（2015）顺庆民初字第4412号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-18
案件名称
南充和骏置业有限公司与李静、杨磊房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南充和骏置业有限公司,李静,杨磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第4412号原告南充和骏置业有限公司。法定代表人王敏，总经理。委托代理人袁励，系该公司员工。委托代理人周江荣，四川泰和泰律师事务所律师。被告李静。被告杨磊。原告南充和骏置业有限公司诉被告李静、杨磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员赵霁适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周江荣、被告李静到庭参加了诉讼，被告杨磊经本院传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2014年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江”项目8幢4层402号商品房一套，合同约定该商品房总价款为485639元，被告采取按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，被告至今未完全履行付款义务，导致双方的合同目的无法实现。原告为维护自身的合法权益，诉至本院请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求判令被告向原告支付违约金97127.8元；3、请求判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，原告向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，欲证明原、被告的主体资格；2、商品房定购书，欲证明被告定购商品房的事实；3、商品房买卖合同及附件，欲证明原、被告双方签订的买卖合同及补充协议合法有效；4、销售不动产统一发票，欲证明被告已付房款195639元，尚欠房款29万元未支付；5、催款函件及快递回执单，欲证明原告在按揭期限届满后，发函催促被告办理按揭手续。被告李静辩称，愿意继续履行合同，如果解除合同，希望违约金能少点。原告未积极配合办理贷款，预告登记证半年才办下来，原告方有过错。当时办理贷款手续是因为被告杨磊征信出现问题未能办成贷款，未收到过原告催办贷款的函件。被告杨磊未到庭，也未向法庭提交证据。经审理查明：2014年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定由被告购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江”项目8幢4层402号商品房一套，建筑面积为66.42平方米。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限中规定“该商品房总价款为485639元，买受人采取贷款方式付款，被告首期支付购房总价款的40%，即195639元，其余价款290000元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付”。《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款责任中约定：“（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。若违约金金额达到买受人首付金额，则出卖人有权向法院起诉，要求解除购房合同。”《商品房买卖合同》补充协议附件九：“一、（2）买方承诺在签订本补充协议之日起7日内向卖方指定的银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续，交纳所需的公证费、担保费、保险费等费用。若未在规定的时间内提交资料并到指定银行办理完毕按揭贷款手续，实为故意逾期付款，从规定的期限届满之日的次日起，每日按总房款1％向卖方支付违约金；如买方提交资料逾期达到十日以上，则买方除按约定支付违约金外，买方不再享受买卖双方前期签订的《定购书》上所载购房优惠，买方必须在约定期限届满之日起十五日向卖方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补正按揭资料。买方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日未向银行补正按揭资料或未足额向卖方支付违约金及相应房款的，买方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，卖方尚有权解除合同。（4）若买方的申请经按揭银行审核要求补充完善资料，买方承诺在接到卖方或按揭银行通知之日7日内向卖方和按揭银行补充提交完毕，逾期视为故意逾期付款，从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1％向卖方支付违约金；如买方提交资料逾期达十日以上，则买方除按约定支付违约金外，买方不再享受甲乙双方前期签订的《定购书》上所载的购房优惠，买方必须在约定期限届满之日起十五日内向卖方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补正按揭资料。买方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日为向银行补正按揭资料或未足额向卖方支付违约金及相应房款的，买方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，卖方尚有权解除合同。（6）若买方的贷款申请未获银行批准且无法获得贷款，按如下第1种方式处理：1、买方同意按按揭付款方式变更为一次性付款方式：485639元，未付余款290000元于收到卖方变更付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清。若买方既不同意变更付款方式，也未在收到卖方通知之日起30日内另行与卖方签订书面解决协议，视为逾期付款。自第31日起按《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约责任处理”。另查明，2014年9月20日，原告向被告出具销售不动产统一发票。该发票记载“本次开具金额195639元，房源合同总金额485639元，剩余未开金额290000元”。2015年2月9日、3月25日，原告向被告李静、杨磊发出了关于按合同约定履行按揭办理义务的函，要求被告李静、杨磊按照合同约定办理按揭义务，被告至今未能办理按揭贷款手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方真实意思表示。合同双方均应按照合同约定及时履行合同义务。但本案被告在缴纳195639元房款后，在合同规定的期限内因被告原因未能办结按揭贷款手续，双方亦未能达成新的付款方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，被告构成违约，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及被告协助原告注销备案登记的诉请，本院予以认可。关于原告违约金主张，原告主张被告向原告支付违约金97127.8元，但原告在庭审中未提供违约损失的相关证据，其主张的违约金金额过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院酌定违约金的计算标准按未付房款同期贷款基准利率130%计算，违约金起算时间本院根据双方过错酌定为双方签订《商品房买卖合同》后第31日起即2014年9月6日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告李静、杨磊于本判决生效之日起十日内支付原告南充和骏置业有限公司违约金（违约金的计算方式为：以290000元为基数，从2014年9月6日起，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率的130%计算至注销《商品房买卖合同》备案登记之日止）；三、被告李静、杨磊协助原告注销《商品房买卖合同》备案登记；四、驳回原告南充和骏置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1214元，由原告南充和骏置业有限公司承担607元，被告李静、杨磊承担承担607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 赵霁二〇一五年十月九日书记员 汪希 搜索“”