（2015）镇民终字第1515号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-05
案件名称
江苏大学与景玉银房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
景玉银,江苏大学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第1515号上诉人（原审被告、反诉原告）景玉银。委托代理人刘玉伟，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏大学，住所地镇江市学府路301号。法定代表人袁寿其，该校校长。委托代理人程美瑛，江苏君业律师事务所律师。上诉人景玉银因房屋租赁合同纠纷一案，不服京口区人民法院（2015）京谏民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2009年7月28日，江苏大学的下属职能部门江苏大学后勤服务集团作为甲方与作为乙方的景玉银签订房屋租赁协议，协议约定：江苏大学校内新壹区底层单元面积550平方米的房屋出租给景玉银使用，租期五年，自2009年9月1日起至2014年7月31日止；租赁期满，景玉银应如期交还房屋；租赁期满后学校将采取竞标招租的方式确定下一轮承租人，原承租人不享有优先权；房屋租金全年为813000元；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金贰倍的滞纳金。2014年7月18日，江苏大学后勤服务集团发布《江苏大学超市招租公告》和《招标文件》，载明江苏大学校本部4间超市对外公开招租，其中B标段B区华丰超市面积800平方米，上一期租赁价813000元，在报价一致的情况下，已在该校经营服务并配合管理的承租户优先。2014年9月12日，江苏大学后勤服务集团物业管理中心向景玉银出具通知一份，载明“你与我单位租赁合同已经到期，新一轮招租工作已经结束。务必请你从接到该通知之日起，于2014年9月20日前予以迁出。”江苏大学于2006年6月取得学府路301号校内超市网点的规划许可证。原审法院认为：江苏大学已经于2006年6月取得涉案房屋的规划许可证，并授权其下属职能部门江苏大学后勤服务集团与景玉银签署房屋租赁合同，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。双方合同约定的租赁期间已届满，江苏大学随时有权要求景玉银让出承租房屋，故江苏大学要求景玉银迁出的诉讼请求应予以支持。根据合同约定，租赁期满，景玉银应如期交还该房屋，逾期归还，每逾期一日应向江苏大学后勤服务集团支付原日租金贰倍的滞纳金。现江苏大学主张景玉银支付逾期腾房占有使用费（含违约金）并无不当，应予支持。江苏大学以滞纳金的计算方式主张房屋占有使用费，即以原租金为标准主张占有使用费，原审法院予以采纳。合同约定的滞纳金实际上系违约金的性质，违约金按原租金二倍计算显属过高，景玉银辩称违约金约定过高，请求予以降低，原审法院予以采纳。原审法院酌定房屋占有使用费按原租金813000元／年即2227.4元／天的标准，自2014年8月1日起支付至景玉银实际搬离之日止，违约金本院酌定为5万元。江苏大学主张景玉银支付水电费，但未提交相应证据证明景玉银拖欠水电费，故原审法院不予支持。景玉银与江苏大学所签订的房屋租赁协议已经期满，合同已经终止履行，且房屋租赁协议中明确约定，租赁期满原承租人不享有优先权，江苏大学在租赁期满后将该房屋出租与否、租赁与谁作出何种意思表示均系其行使物权的表现，他人无权干涉。景玉银诉称根据江苏大学的招标文件，景玉银在报价一致的情况下具有优先承租权，该招标文件实际上为要约邀请，合同订立与否应根据双方当事人的具体协商意见而定，且与本诉不具有关联性。故景玉银要求江苏大学与其办理新的房屋租赁手续与本案本诉无涉，景玉银应另案诉讼，故原审法院依法驳回景玉银的反诉。原审法院判决：一、景玉银于判决生效后十日内迁出承租的江苏大学新壹区底层550平方米（华丰超市）的房屋；二、景玉银按2227.4元／天的标准，向江苏大学支付自2014年8月1日起，至实际将承租房屋交还给江苏大学之日止的房屋占有使用费，并支付给江苏大学违约金5万元；三、驳回江苏大学的其他诉讼请求；四、驳回景玉银的反诉。景玉银不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定被上诉人的招标文件系要约邀请错误；二、被上诉人恶意剥夺上诉人的优先承租权。请求二审法院依法改判。被上诉人江苏大学辩称，原审法院判决正确，要求维持。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，合法有效。租赁协议明确约定，租赁期满原承租人不享有优先权，出租人有权在租赁期满后将租赁房屋另行出租。对上诉人景玉银主张的优先承租权，虽然招标文件上表明：“在报价一致情况下，已在我校经营服务并配合管理的承租户优先”，但上诉人未能提供充足证据证明其已按招标文件要求进行投标并参与竞标，也未能提供相应证据证明其所竞标报价与中标者一致，且未提供证据表明被上诉人恶意剥夺上诉人的优先承租权，故对上诉人的主张本院不予支持。综上，景玉银的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12297元，由上诉人景玉银负担。本判决为终审判决。（以下无正文）审 判 长 樊华勇代理审判员 杜 静代理审判员 宋 涛二〇一五年十月九日书 记 员 张建华 更多数据：搜索“”来源：