（2015）二中民终字第09780号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-12-25
案件名称
吴丽生与北京莲花物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴丽生,北京莲花物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09780号上诉人（原审被告）吴丽生，女，1970年2月15日出生。委托代理人任瑞江，北京市信利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京莲花物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马连道南街1号院2号楼B座1层。法定代表人饶建平，董事长。委托代理人郭文军，男，1969年6月12日出生。上诉人吴丽生因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月，北京莲花物业管理有限责任公司（以下简称莲花公司）起诉至原审法院称：莲花公司系格调小区的物业管理公司，吴丽生系×××3－3－301室业主。2005年5月12日，莲花公司与吴丽生签订了《物业管理协议》。协议签订后，莲花公司按照约定向吴丽生提供了相应的物业管理服务，但吴丽生没有交纳2013年5月12日至2015年5月11日物业费3274.13元。期间，莲花公司多次催要未果。根据协议第四十三条之规定，逾期付款的应按日千分之三支付滞纳金，所以吴丽生应当向莲花公司支付自逾期之日至判决生效日的逾期付款滞纳金。吴丽生的欠费行为严重违反了协议的约定，损害了物业公司的利益，也对格调小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响。故诉请法院判令1.吴丽生向我公司支付物业费3274.13元；2.吴丽生向我公司支付垃圾清运费60元；3.判令吴丽生按日千分之三向我公司支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至判决生效日）；4.案件受理费由吴丽生承担。吴丽生辩称：物业管理协议存在主体问题，我方也是第一次看到，吴丽生本人没有签字。诉讼请求中的物业费不同意全额支付、垃圾清运费同意支付60元、滞纳金不同意支付。我不交物业费是有理由的，我方与开发商签订物业合同，物业是做服务工作，业主提出针对小区的问题，莲花公司应及时做到。塔楼上有很多违建，莲花公司没有尽到管理责任。物业管理合同是霸王条款，是单方行为，没有约定物业公司失职应如何处理。房屋门口有墙砖脱落现象，莲花公司没有及时维修，厨房漏水造成橱柜被浸泡，小区道路乱停车，停车管理无序。停车费及电梯广告费收入明细应一一列清楚。原审法院认为：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。莲花公司不能证明物业管理协议上业主（代理人）签字的真伪，视为与吴丽生未签订物业服务合同。涉案房屋所在区域由莲花公司提供物业服务，依据现有证据能够证明双方长期存在物业服务关系，故可以认定双方存在事实上的合同关系。吴丽生作为涉案房屋的所有权人，有支付物业费的义务。莲花公司主张物业费的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。鉴于吴丽生并非恶意欠费，对莲花公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。吴丽生的抗辩理由属于物业服务瑕疵问题，不构成减免物业费的充分条件，希望莲花公司在听取业主意见的同时，改变物业服务上的瑕疵，积极想办法提高服务质量，建设更加和谐有序的社区环境。就违章建筑和厨房漏水问题，吴丽生可另案解决。庭审中，吴丽生同意交纳垃圾清运费60元，故法院在判项中予以确认。据此，原审法院于2015年8月判决：一、判决生效之日起七日内，吴丽生给付北京莲花物业管理有限责任公司物业费三千二百七十四元一角三分；二、判决生效之日起七日内，吴丽生给付北京莲花物业管理有限责任公司垃圾清运费六十元；三、驳回北京莲花物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，吴丽生不服，以莲花公司物业服务不到位为由提出上诉，要求本院驳回莲花公司的诉讼请求。莲花公司同意原判。本院经审理查明：坐落于北京市西城区×××路6号院3号楼3单元301室（以下简称涉案房屋）的所有权人为吴丽生，涉案房屋的建筑面积为62.01平方米，涉案房屋所在区域的物业服务由莲花公司负责，物业费收费标准为每建筑平方米每月2.2元。吴丽生未给付莲花公司2013年5月12日至2015年5月11日物业费3274.13元和垃圾清运费60元。2012年12月31日，吴丽生向莲花公司交纳了涉案房屋2009年5月至2013年4月的物业费6548.26元。另查，涉案房屋门口及通道有墙皮、墙砖脱落现象，小区道路停车存在不规范的现象。莲花公司表示会及时整改、维修。上述事实，有莲花公司向法院提交的名称变更通知、缴费收据、吴丽生向法院提交的墙皮脱落照片7张、道路停车照片1张和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，涉案房屋所在区域由莲花公司提供物业服务，依据现有证据能够证明双方长期存在物业服务关系，故可以认定双方存在事实上的合同关系。吴丽生作为涉案房屋的所有权人，有支付物业费的义务，故原审法院对莲花公司要求吴丽生支付物业费的诉讼请求予以支持是符合相关法律规定的，并无不当。吴丽生虽在原审法院及本院审理期间均不同意缴纳物业费，但其所提交的抗辩意见均不足以成为其拒绝缴纳物业费的依据，故本院对其上诉主张不予采信。需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。吴丽生的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由吴丽生负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由吴丽生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一五年十月九日书 记 员 张 雯 更多数据：搜索“”来源：