（2015）东中法民一终字第1852号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-10
案件名称
李兴镔与王建、王公元房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李兴镔,王建,王公元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十三条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1852号上诉人（原审原告）：李兴镔，男。委托代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：杨军，广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王建，男。被上诉人（原审被告）：王公元，男。上列两被上诉人共同委托代理人：唐军，广东大洲律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：廖富平，男。上诉人李兴镔因与被上诉人王建、王公元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月24日，李兴镔向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除李兴镔与王公元签订的租赁合同；2、王建、王公元退还押金6000元，王建、王公元承担连带责任；3、王建、王公元退还2014年4月1日至同年4月10日的租金1000元，王建、王公元承担连带责任。原审法院经审理查明，李兴镔作为合同乙方与王公元作为合同甲方于2013年11月5日签署了一份《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于东莞市长安镇中惠山畔名城小区9栋3B房，租赁期限自2013年11月10日起至2015年11月9日止，租金为3000元／月；租金每月10日前支付，另支付2个月的押金6000元。王公元在合同“甲方（签章）”一栏处签名，案外人廖富平在“委托代理人”一栏处签名捺印。合同签订当天，李兴镔向廖富平支付了押金6000元。2014年3月31日，案涉租赁房屋发生地下水倒灌现象。得知上述情况后，廖富平联系维修人员分别于2014年3月31日和同年4月1日先后两次前往案涉房屋疏通排污管道。李兴镔认为，王建、王公元维修失败，案涉房屋已不再适合居住，故于2014年4月2日向廖富平邮寄了一份“告知函”，主张“自2014年3月31日起不再居住于中惠山畔9栋3B房屋内，房屋出租方需在收函3日内尽快完成房屋退租等交接事宜，需退还承租方李兴镔房屋押金及自从房屋无法居住起至房租缴费期时段的全部房租费用”。关于房子已不再适合居住的事实，李兴镔提交了通话录音一份予以证明。王建、王公元确认录音内容系发生在李兴镔与廖富平之间，但认为录音内容经过选择和剪辑，并不能如实反映双方谈话的内容。王建、王公元则主张案涉房屋已于2014年4月1日维修成功，并提交了派工单和由中惠山畔名城管理处出具的证明一张为证。派工单显示，廖富平于2014年3月31日和4月1日均联系维修人员前往案涉房屋疏通管道；证明内容则显示，“2014年3月31日下暴雨导致我小区中惠山畔名城小区九栋3B房楼下铺位的下水道堵塞，致使九栋3B房有部分的下水道有回水现象，我公司于当天下午派出维修人员，对下水道进行维修，于2014年4月1日下午疏通管道，商铺及九栋3B房管道功能恢复正常，可以正常使用。”李兴镔对派工单无异议，但对证明的真实性不予确认。另，双方一致确认，李兴镔已支付2014年3月10日至同年4月10日的房屋租金3000元。再查明，案涉房屋的所有权人为王建，其为王公元之儿子。原审法院认定的上述事实依据有：租赁合同、告知函、EMS邮件详情单、通话录音光盘及文字材料、房产登记信息查询结果、水电费登记表、派工单、证明两份以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为，案涉租赁合同是合同双方真实意思的表示，内容与形式亦未违反法律规定，其效力可予以确认。综合李兴镔、王建、王公元双方诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉租赁合同是否可以解除，如可以解除，则李兴镔要求王建、王公元连带返还押金6000元和租金1000元是否成立。关于本案争议焦点。第一，下水道回水问题发生在李兴镔居住和使用案涉房屋期间，与王建、王公元并无直接关联。而且，在回水问题发生当天，王建、王公元立即通知维修人员前往处理，亦不存在怠于履行租赁合同义务的情形。第二，根据派工单和管理处开具的证明显示，堵塞管道于2014年4月1日疏通，距离问题发生时间为两天，应属于合理的维修期间。虽然维修期间可能会对房屋的使用造成一定影响，但并未达到合同目的根本无法实现的程度。第三，李兴镔主张维修失败，房子已无法居住，并提交了录音材料为证。虽然双方在录音中就事故的处理进行了协商，但综合录音中的全部对话内容判断，王建、王公元并未直接承认案涉房屋处于根本无法使用状态，李兴镔也没有提交其他证据进行补强，因此不能推定案涉房屋已确实无法居住。同时，双方也没有在录音中达成一致的解除租赁合同的意见。第四，案涉事故发生时李兴镔配偶处于怀孕期间，故李兴镔做出立即搬离的决定可以理解，但租赁合同中并未就此做出例外约定，因此只能以签署合同时双方所能预见的通常标准来判断租赁物是否可以正常使用。而根据日常生活经验法则，下水道回水问题经维修后一般可以在短期内恢复到正常的使用状态。现李兴镔主张维修后仍不适宜居住，又未能举证证明存在危及住户安全或者健康的情形，其应当承担举证不能的不利后果。基于上述分析，原审法院认为，李兴镔请求解除租赁合同的理由不成立，原审法院依法予以驳回。至于返还押金与租金的请求，须以合同解除为前提，故原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回李兴镔的全部诉讼请求。本案受理费25元，由李兴镔承担。上诉人李兴镔不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，案涉房屋确已不适合居住。李兴镔提供的录音证据证明，王建、王公元的代理人廖富平明确表示自己知道案涉房屋已不适合居住，李兴镔提出解除合同时，案涉房屋仍然没有维修好并达到可以正常使用的状态，即使后来维修好，也是在李兴镔提出解除合同之后。（二）原审判决适用法律错误，李兴镔可以随时解除合同，不需要合同目的无法实现才可以解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人安全或健康的，承租人可以随时解除合同。首先，双方均确认案涉房屋发生污水倒灌并导致不适合居住的事实。其次，由于《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定了发生上述情形，承租人可以随时解除合同，故李兴镔无须给王建、王公元一个合理的维修期间，也无需等到合同目的根本无法实现才能解除合同，如承租人要满足上述条件才能解除合同显然有违立法本意。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判解除案涉租赁合同。3、判令王建、王公元退还押金6000元。4、判令王建、王公元退还2014年4月1日至4月10日的租金1000元。被上诉人王建、王公元口头答辩称：李兴镔的上诉请求无事实、法律依据，浪费司法资源，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判，驳回李兴镔上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，李兴镔在原审期间称其于2014年3月31日已经搬离案涉房屋，但没有办理交接手续，王建、王公元则称其于2014年5月18日收回案涉租赁物。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕李兴镔上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是李兴镔诉请解除案涉租赁合同有无依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。李兴镔主张依据上述法律规定解除案涉租赁合同，因此，李兴镔应当举证证明案涉房屋达到危及承租人的安全或者健康的程度。李兴镔提交的证据为录音材料。对此，本院分析如下：首先，王建、王公元并不确认录音的真实性，王建、王公元主张录音很多内容与事实不相符且录音经过剪接；其次，综合录音的全部内容来看，录音内容并没有反映案涉房屋危及承租人的安全或健康，虽然李兴镔在录音中多次表示案涉房屋无法居住，但是廖富平并没有确认案涉房屋无法居住的意思表示，故李兴镔的单方陈述不足以证明案涉房屋无法居住的事实；再次，2014年3月31日下暴雨导致案涉房屋下水道回流的现象，廖富平于当天就前往案涉房屋查看现场并联系维修人员，维修人员亦于4月1日疏通下水道，下水道可以正常使用，出租人已经尽到及时维修房屋的义务；最后，从生活常理分析，下水道堵塞系房屋使用过程中比较常见问题，只要疏通下水道后房屋即可恢复正常使用，下水道堵塞一两天一般不至于危及人身健康。综上分析，李兴镔提供的录音证据不足以证明案涉房屋达到危及承租人安全或健康的程度，其应当承担举证不能的不利后果。李兴镔依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定主张解除案涉租赁合同并要求退还押金、租金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李兴镔上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李兴镔负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 钟 雯代理审判员 廖志明二〇一五年十月九日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第8页共8页 来自