（2015）资民终字第927号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-24
案件名称
曾中秀诉资阳市第一人民医院租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民终字第927号上诉人（原审被告）曾中秀，女，汉族，住四川省资阳市。委托代理人谢瑞兵，四川达捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）资阳市第一人民医院，住所地：四川省资阳市。法定代表人谌明全，院长。委托代理人邓平，四川豁达律师事务所律师。委托代理人魏惠菊，四川豁达律师事务所律师（实习）。上诉人曾中秀因与被上诉人资阳市第一人民医院租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第1610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾中秀及其委托代理人谢瑞兵，被上诉人资阳市第一人民医院委托代理人魏惠菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告资阳市第一人民医院（甲方）与被告曾中秀（乙方）于2014年1月7日同时签订两份《房屋租赁合同》，该两份合同均为格式合同，该两份合同主要内容：“乙方租赁甲方坐落于建设南路319#8—9号和1—7号营业用房，租期均为从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金分别为月租金1254元和4389元，合同第六条6.2款载明，如因政府原因及城市规划变更、拆迁，导致甲方必须提前收回房屋的，甲方不构成违约。但甲方须提前30日书面通知乙方，乙方须无条件交还房屋，甲方退还乙方剩余租金，甲方对乙方的任何装修及添附不承担任何赔偿责任”。因资阳市雁江区人民政府启动旧城和棚户区改建项目，需对被告租赁的房屋进行搬迁，原告于2014年6月9日向被告送达了房产租赁户搬迁通知，但被告至今仍未搬离、归还所租赁门市。2015年5月4日，原告提起诉讼。原审法院经审理后认为，原、被告双方签订的两份《房屋租赁合同》，不违反法律禁止性规定，合同均合法、有效，双方均应按合同履行各自权利、义务。合同对因政府行为导致租赁房屋搬迁的情形进行了约定，并对被告装修及添附不承担赔偿责任，故被告辩解原告应进行补偿不能成立，且现已超过房屋租赁期限，被告逾期占用所租房屋之行为已构成违约，故原告之请求依法获得支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告曾中秀于本判决生效之日起三日内搬离并将位于资阳市雁江区雁江镇建设南路319号1—9号营业用房归还原告资阳市第一人民医院。二、被告曾中秀于本判决生效之日起三日内支付原告资阳市第一人民医院房屋占用费（房屋占用费从2015年1月1日起，按每月5643元计算至房屋归还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，被告曾中秀不服，向本院提起上诉称，一、原审法院判令上诉人搬离并将位于资阳市雁江区建设南路319号1-9号营业用房归还给被上诉人的证据不足，请二审法院依法予以驳回。首先，通过原审法院审理查明，上诉人搬离需要的搬家补助费已经全部由资阳市雁江区房屋征收局支付给被上诉人，而搬家费却是搬运过程中必须要产生的实际费用，按照谁领取搬家费谁负责搬离的原则，搬离的义务应该在被上诉人而不在上诉人，这是该谁搬离的问题；其次，关于怎么搬迁涉案营业用房、是否具备搬迁条件的问题。上诉人所租用的门市早就被被上诉人断水断电，且被砖砌围墙团团围住，根本不具备搬迁条件，难道去租用直升飞机实行空中搬运不成？最后，上诉人所经营的“中秀布艺”自2014年6月起因门市拆迁问题就一直停止营业，经营损失巨大，被上诉人又全部把持过渡费用和搬迁补助，拒不退还剩余租金（7个月计39501元），导致上诉人根本没有搬迁能力，原审法院忽略了在搬迁过程中所要面临的客观情况和具体困难，就草率作出判决，实属适用法律不当，请二审法院依法予以纠正。二、原审法院判令上诉人从2015年1月1日起，按月支付5643元房屋占用费给被上诉人，直至房屋归还之日止，没有法律依据，二审法院应当依法予以驳回。首先，在房屋租赁关系存续期间，从法律关系上讲，上诉人与被上诉人本应是一种平等的民事主体关系，但实际履行过程中被上诉人却一直处于主导地位。不但签订的租赁合同是被上诉人提供的格式合同，上诉人没有商量的余地，而且在因门市拆迁需要解除租赁关系时，被上诉人也从来没有就如何解除租赁关系找上诉人协商过，仅仅给被上诉人丈夫送来了一张“房屋租赁户搬迁通知”就视为双方解除了租赁关系，要求上诉人立即搬离，对搬迁费用、过渡费用以及上诉人花费巨资进行装修的装修损失等等只字不提，一但达不到其要求就断水断电、甚至“打围”，其态度何等蛮横霸道？为解决解除租赁关系中存在的上述具体问题，上诉人多次找被上诉人的办公室工作人员或者法人进行协商，但每次不是说负责人不在，就是被拒之门外，根本没有协商的机会。现在被上诉人将不搬离并归还门市的责任完全归咎于上诉人，是毫无道理的。其次，本案解除租赁关系的原因系城市规划变更、拆迁，而非其它原因，而门市拆迁必然涉及到对门市所有权人和用益物权人的（赔偿）补偿，就本案而言，门市所有权人即为被上诉人、用益物权人即为上诉人。对门市本身价值部分（包括合法和视为合法的房屋以及所有权人自己搭建的无证房屋）的赔偿（补偿）归所有权人（被上诉人）所有；对门市的装修损失补偿、过渡损失的补偿以及由上诉人搭建的临时建筑的补偿，则应当归用益物权人（上诉人）所有。至于搬家补助费，是谁搬家谁享有。在本案中，被上诉人在将上述赔偿款（补偿、甚至搬家补助）全部把持的情况下，既不提自己退还剩余租金、支付装修损失、过渡损失义务，是典型的只享受权利、不履行义务的霸权作风，没有丝毫道理，原审法院据此作出的判决更是错误的判决。上诉人认为，本案没有搬离并归还营业用房的原因在被上诉人而不在上诉人，上诉人没有搬离和给付被上诉人房屋占用费的义务，原审法院在明知所争议的门市早已经丧失了使用价值的情况下仍然判令上诉人每月支付高达5643元的租金没有任何法律依据。另外，被上诉人处应当给付上诉人剩余的租金39501元以外，还应当给付其在此次拆迁中获得的属于上诉人的装修补偿款、过渡损失款等款项。综上，请求驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。资阳市第一人民医院答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的两份合同权利、义务清楚，应按合同约定履行。请求驳回上诉，维持原判。二审中上诉人曾中秀提交了以下证据材料：中秀布艺的工商营业执照及税务登记证复印件。拟证明房屋被拆迁时中秀布艺正处于经营中。被上诉人资阳市第一人民医院质证意见：上诉人提交的证据材料不属于新证据，且与本案的租赁合同没有关系。工商登记的地址与本案房屋的地址不一致，与本案没有关联性。上诉人提交的上述证据材料因与本案无关联性，本院不予采信。二审查明，2014年1月7日，被上诉人资阳市第一人民医院作为甲方（出租方），上诉人曾中秀作为乙方（承租方）签订两份《房屋租赁合同》，该两份合同均为格式合同，该两份合同约定：乙方租赁甲方坐落于建设南路319#8—9号和1—7号营业用房，租期均为从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期为一年。租金分别为月租金1254元和4389元，一年租金分别为15048元和52668元。在合同签订之日缴纳。合同还约定：第四条4.4“如因城市规划变更、拆迁、政府原因导致本合同无法履行，甲方对乙方的所有装修及其他添附不承担任何赔偿责任。如该房屋拆迁，其安置补偿、赔偿所得全部款项归甲方所有”、第六条6.2“如因政府原因及城市规划变更、拆迁，导致甲方必须提前收回房屋的，甲方不构成违约。但甲方须提前30日书面通知乙方，乙方须无条件交还房屋，甲方退还乙方剩余租金，甲方对乙方的任何装修及添附不承担任何赔偿责任”、第七条“违约责任7.2乙方有下列情况之一的，构成违约，应向甲方支付违约金，违约金为年租金的10%；造成的损失大于违约金的，乙方还应承担赔偿责任。（1）损坏房屋及各类配套设施或擅自改变建筑结构，造成甲方经济损失；（2）未按期交纳租金的；（3）本合同终止后未按照本合同约定期限将房屋交还甲方的”。因资阳市雁江区人民政府启动旧城和棚户区改建项目，需对曾中秀租赁的房屋进行搬迁，资阳市第一人民医院于2014年6月9日向曾忠秀送达了房产租赁户搬迁通知。但曾中秀至今仍未搬离、归还所租赁门市。2015年5月4日，资阳市第一人民医院提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即搬离所租赁的雁江区建南路319号（医院1-9号门面）营业用房并归还该房产；2、判令被告支付上述房产的占有使用费，从2015年1月1日起按每月5643元计算至被告将房产实际归还原告之日止；本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有双方当事人一、二审中的陈述，《房屋租赁合同》、建设南路319号医院房产租赁户搬迁通知签收表、资阳市雁江区人民政府文件等载卷予以证实。本案争议焦点：一、一审判决曾中秀搬离并将位于资阳市雁江区雁江镇建设南路319号1—9号营业用房归还资阳市第一人民医院是否正确？二、一审判决曾中秀支付资阳市第一人民医院房屋占用费（房屋占用费从2015年1月1日起，按每月5643元计算至房屋归还之日止）是否正确？本院认为，一、关于一审判决曾中秀搬离并将位于资阳市雁江区雁江镇建设南路319号1—9号营业用房归还资阳市第一人民医院是否正确的问题。上诉人曾中秀与被上诉人资阳市第一人民医院签订的两份《房屋租赁合同》，不违反法律禁止性规定，均为合法、有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方的《房屋租赁合同》第四条“如因城市规划变更、拆迁、政府原因导致本合同无法履行，甲方对乙方的所有装修及其他添附不承担任何赔偿责任。如该房屋拆迁，其安置补偿、赔偿所得全部款项归甲方所有”、第六条“如因政府原因及城市规划变更、拆迁，导致甲方必须提前收回房屋的，甲方不构成违约。但甲方须提前30日书面通知乙方，乙方须无条件交还房屋，甲方退还乙方剩余租金，甲方对乙方的任何装修及添附不承担任何赔偿责任”的约定，因资阳市雁江区人民政府启动旧城和棚户区改建项目，需对曾中秀租赁的房屋进行搬迁，资阳市第一人民医院于2014年6月9日向曾中秀送达了房产租赁户搬迁通知，曾中秀在接到搬迁通知后应在30日内交还房屋，资阳市第一人民医院将剩余租金退还曾中秀。但因曾中秀至今未搬离，双方的租赁合同已于2014年12月31日终止，故一审判决曾中秀搬离并将位于资阳市雁江区雁江镇建设南路319号1—9号营业用房归还资阳市第一人民医院是正确的。曾中秀上诉主张资阳市第一人民医院应当退还其剩余租金、给付过渡费、搬迁补助费、装修赔偿款，不符合合同约定，故其上诉理由不能成立。二、关于判决曾中秀支付资阳市第一人民医院房屋占用费（房屋占用费从2015年1月1日起，按每月5643元计算至房屋归还之日止）是否正确的问题。因曾中秀在接到搬迁通知后并未交还房屋，双方的租赁合同已于2014年12月31日终止，已超过房屋租赁期限。根据双方《房屋租赁合同》第七条“乙方有下列情况之一的，构成违约，应向甲方支付违约金，违约金为年租金的10%；造成的损失大于违约金的，乙方还应承担赔偿责任。（1）损坏房屋及各类配套设施或擅自改变建筑结构，造成甲方经济损失；（2）未按期交纳租金的；（3）本合同终止后未按照本合同约定期限将房屋交还甲方的”的约定，曾中秀在合同到期后逾期未交还房屋，继续占用所租房屋的行为已构成违约，故一审判决曾中秀支付资阳市第一人民医院房屋占用费（房屋占用费从2015年1月1日起，按每月5643元计算至房屋归还之日止）是正确的。综上，上诉人曾中秀的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人曾中秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 力审 判 员 周 群代理审判员 刘兆阳二〇一五年十月九日书 记 员 卓浩军 更多数据：