（2015）闸民三（民）初字第1428号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-03-01
案件名称
肖伟与上海万豪置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖伟,上海万豪置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第1428号原告肖伟，男，1960年2月5日出生，汉族，户籍地上海市崇明县，现住上海市闸北区。委托代理人张伟鉷，上海博拓律师事务所律师。被告上海万豪置业有限公司，注册地上海市闸北区，经营地上海市闸北区。法定代表人虞建平，职务总经理。委托代理人袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。原告肖伟诉被告上海万豪置业有限公司（以下简称万豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于同月应原告申请裁定对被告财产予以保全。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告肖伟及其委托代理人张伟鉷、被告万豪公司委托代理人袁蓓珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖伟诉称，原告、被告万豪公司于2004年签订《参建协议书》，约定：原告按单价每平方米人民币4万元（以下币种均为人民币）参建被告开发的上海市塘沽路XXX号XXX层面积为28平方米的商铺（以下简称系争商铺）。后原告支付房款56万元。原告多次催促被告履行上述协议，但被告一直拖延。后原告发现被告已将系争商铺在内的上海市塘沽路XXX号XXX层、2层房屋（以下简称塘沽路1层、2层房屋）产权过户至上海熠嘉实业有限公司（以下简称熠嘉公司）名下。现系争商铺单价达90500元。原告认为，被告违约造成原告无法取得系争商铺，应赔偿原告的损失。据此，原告请求法院判令：1、被告归还原告参建房屋款56万元；2、被告赔偿原告房屋上涨差价损失707000元。被告万豪公司辩称，对于原告已付房款金额，待核实。万豪公司将塘沽路1层、2层房屋分割为多个小商铺的申请被有关部门认定为违法，未能获得准许，故《参建协议书》应为无效合同。《参建协议书》的实质为预约合同，且原告仅支付了部分房款，现原告要求按系争商铺市值赔偿没有依据。据此，被告万豪公司同意返还原告已付房款，不同意原告的其余诉讼请求。审理中，万豪公司始终未告知本院其对原告已付款金额的核实情况。经审理查明，2004年10月21日，原、被告签订《参建协议书》，约定：原告自愿出资参建被告开发的七浦路凯旋城87-2号地块房产项目“凯旋城万豪公寓”1层商铺，参建商铺具体位置详见附图；参建面积28平方米；参建商铺总价112万元；签约时原告支付56万元，“凯旋城万豪公寓”的商场部分结构封顶并取得预售许可后，原告支付33.6万元，并将本协议转换为正式的商品房预售合同；原告欠万豪公司的参建款22.4万元，于2004年11月20日之前付清。该协议附有一份“凯旋城万豪公寓”1层平面图，该图显示1层将被分割为多个独立商铺，图上标注了系争商铺的位置。后原告支付了56万元房款，万豪公司出具收据，其上盖有万豪公司的财务专用章。另查明，“凯旋城万豪公寓”商场部分即塘沽路XXX号XXX-XXX层。2006年12月，规划部门核发的涉及塘沽路XXX号XXX-XXX层的《建设工程规划许可证》中，该1-4层房屋为商场，布局平面为大开间，无分隔形式。万豪公司于2010年6月取得塘沽路XXX号XXX-XXX层的预售许可证，该许可证记载的预售房屋为塘沽路XXX号XXX层、2层、3层、4层。2010年7月，规划部门给予万豪公司的信访答复函中告知，对于万豪公司提出的塘沽路XXX号XXX-XXX层商场铺位分隔处理的要求不予同意。2014年7月，塘沽路XXX号XXX层、2层商场所有权从万豪公司名下转让过户至熠嘉公司名下。还查明，经评估，塘沽路XXX号XXX层目前市场单价为每平方米90500元。以上事实，有原告提供的《参建协议书》、收据、房产登记簿、评估报告、被告提供的预售许可证、规划部门给予万豪公司的信访答复函及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原、被告所订《参建协议书》的实质是商品房预售合同。原告购买的是分隔后的商铺，而被告取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，被告并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，原、被告所订系争《参建协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应向原告返还原告已支付的房款。根据原告提供的证据，可以认定原告已付房款为56万元。被告作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。原告在被告尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错。《参建协议书》的无效导致的损失即约定房价与目前市场价格之间的差价应由原、被告按照各自过错程度分担。此外，在损失赔偿问题上，还应考虑到原告仅支付了部分房款而非全额付款。因此，被告应赔偿原告的损失金额由本院酌定为494900元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告肖伟房款56万元；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖伟损失494900元；三、原告肖伟的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元、财产保全费5000元（原告肖伟已预缴、垫付），由被告上海万豪置业有限公司负担19294.10元，原告肖伟负担3105.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱一心代理审判员 赵 淳人民陪审员 高 倩二〇一五年十月九日书 记 员 方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 关注公众号“”