被告百盈通公司法定代表人ＸＸＸ、委托代理人王媛，被告茂屋公司委托代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美加兴业业公司诉称：2008年10月15日，本案第一被告百盈通公司与第二被告茂屋公司签订《物业租赁合同》，合同约定茂屋公司将丰台区木樨园××家园××层部分商业面积3782.82平米出租给百盈通公司，租赁期限为10年。合同约定起始租金为1.8元／天建筑平米，此租金不包含物业管理费，不含各项能源费用。装修免租期为4个月，自2008年11月1日起至2009年2月28日止，免租期内被告无需支付租金，但需要交纳因装修而实际产生的水费、电费等相关费用，及因被告适用而产生的相关费用（包括但不限于物业费、及因装修产生的费用），合同第六条约定物业管理费用的相关事宜由被告同茂屋公司委托的物业管理公司进行协商，任何协商结果不影响本合同的政策运行。茂屋公司在2008年11月1日将该场地交付于被告。2010年4月29日，茂屋公司与百盈通公司签署《﹤物业租赁合同﹥之补充协议》，第六条约定茂屋公司保证与相关单位协调乙方的物业服务和供暖事宜，相关费用应尽可能与当地同类物业的收费标准持平，并促成乙方与相关单位直接签订协议。2010年12月1日，原告接受茂屋公司的委托为宣祥家园提供物业服务，商业物业收费标准为4.5元每月每建筑平方米，该收费标准与之前的物业服务公司收费标准持平，服务期限为五年。原告自2011年1月1日提供物业服务以来，茂屋公司多次与百盈通公司就物业管理费进行沟通未果。请求判令：1、被告一支付2011年1月1日至2015年12月31日物业管理费1021361.40元及滞纳金450480元；2、第二被告与第一被告承担连带支付责任；3、诉讼费用由被告一负担。被告百盈通公司辩称：一、原告诉称物业管理费的相关事宜由被告与茂屋公司委托的物业管理公司进行协商，但我公司与美加兴业物业公司一直就物业管理费用的收费标准没有协商出结果，不认可原告的收费标准。二、我公司与茂屋公司签订的租赁合同的补充协议规定，茂屋公司保证与相关单位协调我方的物业服务和供暖事宜，并促成我方与相关单位直接签订协议，但原告与茂屋公司签订的物业服务合同并没有通知我公司，也不是我公司直接签订的物业合同，合同中规定的收费标准我公司不认可。三、我公司承租的房屋属于宣祥家园的底商，位于临街的位置，我公司一直未使用过部分共用设施设备，物业公司一直未提供过包括物业共用部位、共用设施设备日常运行维护、绿化养护、清洁卫生、保安等物业服务。所以使用的共用部位的维修、维护均由我公司与商户自行承担。四、我公司与茂屋公司租赁了底商，但不是实际使用人。根据物业管理条例及收费办法，有约定物业使用人缴纳物业费的从其约定，百盈通并非现使用人，原告明知这一点，原告起诉主体错误。原告起诉没有法律依据和合同依据，原告在本案中的证据先后与茂屋及业委会签订的前期物业合同和北京市物业服务合同，签订时间都晚于百盈通茂屋建立租赁合同关系，在百盈通茂屋的合同补充协议中，约定与委托的物业公司进行协商，是具备百盈通直接与原告进行协商，涉案底商属于商业性质，茂屋未告知我们，私自签订物业合同，没有合同依据。主体错误，百盈通不是实际使用人。事实方面，原告并没提供物业服务，按照4.5元收费显示公平，原告起诉的物业是独立于涉案小区之外的一面公路的底商，商户自行进行相关物业管理，未享受到物业服务，不应支付物业费。根据合同，小区内的物业费应为1.04元，4.5元物业费过高，原告并没有为我们提供单独的物业服务，收费标准不应高于小区内的收费标准。被告茂屋公司辩称：合同是与百盈通公司签订的，我们不应履行该项义务。经审理查明：2008年10月15日，茂屋公司（甲方）与百盈通公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：租赁标的：甲方将位于北京市丰台区东木樨园××家园底商××层部分商业面积约3782.82建筑平米出租给乙方；甲方在本合同中该场地每层各留15平米管理用房用于其甲方管理人员办公室。租赁面积：合计租赁面积为3782.82平方米（建筑面积）。租赁期限：甲、乙双方同意租赁期限为10年，从2009年03月01日至2019年02月28日。装修免租期：装修免租期为4个月，自2008年11月1日至2019年2月28日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但需缴纳因装修而实际产生的水费、电等相关费用，以及因乙方使用而产生的相关费用（包括但不限于物业费、及因装修产生的费用等）。起始租金：乙方在本合同中租赁该物业的起始租金为1.8人民币元／天.建筑平方米，此租金不含物业管理费用，不含各项能源费用。物业管理：物业管理费用的相关事宜由乙方同甲方委托的物业管理公司进行协商。任何协商结果不影响本合同的正常进行。2010年4月4日，茂屋公司（甲方）与百盈通公司（乙方）签订《﹤物业租赁合同﹥之补充协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2008年10月15日签订了《物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方拥有产权的北京市丰台区东木樨园××号楼××层底商，后甲方如约将场地交付乙方，迄今乙方未按合同约定支付租金。现双方友好协商，就前述租赁合同履行的有关问题达成补充协议如下：第六条、甲方保证与相关单位协调乙方的物业服务和供暖事宜（供暖季开始前），相关费用应尽可能与当地同类物业的收费标准持平，并促成乙方与相关单位直接签订协议。后，百盈通公司陆续将涉案房屋转租给百盈天天快捷酒店（北京）有限公司、李金山、林海旺（世纪家家福超市）、顾勇、北京建华雅涛美容店等。2010年12月1日，茂屋公司（甲方）与美加兴业物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：本物业项目基本情况：名称：宣祥家园；类型：经济适用房；坐落位置：北京市丰台区××路××号；区域四至：东至沙子口路，南至后村路，西至现状已建住宅，北至木樨园北路。物业服务期限：前期物业服务期限为五年，自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止。物业服务费用：物业管理服务费用实行市场调节价，按房屋建筑面积计算（房屋建筑面积包括套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积），自入住之日起至次年本日的前一天止，为一个缴费年度。甲方每年应在次日之前缴纳下一年度的费用。物业服务费用由业主按其委托物业的建筑面积交纳，具体如下：高层住宅：1.04元／平米／月；商业物业：4.50元／平米／月。违约责任：除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，一番应当承担相应的赔偿责任。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。同日，茂屋公司出具《授权委托书》，委托美加兴业物业公司接管宣祥家园的一切物业管理事项。后，美加兴业物业公司入住该小区，并为该小区提供物业服务。2012年11月11日，北京市丰台区××家园小区业主委员会（甲方）与美加兴业物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，由美加兴业物业公司对宣祥家园小区提供物业服务。另查，百盈通公司、茂屋公司未向任何公司或个人支付2011年至今的物业管理费。上述事实，有物业租赁合同、《物业租赁合同》之补充协议、前期物业服务合同、北京市物业服务合同、租赁合同、委托书、当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，各方均应依约履行。本案中美加兴业物业公司与茂屋公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，真实有效，各方均应依约履行。美加兴业物业公司已经提供了物业服务，茂屋公司作为涉案房屋的产权人，应依照合同约定支付物业服务费。美加兴业物业公司主张依据《物业管理条例》第42条的规定，百盈通公司应支付物业服务费。首先，百盈通公司与茂屋公司所签订的《物业租赁合同》中虽然约定“物业管理费用的相关事宜由乙方同甲方委托的物业管理公司进行协商”、《﹤物业租赁合同﹥之补充协议》中约定“甲方保证与相关单位协调乙方的物业服务和供暖事宜”，但以上两份协议中对物业管理费用问题均是进行“协商”、“协调”，其协商、协调结果如何、由谁支付并未明确，合同中亦未明确约定物业服务费由百盈通公司交纳。其次，百盈通公司自茂屋公司承租房屋之后，又将涉案房屋转租，现房屋并非百盈通公司占有使用，百盈通公司并非涉案房屋的物业使用人。故，对美加兴业物业公司要求百盈通公司支付物业管理费的主张，本院不予支持。茂屋公司主张其不是承担责任主体的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。茂屋公司未按照合同约定时间支付物业管理费，其行为已经违反合同约定，应向美加兴业物业公司支付滞纳金。茂屋公司亦对合同约定的滞纳金标准不持异议，故对美加兴业物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京茂屋房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京美加兴业物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业管理费一百零二万一千三百六十一元四角、滞纳金四十五万零四百八十元；二、驳回北京美加兴业物业管理公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9023元，由北京茂屋房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　董　会二〇一五年十月九日书　记　员　刘艳华王雨辰 来源：