（2015）鄂武汉中民终字第01056号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-23

案件名称

湖北鑫英泰系统技术有限公司与武汉银楚星科技开发有限公司四房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第01056号上诉人（原审被告）：湖北鑫英泰系统技术有限公司，住所地武汉市洪山区武珞路717号兆富国际大厦2109室。法定代表人：易国华，该公司总经理。委托代理人：童丽君，湖北多能律师事务所律师。委托代理人：李宗根，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉银楚星科技开发有限公司，住所地武汉东湖开发区关山二路楚天激光工业园。法定代表人：张景，该公司董事长。委托代理人：刘杰，湖北英达律师事务所律师。上诉人湖北鑫英泰系统技术有限公司（以下简称鑫英泰公司）因与被上诉人武汉银楚星科技开发有限公司（以下简称银楚星公��）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，银楚星公司诉至一审法院，请求判令鑫英泰公司支付违约金8991元并承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，银楚星公司（出卖人）与鑫英泰公司（买受人）于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号为湖120249152），由鑫英泰公司购买银楚星公司开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03幢9层3号房屋，房屋（预测登记）建筑面积114.05平方米，每平方米单价6617.50元，总金额754726元。合同第六条约定买受人以贷款方式付款。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列��1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。附件六《合同补充协议》第4条对采用银行按揭方式付款的，约定买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料��否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。合同第十一条还约定，如果出卖人逾期交房，违约金按已交付房价款的日万分之0.5计算。合同签订后，鑫英泰公司向银楚星公司交付首付款384726元，并于2012年11月8日与案外人汉口银行股份有限公司洪山支行签订《固定资产借款合同》，由鑫英泰公司向银行贷款370000元支付余下购房款。一审法院认为，银楚星公司与鑫英泰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。鑫英泰公司在支付首付款384726元后，余款370000元通过向银行贷款方式支付。根据《合同补充协议》第4条约定，鑫英泰公司必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）。但鑫英泰公司直到2012年11月8日才与银行签订借款合同，违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。鑫英泰公司所称银行办理贷款的流程问题，属于鑫英泰公司与银行之间的合同关系，根据合同的相对性原则，双方之间所签订的合同应当严格按照约定履行，上述约定并不是附条件的民事行为，银行办理贷款流程亦不构成当事人违反合同约定的法定抗辩事由，故对于鑫英泰公司的上述辩解意见，不予支持。关于逾期时间的计算问题。双方于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》五日内即9月30日前签署抵押贷款合同，9月30日并不是法定节假日，故对于鑫英泰公司认为应当自2012年10月8日起算违约时间的辩解意见，不予支持。鑫英泰公司应自房屋买卖合同签订第六日即2012年10月1日起承担逾期付款责任，至2012年11月8日共计39天。关于合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人在合同中约定了违约金的，应从其约定；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。本案中，《武汉市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为已付房款日万分之零点五，此项违约金比例与买受人逾期付款时应付的违约金比例一致，双方权利义务对等。因此，鑫英泰公司应按合同约定的比例即日万分之零点五向银楚星公司支付逾期付款违约金。对于银楚星公司要求按日万分之三计算损失赔偿的请求，不予支持。综上，鑫英泰公司应向银楚星公司支付逾期付款违约金721.5元（370000元×0.00005／天×39天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规��，一审判决：一、鑫英泰公司于本判决生效之日起十日内向银楚星公司支付逾期付款违约金721.5元；二、驳回银楚星公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由鑫英泰公司负担。判后，鑫英泰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回银楚星公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、《合同补充协议》中“买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）”的约定，属于无效条款。1、《合同补充协议》是使用银楚星公司预先准备后的固定文本格式，该条款没有与鑫英泰公司协商制定，在银楚星公司与鑫英泰公司及其他业主��订合同时反复使用，属于格式条款。2、该条款在客观上履行不能，加重了鑫英泰公司的责任，属无效条款。鑫英泰公司客观上不能在签订合同之日起5日内办理完毕按揭合同，根据中国人民银行《贷款通则》，申请并签订贷款合同，有贷款申请、信用评估、贷款调查、贷款审批、签订贷款合同等五个必经程序，汉口银行办理银行贷款流程至少需要20至30个工作日。该条款加重了鑫英泰公司的责任，也有违公平原则和诚实信用原则。二、银楚星公司违背双方在另案调解的初衷，拒不撤诉，不仅未化解纠纷，反而使双方纠纷进一步持续。银楚星公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的合同是武汉市的样本合同，案涉条款以横线特别注明，银楚星公司作出了重点提示，鑫英泰公司应对该条款尽注意义务。鑫英泰公司也不能证明五日内不能签订贷款合同，有一户其他业主在五日内完成了贷款。二审中，鑫英泰公司提交了四份《武汉市商品房买卖合同》，拟证明四份合同均约定了买受人在五日内签订抵押贷款合同，该条款为格式条款，文字没有进行显著区别，和正文其他内容没有区分，该条款不合理加重了买受人义务。经质证，银楚星公司对该证据的真实性无异议，认为不能达到证明目的，该合同本身是武汉市的样本合同，且案涉条款用横线作出了重点提示。本院认为，对上述证据的真实性本院予以确认，但不能达到鑫英泰公司的证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《合同补充协议》第四条中“买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任”的约定，是否为无效条款。银楚星公司与鑫英泰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《合同补充协议》第四条中的相关约定，既不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，又非《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的无效免责条款，同时虽然该条款系针对买受人义务的约定，但及时办理银行按揭申请手续及签署抵押贷款合同本身是买受人履行付款义务的一部分，该条款也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条中的“加重对方责任”的情形。综上，《合同补充协议》第四条中的相关约定，并非无效条款。鑫英泰公司称银行办理贷款流程较长，该条款客观上履行不能，但鑫英泰公司在签订合同时理应审慎审查合同条款，考虑自身的履约能力，在签订合同后严格按约履行，而第三方的行为并不构成鑫英泰公司违反合同约定的法定抗辩事由。鑫英泰公司的该项上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖北鑫英泰系统技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　熊　青审判员　李斌成审判员　骆朝辉二〇一五年十月九日书记员　申光伟关注公众号“”