（2015）南民初字第11094号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-31
案件名称
青岛东奥开发建设集团公司与青岛良友饮食股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛东奥开发建设集团公司,青岛良友饮食股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第11094号原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。法定代表人张镇安，职务董事长委托代理人尚杰。委托代理人李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告青岛良友饮食股份有限公司。法定代表人梁永建，职务董事长。委托代理人窦泽成。委托代理人郑国红。原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）与被告青岛良友饮食股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年8月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭审理了本案。原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）的委托代理人尚杰、李戎家，被告青岛良友饮食股份有限公司的委托代理人窦泽成、郑国红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告青岛市市南区福州南路22号房屋，租期自2012年1月1日至2019年12月31日，租金为第1-3年每年租金408万元，第4-6年每年租金412万元，第7-8年每年租金420万元，租金支付方式为每年1月1日、6月30日前支付；被告未按合同约定按时足额支付租金逾期30日以上时，应按照当年租金的30%承担违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告在房屋内开设酒店经营，截至2015年7月20日，被告欠付租金10849753.42元。原告多次要求被告履行付款义务，被告一直拒绝履行，其行为已经构成违约，原告依法行使合同解除权，于2015年6月23日向被告发送《解除合同通知》一份，被告于2015年6月30日签收。原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除。被告将青岛市市南区福州南路22号房屋腾让给原告；2、被告向原告支付欠缴租金7165753.42元及逾期支付房租违约金368.4万元；3、被告依照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费，自2015年7月21日起至实际腾让房屋之日止；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，1、被告未收到原告的解除合同通知书，亦不同意解除房屋合同；2、被告欠付原告2015年1月1日至2015年9月30日期间的房租230万元，是因为原告违约在先，房屋存在质量问题而产生维修责任，但原告并未履行维修义务，被告不应承担违约责任。3、被告不存在支付房屋占用费的义务，被告现在涉案房屋内经营新东大酒店。4、本案诉讼费用应由原告承担。经审理查明，2011年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告所有的青岛市市南区福州南路22号房屋一处，房屋面积约1000平方米；租赁期限为8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；该房屋租金为第1-3年，每年房屋租金为408万元，第4-6年，每年房屋租金为412万元，第7-8年，每年房屋租金为420万元；租金每年分两次平均支付，支付时间分别为当年度1月1日和当年度6月30日前；租赁期限内，房屋的主体架构修缮由原告负责（属被告认为或使用不当的除外）、被告负责房屋的日常维护修缮；属于原告维修范围内的项目，应在接到被告书面通知后48小时内维修到位，若未进行维修，造成的损失由原告负责，维修费用从原告租金中抵扣；由原告负责房屋修缮的，原告对被告提出的房屋修缮要求，经检测属房屋质量存在缺陷的，应当负责修缮；租赁期限届满后或者因被告原因导致本合同在租赁期限届满前终止的，除双方另有约定外，属被告投资的依附于房屋的装修，不能拆走的归原告所有，可以拆走的，被告有权拆走；被告未按本合同的约定按时足额支付租金，逾期30日以上，原告有权解除合同、收回房屋并可要求被告承担违约及赔偿责任；本合同解除或者终止后30日内，被告应将房屋交还于原告，被告交还房屋时除原告接受的房屋装修外，应当保持房屋及设施、设备的完好状态；被告未按照合同的约定按时足额支付租金，每逾期一日，按照未履行金额的0.5%向原告支付违约金；逾期30日以上时，原告有权解除合同，被告应当按年租金的30%承担违约金；本合同生效之日起，青岛新东大酒店与被告于2010年1月1日签订的与本合同项下房屋有关的《租赁合同》和《承包合同》的履行按照原告、被告、青岛新东大酒店、梁永建四方签订的协议执行，原告应协助被告办理相关经营证照的变更手续。合同签订后，被告在涉案房屋内经营新东大酒店。2010年1月1日至2012年12月31日期间的房租，被告按约定缴纳；2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金，被告应付408万元，实付308万元；2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金，被告应付408万元，实付20万元；2015年1月1日至2015年7月20日期间的租金，被告至今未缴。被告称，自2013年开始，原告口头同意每年房租减100万元，所以被告不欠付2013年期间的房租；2009年12月份，原告的子公司在黄岛区开发某银沙滩度假村项目，让被告在其中经营，被告装修后，发现房屋未办理产权证，导致无法办理营业执照，经过评估，被告的装修损失为295万元，原、被告口头协商用以抵顶2014年期间的剩余房租。2015年6月26日，原告向被告邮寄发送《解除合同通知》一份，内容为：“贵我双方于2011年12月31日签订了《房屋租赁合同》，合同签订后我公司依约履行了合同义务，但贵司并未按照合同约定支付租金，期间虽经我公司多次催告，均未果。为此，我公司郑重承诺通知如下：一、自即日起解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》。二、请贵司收到本通知后10日内向我公司支付欠付租金及其他相关费用。三、请贵司收到本通知后10日内将《房屋租赁合同》项下租赁房产及其他相关资产交还予我公司。逾期我公司将通过法律途径予以解决。特此通知”。被告予以签收，但被告否认曾收到该通知。原告提交催缴房屋租金函件三份，证明2014年4月15日、7月1日、12月2日，原告曾向被告催收房屋租金。被告质证称，对证据真实性有异议，从未收到上述函件。被告提交往来信函11份，证明被告承租的涉案房屋存在维修责任，被告多次通知原告维修，原告置之不理，严重影响被告的经营，房屋的质量问题主要是游泳池渗水、餐饮包房区楼顶顶棚漏雨、酒店前台地沟内漏水等。原告质证称，对其中2013年8月14日的函件真实性无异议，其他函件无法确认，被告所称的质量问题并非房屋主体结构问题，不属于原告应承担的维修义务范围。2013年8月14日，原告向被告出具的《关于新东大酒店二楼餐饮顶棚维修的函》内容为：“青岛良友饮食股份有限公司新东分公司：我单位分别于2013年7月31日、2013年8月10日收到贵公司《关于良友新东店二楼餐饮顶棚主体楼板维修的公函》、《关于二楼餐饮区域屋面防水的公函》。根据公函内容我单位安排维修公司到现场进行勘察，经勘察确认非房屋主体架构问题，请贵公司自行维修”。被告提交《青岛银沙滩临海度假酒店及配套设施交接记录单》、《青岛银沙滩临海度假酒店及配套设施钥匙交接单》、资产交接明细表一宗、《银沙滩项目盈亏情况表》，证明银沙滩项目经双方核对，原告应向被告支付295万元，双方协商用以抵顶房租。原告质证称，银沙滩项目与本案无关，亦无被告所称可以抵顶房租的协议或者证据，银沙滩项目的协议不能成为被告不缴纳涉案房租的理由。被告提交《良友新东大酒店2013.7-2015.02因水管原因造成经济损失一览表》一份，证明涉案房屋因水管破裂造成经济损失共计999813.4元，系被告根据平均客流量计算的经营损失。原告质证称，对证据的真实性无法确认，依据租赁合同的约定，该一览表中所列事项系被告应承担的义务。被告提交维修主体水管费的协议书、发票、材料单一宗，证明被告维修主体水管花费53613元。原告质证称，对证明事项不清楚，如果发生相关费用应由被告承担。原告称，依据合同约定，房屋的主体架构修缮由原告负责，主体架构指的是房屋的主体结构，原告至今未对主体进行过修缮，因房屋主体质量并无问题；在涉案合同签订之前，被告已经实际使用涉案房屋，原告、被告、新东大酒店、梁永建曾签订过四方协议，后涉案合同将之前被告与新东大酒店之间的租赁合同及承包合同中的全部权利义务转移到原、被告名下承担；双方曾经协商过房租事宜，被告提出减租但原告未同意；合同解除后，依据合同约定房屋装修应原状保留。被告称，在合同期间，被告未对涉案房屋进行过装修，仅进行过维修；2015年期间的房租被告确未支付，但是由于原告的违约行为给被告造成经济损失，导致被告未尽支付租赁费的义务；被告在涉案房屋内注册成立新东分公司以经营新东大酒店；在起诉前原告未向被告提出解除合同事宜，双方曾经协商过房租每年减少100万元。原告提交租金支付情况一份，载明违约金的计算方式为自2012年开始，每年按照年租金的30%计算违约金共计368.4万元。上述事实，有合同、函件、通知、交接记录、一览表、情况表、协议书、发票、材料单及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告于2011年12月31日签订的《房屋租赁合同》是否解除；二、被告是否应承担违约责任。原、被告于2011年12月31日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同系合法有效的。原告将青岛市市南区福州南路22号房屋交付给被告，被告在其中实际经营，其应按照合同约定按时交付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定的解除条件为：被告未按本合同的约定按时足额支付租金，逾期30日以上，原告有权解除合同、收回房屋并可要求被告承担违约及赔偿责任。现被告2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金未足额缴纳，2015年1月1日至今的租金未缴纳，达到合同约定解除的条件。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2015年6月26日向被告邮寄发送的《解除合同通知》，被告予以签收，且被告对此并未提出异议，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月26日解除。被告应于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾让给原告。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，截至2015年6月26日合同解除之日，被告尚欠原告的租金包括：2013年1月1日至12月31日期间的租金尚欠100万元，2014年1月1日至12月31日期间的租金尚欠388万元，2015年1月1日至6月26日期间的租金尚欠1978520元（408万／365天＊177天），被告欠付原告的租金共计6858520元。因被告现仍在涉案房屋内经营，其应于2015年6月27日起向原告支付房屋占用费，直至被告腾让房屋之日止，房屋占用费的标准依照合同约定计算，自2015年6月27日至2015年12月31日期间，按照408万元／年计算；2016年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费，按照412万元／年计算。被告所称的银沙滩项目经双方核对，原告应向被告支付295万元，双方协商用以抵顶房租的答辩意见，本院认为，被告提交的证据未证明双方曾协商确认抵顶房租事宜，被告提交的证据上并无原告签字确认，对此，本院不予采信。被告称原告未履行涉案房屋的维修责任，严重影响被告经营的答辩意见，本院认为，依据合同约定，租赁期限内，涉案房屋的主体架构修缮由原告负责，被告负责房屋的日常维护修缮。本院认为，房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件链接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构要具备足够的强度及稳定性，用以承受建筑物上的各种负载。因此，被告提出的房屋质量问题主要是游泳池渗水、餐饮包房区楼顶顶棚漏雨、酒店前台地沟内漏水等问题，并非房屋主体结构的问题，原告对此进行了现场勘查，并告知被告并非主体结构问题，并告知被告自行维修。被告据此称原告违约在先，并拒付租金的意见，本院不予采信。综上所述，被告在承租期内，无正当理由未按期足额缴纳租金，违反了合同约定，应承担相应违约责任。依据合同约定，被告未按照合同的约定按时足额支付租金，逾期30日以上时，原告有权解除合同，被告应当按年租金的30%承担违约金。原告于2015年6月26日解除涉案合同，因此，被告应向原告支付的违约金为2015年年租金408万元的30%，即122.4万元。原告主张按照每年租金的30%累计计算违约金的主张，与合同约定不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）与被告青岛良友饮食股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月26日解除。二、被告青岛良友饮食股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市南区福州南路22号房屋腾让给原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。三、被告青岛良友饮食股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）租金6858520元。四、被告青岛良友饮食股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）违约金122.4万元。五、被告青岛良友饮食股份有限公司向原告青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）支付房屋占用费，自2015年6月27日起至本判决生效之日止，自2015年6月27日至2015年12月31日期间，按照408万元／年计算；自2016年1月1日至2018年12月31日期间，按照412万元／年计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86899元，由原告负担19703元，被告负担67196元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 邢玉航人民陪审员 卓晓明二〇一五年十月九日书 记 员 杜牧遥 关注公众号“”