（2015）芙民初字第2789号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-10-28
案件名称
原告刘某与被告李某龙、廖某辉物权保护纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,李某龙,廖某辉
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第七十一条，第七十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十五条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第2789号原告刘某，男，1986年11月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭县。委托代理人余思澄，湖南琨霖律师事务所律师。被告李某龙，男，1965年5月10日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区。被告廖某辉，女，1966年8月17日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区。原告刘某诉被告李某龙、廖某辉物权保护纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员章大峰担任审判长，人民陪审员柳满希、余晓琴参加的合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行审理。书记员姚萍担任庭审记录。原告刘某的委托代理人余思澄，被告李某龙、廖某辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某诉称：2013年8月12日，刘某与李某龙的代理人陈某安签订合同编号为：KFX《长沙市二手房屋买卖合同》，李某龙、廖某辉自愿将涉案房屋以29万元的价格出售给刘某，且约定房产所有权转移登记过程中所缴的费用由刘某承担。刘某于2013年8月15日按约定将房款29万元付给陈某安，并将涉案房屋办理过户登记手续，取得新的房产证（长房权证芙蓉字第S号）。刘某认为已合法取得位于长沙市芙蓉区303房屋的物权，李某龙、廖某辉无合法依据占有原告房屋，属违法行为。根据《物权法》第三十五条、第三十七条之规定，刘某有权要求李某龙、廖某辉排除妨害、赔偿损失。为维护刘某的合法权益，诉请法院判令：1、李某龙、廖某辉立即停止侵害、腾空非法占有的刘某房屋（位于长沙市芙蓉区303房）；2、李某龙、廖某辉赔偿刘某损失42000元（按每月2000元计算，自2013年8月16日计算到2015年5月15日，2015年5月16日之后的损失计算至实际归还房屋之日止）；3、李某龙、廖某辉承担本案的全部诉讼费用。被告李某龙、廖某辉辩称：一、李某龙、廖某辉不认识陈某安，没有授权给陈某安办理房屋买卖相关事宜，具体房屋的买卖、过户事宜李某龙、廖某辉也未实际经手办理；二、位于长沙市芙蓉区302、303二套房屋归李某龙和廖某辉共同所有，该二套房屋在中信银行有抵押贷款。因为李某龙想另外办理贷款，就联系湖南某担保有限公司办理相关贷款事项，但另行办理产权抵押贷款须先归还中信银行的房屋抵押贷款，故湖南某担保有限公司联系某甲典当行垫资。某甲典当行垫资70万元用于归还了李某龙、廖某辉名下的两套房屋的贷款约44-45万元，向李某龙支付了18.3万元，剩余的垫付款作为费用支付给湖南某担保有限公司。当时约定某甲典当行垫资70万元，每月由李某龙支付利息2.45万元，某甲典当行垫资后，李某龙支付了一个月的利息后未再支付，产权抵押贷款也未办下来，李某龙至今未归还某甲典当行的垫付款；三、公证书中的授权委托书是李某龙和廖某辉本人签字，但当时的签字内容是配合湖南某担保有限公司办理贷款事项；四、李某龙与廖某辉于2014年7月14日办理了离婚手续，廖某辉现居住在涉案房屋。经审理查明：2013年8月12日，甲方（卖方）李某龙的代理人陈某安与乙方（买方）刘某签订了一份《长沙市二手房买卖合同》（合同编号：KFX），合同约定：甲方自愿将坐落于长沙市芙蓉区303房屋（房屋产权证号S），房屋面积约101.7平方米，以29万元的价格出售给乙方。双方约定，房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙方承担。房屋所有权转移的全额价款一次性付款。合同签订后，刘某于2013年8月15日以现金支付方式向陈某安支付房款30万元。位于长沙市芙蓉区303房屋的登记所有权人，于2013年8月15日变更为刘某，房屋产权证号为：长房权证芙蓉字第S号。另查明，李某龙、廖某辉于2013年2月21日出具委托书，委托书载明：委托人李某龙、廖某辉，受托人陈某安。委托人李某龙与廖某辉系夫妻关系，现李某龙名下有房产一处（房屋所有权人：李某龙），房屋座落在长沙市芙蓉区303房，建筑面积101.7平方米，产权证号：长房权证芙蓉字第S号。现特全权委托陈某安代为办理上述房产抵押贷款的还款、领取房产证及注销抵押登记的相关资料，到房产局注销抵押登记、解除他项权证、领取房屋产权证，再次办理抵押贷款手续、办理抵押登记、签订抵押合同及他项权利申请表，以及该房产出售的相关事宜，签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款（若购房人向银行申请按揭贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，本人同意：有关部门仅须把贷款资金或货币补贴款划至受托人陈某安的账户，即视同本人已收妥全部房款，并签署所有相关法律文书）及办理国土证过户，修改产权交易密码和产权内档错误信息等一切相关手续，办理该房产租赁手续，签订租赁合同，收取押金和租金等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。委托期限：至上述事项办理完毕为止。受托人有转委托权。该委托书于2013年2月21日在长沙市望城公证处办理了公证，该公证处于2013年2月25日出具了（2013）湘长望证内字第M号公证书。另查明，李某龙与廖某辉于2014年7月14日办理了离婚手续。廖某辉至今一直居住使用涉案房屋。2015年5月12日，刘某在涉案房屋张贴了退房通知，要求李某龙腾房，但至本案起诉前，李某龙、廖某辉就涉案房屋的所有权问题未与刘某达成一致意见，故酿成本案纠纷。以上事实，有（2013）湘长望证内字第M号公证书、《长沙市二手房买卖合同》、付款收条、房屋所有权证、退房通知书、房屋相片及当事人及委托代理人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。本院认为：根据法律规定，所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力。无权占有不动产，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，陈某安以李某龙和廖某辉的名义与刘某签订的《长沙市二手房买卖合同》，双方主体明确，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，为有效合同。陈某安收取房款并协助办理了房屋过户登记手续等行为均获得了李某龙和廖某辉的明确授权，故李某龙、廖某辉应对陈某安的代理行为应承担民事责任。位于长沙市芙蓉区303房屋的所有权自所有权人变更登记时发生转移，即涉案房屋自2013年8月15日登记所有权人变更为刘某时，该房屋的所有权归刘某所有，李某龙、廖某辉无权继续使用涉案房屋。刘某在取得涉案房屋的所有权后，于2015年5月12日以书面形式向涉案房屋使用人通知退房，但廖某辉仍继续居住使用涉案房屋，其行为已对刘某的财产所有权构成侵害，故刘某要求廖某辉腾空涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。李某龙、廖某辉提出抗辩意见称其二人出具给陈某安的委托书的授权内容与实际授权事项不相符，刘某系恶意购买涉案房屋。因在庭审过程中李某龙、廖某辉均认可公证书中的委托书上两人的签名系本人亲笔签名，故李某龙、廖某辉提出的委托书上的授权内容与真实授权事项不相符明显不符合常理，且李某龙、廖某辉未提供任何的证据证明刘某存在恶意购买涉案房屋的行为，所以，对李某龙、廖某辉的该抗辩意见，本院不予采信。此外，刘某要求李某龙、廖某辉赔偿经济损失的诉讼请求，因刘某仅以估算房屋的租赁价格作为损失的计算依据，未提供相关的证据予以证明，故对刘某的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条的规定，判决如下：一、限被告廖某辉于本判决生效后十日内腾空位于长沙市芙蓉区303房屋；二、驳回原告刘某对被告李某龙的诉讼请求；三、驳回原告刘某对被告廖某辉的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费850元，由廖某辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 章大峰人民陪审员 柳满希人民陪审员 余晓琴二〇一五年十月九日书 记 员 姚 萍附：本案适用的法律条文原文：《中华人民共和国物权法》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 微信公众号“”