（2015）银民终字第958号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-01-04
案件名称
李萍、吴加伦、瞿康成与兴庆区佳龙苑业主委员会、范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司返还原物纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李萍,吴加伦,瞿康成,银川市兴庆区佳龙苑业主委员会,范真,宁夏畅顺通物流置业有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第958号上诉人（原审被告）李萍，女，1964年2月27日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。委托代理人赵强，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴加伦，男，1953年3月11日出生，汉族，浙江伦特机电有限公司经理，住浙江省乐清市。委托代理人许永强，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人（原审被告）瞿康成，男，1956年1月19日出生，汉族，浙江省乐清市虹桥仪表厂厂长，住浙江省乐清市。委托代理人许永强，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）银川市兴庆区佳龙苑业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区佳龙苑3号楼2楼。负责人ＸＸ，系银川市兴庆区佳龙苑业主委员会主任。委托代理人张韬，宁夏兴业律师事务所律师。委托代理人张冀贤，男，1943年2月1日出生，汉族，佳龙苑小区居委会主任，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人范真，女，1969年2月25日出生，汉族，中国银行太阳街支行行长，住宁夏银川市。原审第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区佳龙苑3号楼2楼。法定代表人马宁华，该公司总经理。上诉人李萍、吴加伦、瞿康成返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭审理了本案，上诉人李萍的委托代理人赵强，上诉人吴加伦、瞿康成的委托代理人许永强、刘艳宁，被上诉人银川市兴庆区佳龙苑业主委员会负责人ＸＸ、委托代理人张冀贤、张韬到庭参加诉讼，原审第三人范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，银川市兴庆区佳龙苑小区由伦泰公司开发建设，佳龙苑小区3号楼规划建筑性质为办公楼，一、二层规划用途为配套设施（含物业用房300平方米，居委会300平方米，公厕50平方米），3-6层办公（职工宿舍）。佳龙苑小区3号楼分户建筑明细：一层公用卫生间建筑面积15.98平方米，套内面积13.575平方米，公摊面积2.405平方米；二层公用卫生间建筑面积15.98平方米，套内面积13.575平方米，公摊面积2.405平方米；一层物业办公室建筑面积284.69平方米，套内面积235.650平方米，公摊49.032平方米；二层物业办公室建筑面积284.69平方米，套内面积235.650平方米，公摊49.032平方米，合计测绘面积601.34平方米。2009年1月14日，银川市房屋产权交易管理中心向伦泰公司颁发房权登字［初］第3000101号房屋初始登记证，载明：兴庆区中山北街西侧佳龙苑小区3号楼1-6层，建筑面积2015.81平方米，设计用途为住宅。伦泰公司于2014年4月注销，公司注销后如有未完结债权债务由伦泰公司股东即被告吴加伦、瞿康成承继。被告李萍原系伦泰公司办公室主任，伦泰公司注销前，被告李萍代表伦泰公司管理佳龙苑小区3号楼一、二层房屋。佳龙苑小区于2013年7月23日召开首届业主大会，选举成立业主委员会，2014年3月20日，原告在银川市供热物业管理办公室登记备案，并实际占有佳龙苑小区3号楼二层80平方米左右的房屋供佳龙苑小区居委会使用，佳龙苑小区房屋除涉案房屋外已全部售出。现原告认为佳龙苑小区3号楼一、二层为物业办公用房，属全体业主共有，被告李萍将其出租给第三人范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司，损害了全体业主的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。被告吴加伦、瞿康成作为伦泰公司注销后未完结债权债务的承继人，应当与被告李萍共同承担赔偿责任，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告称，如果佳龙苑小区3号楼一、二层520平方米房屋判归佳龙苑小区全体业主共有，原告愿意继续履行租赁合同至租赁期间届满，合同到期后房屋如何处理由全体业主讨论决定。经法院释明，被告李萍、吴加伦、瞿康成称不能向法院提交佳龙苑小区房屋销售价格的成本预算资料。原审法院另查明，2013年3月1日，被告李萍代表伦泰公司以自己的名义与第三人范真签订房屋租赁合同，将佳龙苑小区3号楼一层180平方米的房屋出租给第三人范真，租赁期间为2013年3月1日至2016年3月1日，年租金35000元，每平方米月租金为16.2元。2013年11月1日，被告李萍以被告瞿康成的名义与第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司签订房屋租赁合同，将佳龙苑小区3号楼二层出租给第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司，租期一年，自2013年11月1日至2014年11月1日，年租金22000元。第三人范真至今未缴纳2015年-2016年房屋租金，第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司合同到期后未继续缴纳房屋租金，但第三人目前仍占有使用涉案房屋。故原告诉至法院，请求判令：一、被告李萍返还原告佳龙苑小区3号楼一、二层物业用房520平方米；二、三被告赔偿原告损失151632元（月租金16.2元／平方米支付自2013年3月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的租金损失）；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。佳龙苑规划总平面图及佳龙苑小区1号、5号商住楼、2号综合楼、3号办公楼、4号住宅楼、地下车库工程建设工程规划许可证存根中均载明佳龙苑小区3号楼一、二层的规划用途为配套设施（含物业用房300平方米，居委会300平方米，公厕50平方米），3-6层办公（职工宿舍），佳龙苑小区3号楼一、二层测绘面积为601.34平方米（含物业办公569.38平方米，公用卫生间31.96平方米）。伦泰公司系佳龙苑小区开发商，其面向社会销售佳龙苑小区房屋时并未与全体业主就佳龙苑小区3号楼一、二层配套设施的所有权或使用权进行约定，参照《银川市物业管理条例》第三十二条第二款之规定，建设单位应在物业服务合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有，被告提交的证据不能证明被告与业主约定物业配套用房的所有权归被告所有，且经法院释明，被告不能向本院提交所销售房屋的价格成本预算资料，故被告辩称配套设施建筑面积未计入佳龙苑房屋开发成本及公摊，佳龙苑小区3号楼一、二层房屋应归被告吴加伦、瞿康成所有的主张，法院不予采信。佳龙苑小区3号楼一、二层建筑面积为601.34平方米（含物业办公569.38平方米，公用卫生间31.96平方米）的房屋应归佳龙苑小区全体业主共有，被告李萍作为涉案房屋的实际管理人，被告吴加伦、瞿康成作为伦泰公司权利义务承继人和涉案房屋的实际控制人，应共同向原告返还除原告实际占有的80平方米左右的房屋之外的520平方米左右的房屋。关于原告要求三被告按照月租金16.2元／平方米的标准支付自2013年3月1日起至被告实际交付之日止的租金损失，因佳龙苑小区3号楼一、二层建筑面积为601.34平方米的房屋归佳龙苑小区全体业主共有，被告李萍代表伦泰公司以自己的名义对外出租上述房屋并收取租金的行为已经损害了全体业主的合法权益，伦泰公司于2014年4月注销后，该公司未完结的债权债务由被告吴加伦、瞿康成承继，故三被告应共同赔偿原告因出租涉案房屋造成的经济损失，即按月租金16.2元／平方米的标准支付自2013年3月1日至本判决确定的付款之日止的租金损失。被告李萍辩称出租所获得的部分收益已用于小区物业建设，但其未提交证据予以证明，法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条之规定，判决：一、被告李萍、吴加伦、瞿康成于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会返还位于宁夏回族自治区银川市兴庆区佳龙苑小区3号楼一、二层除原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会实际占有的80平方米以外的520平方米左右的房屋；二、被告李萍、吴加伦、瞿康成按照月租金16.2元／平方米的标准赔偿原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会自2013年3月1日起至本判决确定的付款之日止的租金损失。案件受理费3533元，由被告李萍、吴加伦、瞿康成负担。宣判后，吴加伦、瞿康成不服提出上诉称，一审程序违法，原审原告只要求李萍返还涉案房屋，并未要求吴加伦和瞿康成返还，但一审判令李萍、吴加伦和瞿康成共同返还，违反不告不理原则；一审认定小区只有80平方米左右的居委会用房错误，实际有388.99平方米；伦泰公司与小区业主约定物业用房为150平米；规划的物业用房并未计入公摊面积；一审以规划的物业用房确定所有权适用法律错误。故请求撤销（2014）兴民初字第5376号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求的；本案诉讼费由被上诉人承担。宣判后，李萍不服提出上诉称，一审法院判令上诉人李萍返还房屋和赔偿租金损失错误，因上诉人李萍既不是房屋权利人，也不是占有人，对房屋不享有物权和支配权，上诉人李萍仅为代为管理，涉案房屋的租金收益已经用于小区物业服务中。故请求撤销（2014）兴民初字第5376号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求的；本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人佳龙苑小区业主委员会辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人范真未到庭，亦未提交陈述意见。原审第三人宁县畅通物流置业有限公司未到庭，亦未提交陈述意见。二审中，上诉人、被上诉人及第三人均未提交新证据。二审查明的事实与原审判决查明的一致，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据物权法的相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房，属于业主共有。佳龙苑小区3号楼一、二层的规划用途为配套设施（含物业用房300平方米，居委会300平方米，公厕50平方米）。伦泰公司未与业主就佳龙苑小区3号楼一、二层配套设施的所有权或使用权进行约定，上诉人提交的证据不能证明其与业主约定物业配套用房的所有权归上诉人所有，故佳龙苑小区3号楼一、二层建筑面积为601.34平方米（含物业办公569.38平方米，公用卫生间31.96平方米）的房屋应归佳龙苑小区全体业主共有，上诉人李萍作为涉案房屋的实际管理人，上诉人吴加伦、瞿康成作为伦泰公司权利义务承继人和涉案房屋的实际控制人，应共同向被上诉人返还除被上诉人实际占有的80平方米左右的房屋之外的520平方米左右的房屋。上诉人代表伦泰公司以自己的名义对外出租上述房屋并收取租金的行为已经损害了全体业主的合法权益，伦泰公司于2014年4月注销后，该公司未完结的债权债务由被告吴加伦、瞿康成承继，故三上诉人应共同赔偿被上诉人因出租涉案房屋造成的经济损失。上诉人李萍辩称出租所获得的部分收益已用于小区物业建设，但其未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3533元，由上诉人吴加伦、瞿康成负担1766.50元，上诉人李萍负担1766.50元。本判决为终审判决。审 判 长 邢雪梅审 判 员 彭 云代理审判员 张建国二〇一五年十月九日书 记 员 季瑞娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”