（2015）平民初字第00493号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-16
案件名称
阳泉市慧众物业服务有限公司与赵丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平定县人民法院
所属地区
平定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00493号原告阳泉市慧众物业服务有限公司。法定代表人梁建合，职务经理。被告赵丽。原告阳泉市慧众物业服务有限公司与被告赵丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阳泉市慧众物业服务有限公司法定代表人梁建合、被告赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月16日，原告与某社区居民委员会签订《物业服务合同书》，该合同约定：由某居民居委会委托原告对某小区全体业主提供物业管理服务，原告有权向业主及交费义务人收取物业服务费。但作为该小区业主的被告于2014年1月1日至2014年12月31日期间未依照合同约定向原告履行交费义务，原告多次催要无果。故诉至法院，请求判令被告立即支付其所欠2014年物业管理服务费614元，并按逾期天数收取滞纳金。被告赵丽辩称，原告所述与事实不符。原告非法入驻本小区，业主委员会的成立不公平、公正。原告与委员会签订的合同是2014年10月才签订，但是从2014年1月份收取物业费不合理。原告的服务态度恶劣，造成了不好的影响。原告因未交物业费曾停过水。对被告及其家人造成了极大的精神伤害。原告的服务质量较差，履行服务项目不到位。小区的草坪无人管理，楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位，我们曾经反应过，但是无人管理。小区的卫生比较差，小区后院经常无人打扫，楼道的卫生及地下室无人打扫。小区存在很大的安全隐患，围墙低，没有安装摄像头，经常有人翻墙而入。设施不到位，我家的墙的保温材料被砸的漏出来了。不履行维护共用设施的义务，不及时维修电子对讲门。另外，2014年4月1日到2014年4月17日，原告停止提供服务。原告不应当以事实服务强制我们交物业费。我方主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。原告的合同无效，服务也不到位，我们有权拒绝缴纳物业费。庭审中，原告提供：《物业服务合同书》、平定县某社区居民委员会证明一份，证实居委会和原告签订的合同是合法的，要求收取物业费是理所应当的。该合同在发改委、房管所、住建局、居委会等部门均有备案。被告所提的围墙是开发商开发的标准，无法解决。车辆压了草坪，是为了保证消防车等的正常通行。被告质证称，合同是无效的。合同签订的日期是2014年10月16日，服务的时间是2014年1月1日至2014年12月31日，此合同不合法。原告大概是2014年4月份以后才正式入驻小区，没有权利收4月份以前的物业费；对证明材料的内容有质疑，有过居委会委托物业公司的公示，但是具体什么程序不知道。被告提供：提供照片15张，证实小区的草坪已变成小区的停车场了，且草坪无人管理，一片荒芜；楼内楼道的卫生清理不到位；围墙太低，经常有人翻围墙，存在安全隐患；摄像头、围墙等安全设施不到位，有安全隐患。原告质证称，对15张照片无异议。监控和围墙是开发商开发时留下的。停车位和草坪是矛盾的，不可能同时满足。物业费收费的标准低，收费和服务是成正比的，原告尽量做好，业主要求过高。对围墙采取过措施，物业公司服务达到了收费标准的要求。经审理查明，2013年某小区业主委员会集体辞职，因故未能及时选举产生新的业主委员会。2014年原告阳泉市慧众物业服务有限公司进驻某小区，进行物业服务。2014年10月16日，原告与某居民委员会签订《物业服务合同书》，约定某居民委员会将某小区委托原告阳泉市慧众物业服务有限公司进行物业管理服务，物业公司提供服务的受益人为该小区全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。小区物业管理费用的收取标准为，住宅每平方米每月0.35元，地下室每平方米每月0.15元。每个车库每年50元，底商0.8元（以上收费均按建筑面积收取）。服务时间为2014年1月1日至2014年12月31日。合同中未对逾期滞纳金作相应约定。后，被告未按约履行相应的交费义务。经原告多次催要无果，故此形成诉讼。以上事实，有原告提供的《物业服务合同书》、某社区居民委员会出具的证明一份，被告提供的照片及开庭笔录等证据在案佐证，可以认定。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2013年某小区业主委员会集体辞职，因故未能及时产生新的业主委员会，某小区所在的某社区居民委员会代行小区业主委员会的职责，与原告阳泉市慧众物业服务有限公司签订物业服务合同，该合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。被告赵丽作为某小区的业主，系物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业合同的实际当事人，应受该合同的约束。依据物业服务合同的约定，原告提供物业服务，被告按约交纳物业费，被告拒交物业费，当属违约，应承担相应的民事责任。滞纳金在合同中并无约定，不予支持。故依据，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决如下：一、被告赵丽于本判决生效后十日内给付原告2014年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业费614元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告赵丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审 判 长 贾 力代理审判员 闫丽旭代理审判员 穆志红二〇一五年十月九日书 记 员 张 瑞