（2012）张商初字第2010号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-29
案件名称
浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司与张超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市张店区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2012）张商初字第2010号原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司，住所地，张店区柳泉路21号。法定代表人：胡孝庄，经理。委托代理人：刘国鹏，该公司法律顾问。委托代理人：韩俊，该公司经理。被告：张超。委托代理人：贾祯。原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司诉被告张超物业服务合同纠纷一案，本院于2012年11月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的委托代理人刘国鹏、韩俊、被告张超的委托代理人贾祯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司诉称，被告张超于2007年8月15日购买张店区柳泉路21号淄博颐景园1号楼1单元402室，并签订了前期物服务协议和业主临时公约承诺书，并开始缴纳物业费等相关费用。期间我方曾多次催缴，但该业户始终拒交所欠费用，目前该用户因为已搬出颐景园小区，至此，我方申请法院按照前期物业服务协议第一条第二项第四小条的约定给予处理。请求判令被告：1、缴纳2008年7月1日至2012年11月30日物管费4499.70元，违约金（滞纳金）收取如下：物业费2008年7月1日至2012年11月30日，共计54个月为6986.56元。按每逾期一日加收应交额的0.2%标准支付滞纳金（滞纳天数计算至2012年11月30日止），电梯费：2422.10元；合计：13908.36元。2、按约定缴纳所欠2011年7月25日至2012年10月25日代收代缴水费23吨87.40元，2010年1月1日至2012年11月30日卫生费140元，合计227.40元。以上两项合计14135.76元。3、诉讼费用由被告承担。被告张超辩称，原告未按前期物业协议履行义务，违约在先，并按物价局的收费标准给我们下调了0.18元，物价局也来过我们小区核查，原告的服务达不到一级收费标准，我们希望按86号物价标准收费，也希望与原告尽快解决这个问题。颐景园小区属于在建小区，我们这一期不具备交付条件，当时开发商承诺的大部分服务设施都未交付，根据服务协议，物业有错在先，服务存有瑕疵，达不到收费等级的标准，我们要求原告按达到的标准收费。经审理查明，原、被告于2006年10月24日签订前期物业服务协议，约定原告为被告提供物业管理服务，一级标准，被告缴费时间以自入伙通知书通知交房时间起计算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收，电梯、水泵、楼道灯运行所耗费及维护年检费按实分摊，高层住宅公寓收费标准为0.78元／㎡·月，甲方（原告）未达到管理质量目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期整改，乙方如不按约定缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴纳额的0.2%的标准支付滞纳金。2007年8月15日，被告购买了张店区柳泉路21号淄博颐景园1号楼1单元402室，原告为被告提供了物业服务，履行了主要义务，按协议约定，被告尚欠原告自2008年7月1日至2012年1月30日的物业费4499.70元、水费87.40元、电梯费2422.10元、卫生费140元，还应支付原告滞纳金6986.56元。由于颐景园项目延期开发等诸多原因，原告物业服务未达到一级标准，业主也多次向有关部门反映，为此，原告通过与业主代表、物价局沟通、协调，决定对业主进行补偿，即0.18元／㎡·月，期限截止到2011年8月31日；入住满30个月的按30个月计算，不满30个月的按实际入住期限计算补偿，被告月补偿额为19.58元，补偿月数为30个月，合计金额为587.50元。由于被告未按约定支付物业费等费用，原告诉求处理。以上事实有前期物业服务协议、淄博市物价局文件、会议记要、补偿明细表为证。庭审中被告出具淄博市物业收费管理实施细则、等级资质，证明原告收费不达标，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不能证明其主张的内容；被告出具入户调查表证明原告服务不达标，原告认为该证据属证人证言，证人未到庭，不能确其真实性；原告出具报纸二份，证明原告在2011年10月15日前未获得一级资质，不应按该等级收费，原告对该证据无异议；被告出具书面证明一宗，证明原告服务存在瑕疵，造成业主物品丢失，原告认为该证据不能证明被告的主张，且不在原告服务范围内；被告出具告知书一份，证明原告服务不到位，原告称对该证据的真实性不能确定。本院认为，原告已为所属区域提供了物业服务，有权依据前期物业协议向被告收取物业费、水费、卫生费、电梯费、被告拖欠原告物业费4499.70元、电梯费2422.10元、水费87.40元、卫生费140元，事实清楚，证据充分，按协议约定，被告理应清偿。由于原告物业服务不达标，对被告已作出补偿587.50元的决定，该补偿不违背有关法律规定，本院应予支持，可从被告所欠的物业费中减冲。被告的辩称不能成为其拒交物业费及其他费用的理由，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改、或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，也非明智之举，如果所有业主都拒交物业费等费用，势必造成不良循环、即导致物业服务无法继续，业主利益受损，皮之不存，毛将焉附？另外，本案中原告诉求的滞纳金数额过高，有失公允，故对滞纳金部分，本院应予酌情调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张超于本判决生效之日起十日内支付原告物业费3912.20元、电梯费2422.10元、水费87.40元、卫生费140元，共计6561.70元。二、被告张超于本判决生效之日起十日内支付原告滞纳金657元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担53元、被告张超负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判长 宋尚会审判员 张克峰审判员 于东镇二〇一五年十月九日书记员 王晓月 来源：