（2015）穗中法民五终字第2970号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-12-29

案件名称

广州市XX投资管理有限公司与XX（中国）公寓管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市合盈投资管理有限公司,魔方（中国）公寓管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第2970号上诉人（原审原告）：广州市合盈投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：霍伟强，董事长。委托代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魔方（中国）公寓管理有限公司（原名为魔方（南京）公寓管理有限公司），住所地南京市浦口区。法定代表人：TIANWANACHEN，总经理。委托代理人：许亮，广东广大律师事务所律师委托代理人：凌云志，广东广大律师事务所律师。上诉人广州市合盈投资管理有限公司（以下简称合盈公司）因与被上诉人魔方（中国）公寓管理有限公司（以下简称魔方公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：合盈公司（出租方、甲方）与魔方公司（承租方、乙方）于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为广州市海珠区XX大道北XX号大院XX栋XX层；建筑面积：2700平方米，包括3、4楼及5楼全层涉及建筑物的楼顶；房屋租赁期限为7年8个月，从2012年11月5日起，至2020年5月31日止；其中2012年11月5日至2013年2月4日为免租期；自2013年2月5日至2014年11月4日，每月费用为113400元；房屋应当在2012年11月5日前交付给乙方；（13.1）双方可以协商变更或终止本合同；（13.5）本合同终止后，乙方应在15日内，按届时房屋的现状交还房屋；乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）；等。上述合同签订后，魔方公司于2012年12月20日接收涉案房屋使用，并从2013年8月1日开始对涉案房屋进行装修。魔方公司实际已向合盈公司交纳了三个季度的租金（即2013年2月5日至2013年11月4日期间的租金）1020600元等费用。2013年9月11日，魔方公司向合盈公司发出《解除租赁合同的函》，主要内容：贵我双方于2012年11月5日，就我司承租贵司位于广州市海珠区XX大道北XX号大院XX栋XX层（以下简称“该房屋”）用于服务式公寓经营事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称为“租赁合同”）；根据合同约定，贵司所提供房屋应当满足我司用于服务式公寓的经营需求；由于贵司将该房屋楼下1-2层出租用于酒吧经营，而该酒吧经营过程中产生非常强烈的噪音，该噪音已使得该房屋不再适宜居住从而无法继续满足服务式公寓的经营需求，直接致使我司的租赁目的无法实现；根据租赁合同7.5条、13.2条、14.1条约定，现为维护我司合法权益，依据租赁合同约定及法律规定郑重致函贵司告知如下：1.自本函送达之日起租赁合同解除；2.请贵司于本函送达之日起五日内退还我司已付全部租金1020600元、押金226800元及水电周转金50000元；3、请贵司于本函送达之日起五日内按合同约定支付违约金3008836.8元；同时我司保留就该违约金数额外的损失向贵司主张赔偿的权利；等。2013年9月15日，合盈公司向魔方公司发出《复函》，主要内容：贵司于2013年9月11日发出的《解除租赁合同的函》已经收到，现就贵司提出的主张函复如下：1.双方于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》具有法律效力；2.现贵司依据《房屋租赁合同》第13.2条提出解除合同没有事实根据，我司对此不予认同；3.若贵司坚持解除合同的，应承担违约责任，向我司支付合同总年度租金总额的30%的违约金；4.造成我司其他损失的，我司保留追讨的权利。2013年9月26日，魔方公司向合盈公司发出《关于办理房屋交接手续的函》，主要内容：鉴于我司与贵司关于广州市海珠区工业大道北132号大院43栋3-5层房屋的《房屋租赁合同》已终止，根据该合同关于归还房屋的约定，我司将在2013年10月1日前将房屋按现状归还给贵司；故请贵司安排相关人员配合我司做好房屋归还的交接手续。2013年9月28日，合盈公司出具《租赁场地水电交接确认书》给魔方公司，内容为：截止到2013年9月28日，魔方（南京）公寓管理有限公司用水量21m3（5.2元／m3）、电费400.58度（1.5元／度）；附注：租赁场地未交接。2013年9月30日，合盈公司向魔方公司发出《复函》，主要内容：贵司2013年9月26日的函已经收到，现回复如下：l.导致租赁合同的提前终止，究其原因是贵司违反合同约定，在没有法定及约定原因的情况下单方面解除合同，应承担违约责任；2.对贵司的违约行为，我方将向法院提起诉讼，追究贵司的违约责任；3.贵司必须在一周之内将场地恢复原状，清理干净后将场地交回给我司；在此期间贵司应支付占用房屋使用费至场地实际交回我司之日止。2013年10月31日，魔方公司向合盈公司发出《关于办理房屋交接手续的催告函》，主要内容：鉴于我司与贵司关于广州市海珠区工业大道北132号大院43栋3-5层房屋的《房屋租赁合同》已终止，我司于2013年9月26日向贵司发送一封《关于办理房屋交接手续的函》，明确告知我司将在2013年10月1日前将房屋按现状归还给贵司，并请贵司派员办理交接；贵司在收到上述函件后于2013年9月30日向我司发来《复函》，要求我司在一周内将场地恢复原状交还贵司；在向贵司发出《关于办理房屋交接手续的函》后，我司现场工程人员已将原承租房屋清理完毕并全部撤离，房屋在2013年10月1日即已具备交还条件；其后，我司工作人员曾多次联系贵司尽快完成房屋交接归还事宜，但贵司无视合同约定以及双方往来函件的约定，迟迟不肯配合房屋交接工作，导致我司至今无取得租赁房屋腾退事宜交接完毕的正式书面文件；现我司再次发函催告贵司尽快完成房屋交接事宜，并明确告知贵司自2013年l0月1日起房屋已具备交还条件，因贵司拖延不办理房屋交接事宜导致扩大的损失应由贵司自行承担，我司无义务向贵司支付任何使用费；等。合盈公司、魔方公司曾因上述合同向原审法院提起诉讼，原审法院作出的（2014）穗海法民三初字第301号民事判决中曾认定：魔方公司于2012年12月20日接收了涉案房屋，合盈公司在2014年2月16日才自行收回涉案房屋，故在合盈公司收回房屋前的租金仍应由魔方公司承担；等。广州市中级人民法院对此案二审作出的（2014）穗中法民五终字第3595号民事判决中曾认定：魔方公司9月11日提出解除合同时，合盈公司2013年9月15日发出的《复函》虽对魔方公司主张合盈公司违约以及合同解除责任提出异议，但对于解除合同并未明确否定，且在二审庭询中明确亦认可9月11日为解除合同之日，故在双方合同约定不明确且魔方公司已预交至2013年11月2日的情况下，原审认为魔方公司、合盈公司合意解除租赁合同较为符合客观事实，并无不妥，魔方公司、合盈公司认为合同因对方单方违约而解除的上诉理由均不成立，该院不予支持；等。2014年12月22日，合盈公司以魔方公司欠付房屋使用费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、魔方公司支付房屋占有使用费396900元（从2013年11月4日计算到2014年2月16日，共计104天）；2、魔方公司支付自合盈公司起诉之日起至款项清偿完毕之日止期间的利息；3、本案的一切诉讼费用由魔方公司承担。魔方公司向原审法院辩称：一、魔方公司依照《房屋租赁合同》约定，只需将涉案房屋的按现状交还合盈公司。根据（2014）穗海法民三初字第301号《民事判决书》和（2014）穗中法民五终字第3595号《民事判决书》认定，合盈公司与魔方公司系合意解除《房屋租赁合同》。因此，根据合同约定，魔方公司只需按合同解除是的现状向合盈公司交还涉案房屋。在上述案件中，合盈公司已向法院确认，《房屋租赁合同》的解除时间为2013年9月11日。因此，魔方公司只需按照2013年9月11日的现状向合盈公司交还涉案房屋。2013年9月26日和2013年10月31日，魔方公司两次书面要求合盈公司按合同约定配合办理涉案房屋交接，并明确告知，如合盈公司拖延，应自行承担扩大的损失。二、合盈公司未能举证魔方公司未将涉案房屋恢复原状。三、（2014）穗海法民三初字第301号《民事判决书》对涉案房屋的交还时间和房屋使用费的计算时间认定有误，且该认定未生效，不应作为贵院的裁判依据。四、魔方公司的租赁期限和免租期应从2012年12月20日起算，而并非2013年11月5日，租金的起算日应为2013年3月20日。一审诉讼中，合盈公司向原审法院提出财产保全。为此，合盈公司支付财产保全费2520元。原审法院认为：根据（2014）穗中法民五终字第3595号民事判决中查明、认定的事实，合盈公司认可2013年9月11日为解除合盈公司、魔方公司间《房屋租赁合同》之日，此事实已改变了原审法院（2014）穗海法民三初字第301号民事判决中对租金支付时间的认定基础。在上述合同解除之后，魔方公司已多次发函给合盈公司要求其收回房屋，且魔方公司仅预交租金至2013年11月4日，故合盈公司应及时采取措施防止此后损失的扩大，而从合盈公司2014年2月16日自行收回房屋的行为可见，合盈公司也有能力防止损失扩大。故合盈公司在有能力而未及时采取措施的情况下要求魔方公司对扩大损失承担责任的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年3月10日作出如下判决：驳回广州市合盈投资管理有限公司的全部诉讼请求。本案一审受理费3627元、财产保全费2520元，由广州市合盈投资管理有限公司负担。判后，上诉人合盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院（2014）穗海法民三初字第301号民事判决书已经认定了魔方公司应当清偿2014年2月16日之前的租金，虽然广州市中级人民法院（2014）穗中法民五字第3595号民事判决书认定双方解除合同实际是2013年9月11日，但并不能因此免除魔方公司支付2014年2月16日之前的租金的责任。魔方公司在合同解除后，没有将房屋恢复原状，即使在合盈公司多次致函后仍然拒绝修复房屋，为避免损失的进一度扩大，合盈公司才自行于2014年2月16日收回房屋，故在此之前房屋占用费应由魔方公司承担。合盈公司上诉请求：撤销原审判决，改判魔方公司向合盈公司支付房屋占有使用费396900元。被上诉人魔方公司二审答辩称：同意原审判决，请求维持原判。答辩如下：一、（2014）穗海法民三初字第301号民事判决书对涉案房屋的交还时间及房屋使用费的收取时间认定错误，且非生效法律文书认定。本案一审判决亦对该认定明确予以纠正。二、合盈公司以“房屋未恢复原状”为由，主张拒收涉案房屋没有法律和事实依据，其拒收场地只是恶意拖延，目的是妄图向魔方公司多收取房屋使用费。三、涉案房屋属开放式场地，且合盈公司经营场所就在与涉案房屋同一大院，而魔方公司则是外地公司，因此，合盈公司在合同解除后收回涉案房屋毫无障碍，并应当在租赁合同终止后积极采取措施（收回涉案房屋）防止损失扩大，而非以毫无依据的借口恶意拖延。双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审中，合盈公司提交了下列证据：1、《房屋交接表》，拟证明承租房屋时双方确认的现状；2、《移交清单》，拟证明租赁合同的附件1-5是存在的，而且房屋交接表也是存在的。对方一直否认双方有一份房屋交接表。魔方公司认为：合盈公司提交的证据不是新证据。房屋交接表中承租方的签署人“张林”不是我方的员工，不能确认真实性。对于移交清单真实性没有异议，但不能证实合盈公司所要证明的内容。本院认为：本案二审争议的焦点为合盈公司要求魔方公司支付2014年2月16日之前租赁房屋使用费的主张能否成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。虽然合盈公司于本院（2014）穗中法民五字第3595号案中认可2013年9月11日为双方合同解除之日，但对于合同解除后租赁场地的交还，魔方公司作为承租人，应负有交还场地的义务，并承担证明场地交还的举证责任。本案租赁合同在履行的初期，魔方公司于进场装修期间即提出解除合同，虽然生效判决认定双方合同系合意解除，但合同的提前终止并非双方当事人当时协商一致的结果。鉴于魔方公司对场地进行装修尚未完毕即要求解除合同，而且，从双方往来的函件看，双方对于场地交还的争议系应否对场地恢复原状、清理干净后再予交还，故魔方公司认为根据合同中“协商一致同意提前终止合同的，按房屋的现状交还房屋”约定，只需按照合同解除时的现状交还，不能成立，本院不予采纳。因魔方公司未能提供证据证明其履行了交还场地的义务，应承担不利的法律后果。但是，在魔方公司多次发函要求合盈公司收回房屋的情况下，合盈公司未能采取适当的措施减少损失的扩大，对于场地未能及时交还也负有一定的责任。因此，双方对此均有过错，对于涉案场地占用费的损失应各自承担相应责任，本院酌定魔方公司应向合盈公司支付2013年11月4日至2014年2月16日的房屋占用费198450元，对合盈公司其他的诉讼请求，本院予以驳回。因合盈公司二审未再主张房屋占用费的利息，本院不予审查。综上所述，合盈公司的上诉请求和理由部分成立，应予以支持，其他予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第38号民事判决；二、魔方（中国）公寓管理有限公司于本判决送达之日起十日内向广州市合盈投资管理有限公司支付2013年11月4日至2014年2月16日的房屋占用费198450元；三、驳回广州市合盈投资管理有限公司其他的诉讼请求。本案一审受理费3627元，由魔方（中国）公寓管理有限公司负担1813.5元，由广州市合盈投资管理有限公司负担1813.5元，财产保全费2520元由魔方（中国）公寓管理有限公司负担；二审受理费7254元，由魔方（中国）公寓管理有限公司负担3627元，由广州市合盈投资管理有限公司负担3627元。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判员　　陈慧芳二〇一五年十月九日书　记　员　　原　炜微信公众号“”