（2015）泰民一初字第30号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-09-28
案件名称
山东宝龙实业发展有限公司与辛璞商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东宝龙实业发展有限公司,辛璞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一初字第30号原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司。法定代表人许健康，董事长。委托代理人王军，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。被告（反诉原告）辛璞。委托代理人徐勤军，山东东岳泰山律师事务所律师。原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司与被告（反诉原告）辛璞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司的委托代理人王军，被告（反诉原告）辛璞的委托代理人徐勤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司诉称，2010年11月8日，原、被告双方签订《泰安市商品房预售合同》，被告购买原告开发的独立别墅A3-1号商品房，房屋总价为3304560元，被告为购买该商品房向中国建设银行泰安分行营业部申请按揭贷款1900000元，原告提供了阶段性担保。现被告逾期还款，导致原告为被告垫付按揭贷款本息共计54485元。原告根据双方签订的预售合同附件五第六条的规定发出通知，要求被告按合同履行义务，被告至今未履行，故原告请求依法解除原、被告于2010年11月8日双方签订的《泰安市商品房预售合同》；立即返还泰安市宝龙城市广场A3-1号商品房；被告协助原告办理注销《泰安市商品房预售合同》登记备案；立即偿还截止到2015年4月22日开庭前原告垫付的按揭贷款本息82907.48元及违约金82907.48元；立即支付因被告根本违约导致商品房预售合同解除的违约金330456元；被告承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）辛璞答辩称，第一，双方签订的《商品房预售合同》附件五《付款方式及期限的约定》第（六）条规定是违法无效的，原告以此约定来佐证其诉讼请求不应得到法院的支持。因为双方签订《商品房预售合同》的根本目的是销售楼房、收取房款，被告己经购买了原告的楼房，并将购房款交付给了原告，原告的合同目的已经实现，原告代替被告垫支的银行按揭款与其收取的购房款相比，差距是十分巨大的，被告没有及时向原告偿付其垫支的银行按揭款并不影响原告合同根本目的已经实现，因此被告没有及时偿付原告垫支按揭款仅是一般的违约行为，并不是根本违约行为。第二、原告与被告签订的《商品房预售合同》附件五《付款方式及期限的约定》第（六）条规定是格式条款，将被告一般的违约行为视作根本违约行为，无疑是加重了被告的责任，在签订合同时，原告并没有就此向被告予以明示，而是故意隐瞒加重被告责任的条款，该格式条款应当是无效的。第三，原告因被告拖欠其垫付的银行按揭款要求被告支付等值的违约金，该违约金明显过分高于其损失，请求法院适当减少被告承担的违约金，参照同期银行贷款利率支付给原告违约金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告第一、二、三、五项诉讼请求，适当减少被告承担的违约金。被告（反诉原告）辛璞反诉称，2010年11月8日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，购买反诉被告开发的独立别墅A3-1号商品房，房屋总价为3304560元。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付全部购房款，2011年1月份，反诉被告向反诉原告交付楼房，依照双方合同约定，反诉被告承诺自交房之日起365日内为反诉原告办理房产证，但至今未办理，反诉被告应当向反诉原告支付房款总价1%的违约金33045.6元，故反诉原告请求反诉被告支付逾期办理房产证违约金33045.6元，反诉费用由反诉被告负担。原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司答辩称，双方签订的商品房预售合同因反诉原告的违约，导致反诉被告依约解除合同，故反诉被告没有再为反诉原告办理房产证的义务，不存在支付违约金的问题。即使反诉被告应当支付违约金，反诉原告的主张也超出了诉讼时效。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2010年11月8日，原、被告双方签订《泰安市商品房预售合同》，约定被告辛璞购买原告开发的宝龙城市广场A3-1号独立别墅，房屋总价为3304560元，付款方式为由被告于2010年11月8日支付首付款1404560元，剩余房款1900000元由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。2011年2月22日，原、被告与中国建设银行股份有限公司泰安分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告提供担保，被告从该银行借款190万元用于购买涉案房屋，该款现已支付给原告。被告辛璞正常偿还该借款至2014年9月，此后至今未按期偿还借款。因被告辛璞逾期还款，中国建设银行股份有限公司泰安分行向原告发出督促履行保证人责任通知书，要求原告履行保证责任或督促被告偿还贷款本息。截止2015年4月22日，原告共为被告辛璞垫付按揭贷款本息共计82907.48元。在双方签订的《泰安市商品房预售合同》附件五关于付款方式及期限第二条第（六）项按揭担保中，约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息或其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并扣划出卖人款项导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被扣划金额与其他损失的总和的违约金。如出现下述情况之一，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿抵偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金：（i）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ii）出卖人带买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。”2014年12月18日和2014年12月30日，原告山东宝龙实业发展有限公司按照合同中登记的辛璞的地址和电话号码向被告发出EMS邮件，要求被告偿还被扣划的款项及相应违约金，邮递结果为“多次投递、无人接收”。2011年1月份，反诉被告向反诉原告交付了涉案房屋，但至今未办理产权转移登记。对于房屋的产权登记问题，双方商品房预售合同第二十条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超已付房价款的百分之一。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。”反诉被告主张通过EMS和短信的方式向反诉原告发出过办理产权证及抵押登记的催告函，但未提交EMS的邮件回执和短信到达反诉原告的相关证据。以上事实有泰安市商品房预售合同及附件、个人住房借款合同、督促履行保证人责任通知书、个人贷款过期催款通知书、垫款说明、还款凭证、催款函、EMS存根及回执等证据在案证实。因双方意见分歧较大，调解未果。本院认为，原、被告双方签订的《泰安市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，现被告（反诉原告）辛璞未按约定归还按揭贷款，原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司亦未按约定办理房屋产权转移登记，双方均存在违约行为，均应承担相应的违约责任。本案争议的焦点问题是：1、被告（反诉原告）辛璞未按期支付原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司垫付的按揭贷款本息及违约金的行为是否导致合同解除；2、若合同解除，双方各应承担何种责任；3、原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司是否应当支付逾期办理产权转移登记的违约金。对于第一个焦点问题，根据审理查明的事实，被告（反诉原告）辛璞自2014年10月份起至今未按时偿还银行贷款，现银行贷款均由原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司垫付，原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司已依约履行了通知义务，被告（反诉原告）辛璞并未按期偿还原告为其垫付的款项，其该违约行为已经符合双方《泰安市商品房预售合同》中关于原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司单方解除合同的情形之一，原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司据此请求解除合同、返还涉案房屋，依法应予支持。被告（反诉原告）辛璞辩称其该项违约行为并非根本违约、该条款系格式条款，故不应据此解除合同。对此本院认为，被告（反诉原告）辛璞自2014年10月起便不再按时偿还银行贷款，导致原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司为其垫付贷款本息，并且该违约行为持续存在，违约程度比较严重，且双方合同中明确约定了该项解除合同的情形，从维护交易安全、稳定及利益衡平的角度出发，应当依约解除合同。同时，该条款的内容是为了督促买房人及时偿还贷款，并未如被告（反诉原告）辛璞所述加重了其违约责任，不属于无效格式条款。综上，本院对被告（反诉原告）辛璞的答辩理由不予采信。被告（反诉原告）辛璞还主张其未收到要求其偿还被扣划款项及违约金的催款函，但其对于原告提交的两份EMS收件人存根联的真实性未提出异议，只是主张未收到该邮件。对此本院认为，根据双方合同附件八补充协议第十六条第一款的约定，双方均必须保证购房合同中关于合同双方当事人信息的栏目内所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须在7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任自行承担，该条第二款还约定，如果书面通知以挂号邮件的形式送达对方，则通知时间以落地邮戳为准，有争议的情况下按寄出时间加上3天推定。根据原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司提交的邮件存根联可以看出，其已经按照被告（反诉原告）辛璞在合同中填写的地址和电话发出了邮件，故应视为其已履行了催款通知义务。对于第二个焦点问题，涉案商品房预售合同解除后，被告（反诉原告）辛璞应将涉案房屋返还给本案原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司，同时，原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司亦应将购房款返还给被告（反诉原告）辛璞。对于应返还购房款的数额，本院认为，因被告（反诉原告）辛璞已将首付款1404560元和银行借款1900000元均交付给了原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司，故原告应将购房款3304560元全部返还给被告（反诉原告）辛璞。对于原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司主张的截止到2015年4月22日其已为辛璞垫付的贷款本息82907.48元，根据双方合同约定，应当由被告（反诉原告）辛璞予以返还。因双方合同中关于被告（反诉原告）辛璞逾期支付贷款的违约责任约定为应向原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司支付等值于被扣划金额与其他损失的总和的违约金，该违约金约定明显过高，被告（反诉原告）辛璞亦请求予以调整，本院酌情调整为按照同期人民银行公布的贷款利率支付违约金。对于本案双方因解除合同产生的其他损失，双方在本案中均未主张权利，可另行主张。对于本案原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司要求被告协助办理注销《泰安市商品房预售合同》登记备案的诉讼请求，本院认为因涉案商品房预售合同经民事判决确认解除，该登记备案并不具有法律效力，原告可持生效的法律文书单方办理注销即可，对其该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付解除合同违约金330456元，系原告根据双方合同附件五的第二条第（六）项约定提出的诉讼请求，如前文所述，该条款并非无效格式条款，被告（反诉原告）辛璞亦未申请对该违约金予以减少，故对原告的该项诉讼请求依法予以支持。对于第三个焦点问题，因双方的商品房预售合同因被告辛璞的违约行为导致解除，原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司也无须再为其办理产权登记，故其关于逾期办理产权登记违约金的诉讼请求不应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司与被告（反诉原告）辛璞于2010年11月8日签订的《泰安市商品房预售合同》；二、被告（反诉原告）辛璞于本判决生效后十日内将泰安市宝龙城市广场独立别墅A3-1号商品房返还给原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司；三、原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）辛璞购房款3304560元；四、被告（反诉原告）辛璞偿还截止到2015年4月22日原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司为其垫付的贷款本息82907.48元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付违约金，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告（反诉原告）辛璞支付原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司解除合同违约金330456元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）辛璞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36752元，保全费5000元，由原告（反诉被告）山东宝龙实业发展有限公司负担5100元，由被告（反诉原告）辛璞负担36652元。反诉费313元，由被告（反诉原告）辛璞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 郄延亮代理审判员 王 玥人民陪审员 苏文静二〇一五年十月九日书 记 员 孟 萌 来自